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龙光70亿买下康佳总部靓地7成股权

深圳新浪房产 发布时间:2017.11.14 14:31:20
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今天( 11月14日),深圳市康侨佳城置业投资有限公司70%股权进行拍卖。十点正式开始网络竞价,底价为42亿,每三分钟报一次价,持续了近两个半小时,加价幅度为人民币2000万元。


最后龙光地产以69.8亿获得7成股权,加上承债金额,龙光地产需一次性支付70亿。


此次参与竞价的十余家开发商中,包括深圳主流开发商以及近年来凶猛进军深圳的外来房企。招商、金地、融创、恒大、龙光曾均对地块表示关注。


早前有不少开发商寻找专业机构进行评估。有开发商预测,该地块的公寓部分可卖到18万/平,产业研发部分也最少上10万+。


此次龙光需要付出的主要成本包括,19.84亿的未清地价款,1.0686亿的债务,对应70%的权益成本就是(19.84亿+1.0686亿)*70%,加上此次的拍卖价69.8亿,一共约为85亿。



1、总建筑32万平,需补交地价约4亿


在10月13日,深圳市康侨佳城置业投资有限公司在深圳联合产权交易所发布70%股权转让公告。康佳发布公告称,拟将所持全部康侨佳城70%股权以42亿元转让底价公开挂牌。这涉及到在深圳已经“寸土寸金”的康佳总部厂区土地。


据公告披露,康侨佳城公司所持有的深圳南山旧改地块即康佳总部厂区更新改造项目,位于南山华侨城片区,占地面积约3.73万平方米,总建设面积为32万平方米,计容积率建筑面积26万平方米。


具体位于深圳市南山区华侨城,深南大道北侧,占地面积约为37280.84m2,总建筑面积约79047 m2。厂区东侧为锦绣花园居住区和华侨城加油站,南侧为锦绣中华风景旅游区,北侧为华侨城LOFT创意文化园,区域环境良好。



其中,研发用房9.9万平方米,有4.2万创新型产业研发用房是需移交政府或回购,不用补交地价。另外5.7万平100%补缴地价后可入市销售,补交的地价约为1.25亿。另外产业配套中含有部分商业配套约1.2万平,若入市销售需缴纳2.8亿地价。


乐居粗略估计,此次项目需补交的地价约4亿人民币。这对70亿的总价而言,不算大数目,较为难计算的为土地增值税部分。这要看销售入市是以怎样的价格入市。据资深地产顾问冬天表示,该地块的税与费至少要占到销售总额的30%。



十余家开发商和企业对该地块有意向,开发商们看中的是商务公寓的部分,可出售面积达6.6万平方米。而研产用房产品则对标侨城1号,深业上城项目。


某参与竞价的开发商在测算时,对商务公寓给出的报价为 18万/平,其余几家的均认为,“该商务公寓卖到10万+一点问题都没有。”


资深地产人士赵一表示,“该地块位置特别特别好,绝对的稀缺物业,如果产品打造有特色,拥有溢价权,完全可能跳出周边物业价格体系,但是按常规思路做,肯定不划算。“


房地产资深王先生表示,这块地估值方式很大不同,项目如果销售,会有几十亿的土地增值税税款,当做资产配置的公司不销售,会有很大的空间,持有的会笑到最后。




2、与华侨城的过往恩怨


1998年,康佳总部厂区更新改造项目由康佳集团于取产权证。


1991年,康佳集团改组为中外公众股份制公司。1992年康佳A、B股股票同时在深圳证券交易所上市。


2002年4月11日,康佳发布2001财年年报,亏损近7亿元,是自1992年上市以来的首次巨亏。


2011年,康佳总部厂区深圳列为城市更新单元规划范围,确定项目的定位及改造目标为集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体,深康佳便申请作为该项目的唯一开发主体。


2013年,华侨城发布意见函予深康佳,指反对深康佳作为项目唯一实施主体。


2014年,深康佳就该项目与华侨城的开发主体争议,提交深圳市国际仲裁院进行仲裁。深康佳将根据签署的《仲裁协议》,与控股股东华侨城协商形成合作开发方案。


2015年,深康佳与华侨城合资成立康侨佳城公司,以负责开发康佳总部厂区更新改造项目。康侨佳城公司注册资本为10亿,其中深康佳出资7亿,占比70%,华侨城出资3亿,占比30%。


2015年5月28日,深康佳2014年度股东大会上,代表中小股东的宋振华、靳庆军、张民、肖祖核4人成功进入康佳董事会。打破了此前董事会7名成员均来自大股东华侨城的格局,而且掌握了话语权。


2015年6月起,先后有6位集团管理层、1位董事局主席和1位监事宣布辞职。


2015年9月,中小股东在康佳董事会的逆袭以刘丹的离开宣布失败。中小股东代表并没能继续团结,大股东华侨城重掌康佳大权。


2015年康佳遭遇历史最大亏损,年报显示,归属上市公司股东的净亏损高达12.57亿元,同比下滑2488.32%。



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