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龙华月租指导均价17元/平 深首拍纯租地周边租金竟高出5倍!

牛浩思-航拍先锋 发布时间:2017.11.09 18:46:59
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深圳首宗“只租不售”自持居住用地即将开拍!


地块位于龙华红山片区,具体在红山商住圈和深圳北站商务圈之间,地理位置相当优越。

 

日前,官方公布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》显示:全市平均租金26元/平米,租金低至7元/平!

 

深圳积极响应十九大明确的“租售并举”目标,当官方最新租金指导价和深圳首宗“只租不售”土拍两大热点叠加,将在租赁市场掀起怎样的热潮?


   

根据官方文件显示,龙华新区指导价均价在17元/平,而当前挂牌均租价为54元/平;即将开拍地块所属的民治街道租金指导均价在24元/平,当前挂牌均租价则达到72元/平。

 

赶在土拍之前,房网特派调查团前往龙华红山,分别选取了商品住宅、长租公寓、农民房三种典型物业展开调研,并结合航拍图解,务求全面呈现这块纯租赁地周边的租金实况!


首先了解一下地块位置、周边情况和过去5年的土拍盘点:




一图看遍周边商品住宅、长租公寓和城中村的真实租金!



地块周边情况(航拍图解):







第一部分:周边住宅物业 

(调查员:廖颖平)

 

调查员走访润达圆庭、华业玫瑰四季、水榭春天、金亨利首府、潜龙曼海宁五个典型楼盘。

 

第一站:润达圆庭

 

大部分已作为长租公寓,但仍有部分以酒店式公寓出租,受欢迎的原因大致可归为:

  

1、距离红山站A出口仅300米,出行便利;

  

2、商业配套齐全。一楼商铺大多商铺已经开业,紧邻九方购物城;

  

3、户型齐全,可以满足不同租客的需求;

  

4、租金相对周边的社区便宜。

 

调查员采访现场工作人员得知:


“昨天(11月7日)一天租了八套,都是住宅。公寓这栋楼一共30层,每层4梯33户,其他几栋都是住宅, 全都是装修好的现房。住宅可以通过建行贷款,一年一签。公寓和住宅都是今年2月份开始入住的。”

 

单房32平,租2880元/月,没有冰箱、洗衣机、厨房。700多套公寓差不多都已经租出去了 ,一房一厅和两房公寓全部租完。


目前单间公寓只有临地铁的几套小公寓。住宅有3房-5房的,跟建设银行合作的只有住宅,挺多客户愿意租房贷 。三房和四房比较紧俏,五房还有一些。”

 

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(商业配套实景图)


(约30平单房实拍)


单房只剩下临地铁的房源出租(从阳台往外看的实景拍摄)


第二站:华业玫瑰四季一期

 

一、业主自住率很高,少有房源出租;

 

二、户型以88-132平3-5房为主,带有少量的45-70平1-2房。而45-70平1-2房是最受租客喜爱的,租金也是最高的。

 

三、距离红山站A出口700米,周边生活配套齐全,生活、出行都很便利。




(社区入口处实景图)


第三站:莱蒙水榭春天:

 

一、已开发5期,1-3期开发较早,1/2期户型以85-160平3-5房为主,房屋出租率较低;

 

二、3期户型以70-120平2-3房为主,其中70-89平2-3房出租率比较高,但是相比5/6期同等户型租金较低;

 

三、3期没有1房的户型,但是1房需求较多,房东业主会拿出1/2间房单独出租;

 

四、5/6期开发时间较晚,户型以75-150平2-5房为主,带有学位,生活配套很齐全,社区园林很漂亮,入住率很高。但是出租房源不多,租金也贵。

 

水榭春天3期户型租金:


水榭春天5/6期户型租金:





(社区园林实景图)


第四站:金亨利首府:

 

金亨利首府租金高的原因:

 

一是带有高级中学(小学、初中)学位;

 

二是距离红山站D出口700米,出行便利;

 

三是周边生活配套齐全,生活便利;


四是户型可多拓展出一间书房。




(自带商业)


(A811-0323宗地与金亨利首府一路之隔)


第五站:潜龙曼海宁:


潜龙曼海宁租金高的原因:

 

一是楼盘品质高;社区绿化高;居住环境好;

 

二是距离上塘站400米,出行便利;

  

三是户型齐全,满足不同客户需求,全部是住宅,不是公寓。




(小区实景图)


总结:润达圆庭、华业玫瑰四季、水榭春天、金亨利首府、潜龙曼海宁,五个楼盘租金区间在70-90元/平/月之间。


距离地铁近,深圳北站近,带名校学位的,户型设计好,赠送率高的,生活配套更成熟的小区,普遍租金贵些。


70-89平2-3房出租率高,45-70平1-2房是最受租客喜爱的,租金也是最高的。




第二部分:长租公寓物业

 

(调查员:杨文琴)


最近几年,长租公寓开始在大城市兴起。深圳主要以魔方、自如、万科泊寓等品牌长租公寓为代表。


长租公寓较周边小区租金略高,但是胜在统一经营管理,植入软性化服务,装修时尚温馨,恰好满足年轻一代人的需求。

 

调查员特别选取龙华和坂田片区,长租公寓的四个典型代表:住宅做长租房(润达圆庭)前面部分有讲述;魔方公寓(万众城魔方店);万科泊寓(万科星火online);农民房改做长租公寓(悦巢公寓)展开走访调研,并以周边小区租金作为对比分析。

