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年底了,感觉捡笋盘的时间快到了

呆呆咖啡馆 发布时间:2017.11.24 07:16:47
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天空晴朗,碧水荡漾,

楼市是天空的倒影,

风吹起一池皱水。

文|呆呆   图丨呆呆


如果你说今年深圳的二手房价很坚挺,呆呆是相信的。就算政府一路想压房价,二手的成交也还是不温不火的持续着,个别区域还涨了。


如果你说今年一手的均价有下降,我不得不信。毕竟政府的数据就在那里,五六万的均价,一年降一碗拉面钱也是降了,你不能说组合成交样本做统计的方法有问题。


但是,关于今年深圳的楼市价格,只有一个让我发自内心相信的,就是过去一年深圳的新盘价格,才是真正值得关注的实惠价格,从南山到沙井,从光明到龙岗,每个区域的新盘,都有可圈可点之处。特别是过去两年最后补涨的龙岗,近期每出来一个开盘的楼盘价格,都让人觉得有在砸盘的感觉,估计后面的开发商都心惊胆跳的。


但是对于买房者,自然是越便宜越好,特别是那些被限价而开发商需要冲量的楼盘。所以呆呆觉得,过去一年一直观望的,有必要多看看楼盘,趁限价不放松,盯紧近期入市的新盘,择笋入手才是正确的方式。不过未来楼市可能会有一段时间的稳定和回落,高杠杠的就算了,如今银行一再缩紧贷款,新盘也短期难有出手机会,不要冒险。


1、市场错综复杂,深圳二手房波澜不兴


前两天,万科集团董事长郁亮说了句,中国房地产已经到了我危急关头。引发了市场诸多猜测,很多人都不理解为何郁亮这么说。做事严谨的郁亮,这么判断一定有自己的理由,万科喊了那么多年的白银时代,也许真的快到来了,于是万科的转型已经全面开始,未来会在物流、商业、教育、医疗等领域都会发力。


但是呢,白银时代这个事情,目前在深圳的二手楼市并没有看到,深圳人民坚决捍卫自己的财产未来,坚决不折价卖出。所以,在深圳的二手市场市场,这一年无论政策如何影响,银根如何紧缩,深圳的二手房成交价格也还是坚挺的,就算最近传言深圳将按照评估价纳税,让这个市场充满了变数。但是二手房价呢,一直都是沉默的,至少目前还没有看到大量跳水的价格,偶尔出来一个,也让人怀疑是不是这个盘后面有“地雷”。


呆呆有个资深经纪人建的群,对于市场判断有个基本规律,那就是,当群主时不时在里面丢出大量笋盘的时候,二手市场一定出现了成交的下滑,量价都开始出现变化,捡笋盘的时机出现。但是今年,完全没看到这样的情况发生,大家谈论最多都是银行政策信贷的变化以及税收政策的影响,中原等中介的数据也表明,目前二手的成交一直十分稳定,每月四五千套,没有大起大落。


要说二手完全没有热点也不对,至少有两个,第一就是棚改引发的个别楼盘价格的上涨,曾几何时,那些破旧的小区,忽然就成为了香饽饽。华富村棚改的推动,也让深圳旧改进入更大面积的推动中,满城都是棚改的红旗飘飘。很多人也问呆呆,要不要去搏一搏棚改,毕竟,有朋友真实的从棚改里得到了让人羡慕的利益。


呆呆只想说,华富村也不一定就能那么快的推动,虽然华富村的旧改签约90%的速度创造了一个历史奇迹,但是后面的10%也不一定就那么顺利,旧改拖几年不是很正常的事情?买预期棚改的物业,都必须有赌博的心理,资金不够的人不要去玩。


另外一个二手的特点就是深圳湾的楼盘,作为今年的二手热点区域,其实价格是上涨的,一是源于深圳湾小学开学引发的刺激;二是因为深圳湾公园全部拉通,后者这个理由还是好玩的,传言价格上涨最热的楼盘,位处深圳湾公园的景观根本没有发生变化过。所以,呆呆认为,上涨最多是大家对于价值的认可得到更多人认可而已。


这不得不让人想起了该区域的一手楼盘,因为限价,留给富人的机会就是这么豪爽。


2、新盘限价和开发商冲量


可以让开发商抱头痛哭吧


刚提到了深圳湾的新房,典型自然是悦府,悦府是备案价低于市场价格很多的典型楼盘,除了悦府,今年还有不少楼盘都因为限价政策而变得十分有吸引力。所以呆呆一再说,今年的楼市,关注新盘,关注新盘,关注新盘!