 

第一站:魔方万众城




地址:龙华布龙路智慧谷创新园内


(魔方公寓外围公共空间拍摄实景图)


“我们目前只有这一栋楼出租,一共七层, 170多套房源,现在差不多都租完了。


这里只有单间、一房一厅、小复式和大复式。单房只剩下四套,其中两套已经付了定金,单房还有22楼和12楼的在租;一房一厅没有了。


如果记者要的话,明天可以放出一间一房一厅。大复式没有了,小复式还有几套。”


小王看起来像是新来的,说话有点腼腆。


(魔方公寓复式房)


“单间30平租3000元/月,一房一厅租3600元/月,复式租3200-3600元/月;物业费290平/月(网络和电视费用都算在里面),水费7.6元/方 ,电费1.65元/度。


现在我们11月上半个月有个活动,签约半年的话,最后一个月房租减半。”




第二站:万科星火online万科泊寓


(万科星火online万科泊寓)


地址:五和大道和梅坂大道交界处,临近梅林关



(万科泊寓复式一楼和二楼)


“我们这里10月1日才开放,全是25平的复式房。一共有70多套,租1800-1900元/月,物业费 150元/月(包含网络费),水8元,电1.3元。


这里一般都是园区内的人租的多点,特别是女孩子,愿意在这边合租或者整租。现在大概入住率超过5成吧。”工作人员小黄说。



第三站:农民房改造长租公寓



地址:龙华汇龙湾小区对面,民塘路沿街

 

农民房改造的长租公寓楼,也是一大特色。除了一般的酒店功能,以日租为主外,另外还有长租公寓功能。


有的地段好点的,面临马路,窗户和阳台风景会好点;有的隐藏在农民房之中,环境稍微差点。


周边农民房,单间约在800元/月,一房一厅约在1500/月。



(酒店式长租公寓实景图)


调查员来到汇龙湾小区,隔着民塘路,对面沿街是一整条底商商铺。粗略计算,有4家农民房改装成的酒店式公寓楼——八方如家公寓、天鸿连锁公寓、悦巢公寓、速8等。


这些连锁公寓20平左右单间,每个月租金约在2500-3000元/月,至少要租一个月。 


里面布局都是酒店式布局,里面摆放一张床,床头是电视机,有独立的卫生间,没有厨房。

 

总结:品牌连锁长租公寓20-40平单房和一房一厅比较好出租,复式其次。润达圆庭、魔方小公寓差不多都已经出租完,基本是一有房源放出来就被抢定的节奏。农民房改装的散装公寓由于地理位置和环境等因素,市场接受情况有待验证。

 

润达园庭和周边住宅租金每平在68-73元/月,魔方公寓与周边住宅租金在每平 55-109元/月,万科泊寓与周边住宅租金每平在67-88元/月。



第三部分:周边城中村物业

 

(调查员:贺小娟)


调查员走访创业花园、南源新村和东泉新村三个农民房代表物业。

 

第一站:创业花园

 

地址:紧邻此次拍卖的地块,并连接着龙光玖钻和金亨利一期


(宗地旁边的创业花园农民房)


 

第二站:南源新村和东泉新村

 

地址:离红山站D出口步行大约十多分钟


(与汇龙湾一路之隔的南源新村及东泉新村)


租金情况参考:



调查员发现这几个村的租金都相对较高,普通的农民房没电梯的价格比有电梯相对便宜200-300元甚至更高,为了租得好而价高,许多房子都稍稍经过简单的装修,或者挂个公寓的牌子,价格会高出近千元,但大环境仍旧没任何改变。

 

南源新村:仅少数几栋有招租的告示,还有部分房东告诉我要到月底才可以空出一两套来,问租金能否减点,对方非常坚决一分也不能少;一栋外立面看起来较好的房东说,这里的房子稍好点就比较好租,很少会有空置很久的房源,基本是还未到期就已预订完了……

 

创业花园:这里离地铁近,以后配套又好,旁边的地块都插上旗子要卖了,听说要建新房出租,到时候这里的房子还要涨!但现在这两个城中村的租金已经较高,快要赶上福田同类型的房租金。

 

总结:首宗“只租不售地块”周围城中村比较紧俏,租金都快赶上福田同类型房源租金,租金一分都不能少,租金在1000-2600元/月;农民房改公寓稍微会贵点,在1600-4000元/月,但是整体环境都不太好。


延伸阅读:留在深圳!愿你最终搬出“城中村”

 

综上所述,大家来看看这组数据


龙华政府指导价租赁均价在17元/平/月

住宅租金在70-90元/平/月

长租公寓租金55-109元/平/月

龙华当前挂牌均租价为54元/平/月

 

【数据来源:实地走访,部分参考链家、乐有家】



那么,明日万众瞩目的深圳首块“只租不售”土地花落谁家?租金又会是多少呢?

 

欢迎大家留言竞猜哦!

 

参与深圳有史以来纯租赁土拍这一刻,说不定将改变以后你家的租金呢!

 

敬请关注咚咚直播:深圳首块“只租不售”地块即将开拍!红山地段好到想哭...


* 本次调研以实地走访为主,选取样本有限,仅作为参考。






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独家视角 红山 水榭春天花园一期 金亨利都荟首府二期 龙光玖钻

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