相对二手的不温不火,一手才是购房者的战场。今年,过往值得关注的一手楼盘豪宅有:悦府、香山美墅三期、新天鹅堡;普通新盘有:前海QCC、沙井拾悦城、公明天汇城。


本来以为上面都是很值得关注和出手的了,但是最近龙岗几个盘的备案价和开盘价,估计开发商也想抱头痛哭一场吧。


上周末,呆呆外出归来,就看到分别位于坂田和大运新城的两个楼盘开盘信息,一个是坂田的百万大盘佳兆业城市广场,开盘价均价4.9万元,主力89三房,开盘销售6成,400多万可以买一个有好学位而且可以住家的房子,目前并非容易的事情。何况该楼盘未来也值得看好,地铁口、名校+华为隔壁,背靠龙岗的产业重地。佳兆业今年还有业绩缺口,感觉给购买者的福利不小!


同一天,收到另外一个楼盘的开盘信息,是位于大运新城的京基御景中央,该楼盘也有本土知名开发商打造,位于大运新城的中心位置,开盘当日成交300多套,让呆呆关注的是它的价格,均价4.5万,感觉龙岗又要重新回到价值居住了。很快,大运新城将拍卖一块超高层的综合体用地,综合体最高楼600多平方米,将成为龙岗第一地标建筑,大运新城也正在一步一步的走向自己的产业。


年底前,深圳还会有几个地段不错的楼盘可能入市,蛇口、科技园、华强北都有,但是是否可以拿到预售证,就是另外一回事了。


3、目前楼市里,足够便宜的商办物业也值得关注


上述说的都是住宅,有一点必须说明的是,因为限购,很多人其实是不能购买住宅的。


这个时候, 不限购不限贷的商务公寓和一些带有居住功能的商办物业也可以成为很好的投资购买替代品。


而且,由于深圳新增土地多为城市更新项目,每个项目里面都有为数不少的商办物业的配置,所以今年是深圳商办物业成灾的一年。典型如万科云城这样的百万大体量的综合体,而在深圳每个区域,如今都有各种商办产品出来,特别在售的新盘,几乎没有纯住宅项目,全部都是公寓+住宅+办公产品的组合,或者公寓+办公产品的组合。


今年一直有人问呆呆,这类不限购不限贷的商办物业值不值得买?根据这些年的经验,呆呆觉得,商办物业只要满足几个条件其实是可以买的,首先,位于城市的中心地段,有很好的交通网络;其次有很好的产业支撑和商务办公配套;第三,必须价格足够便宜。


之所以这么说,是因为这类产品在升值潜力和投资回报上都很客观,例如呆呆关注的几个产品:东海国际公寓、金地国际公寓甚至梅林的理想城如今价格都有翻倍,租金回报也很好。唯一缺陷是,卖出的周期会比住宅要慢,但是长期回报要比住宅高。


而且,现在的深圳已经不只是深圳人购买的市场,很多外地投资者来深圳,因为不限购不限贷,大多还只能从不限购的这类物业入手。


前不久,位于龙岗地铁口的某公寓开盘,均价3.2万/平方米,带精装修,最低总价110来万,楼下就是大型商业,吸引了不少投资客入手,呆呆当时以为那是深圳最便宜的商务公寓了,还和朋友讨论很久是否可以入手的问题,不久前去现场踩盘,就看到几个北方人有来该楼盘看盘,准备购买。


但是没有想到,最近在坪山出来了更便宜的商办物业,位于坪山中心区的龙光·玖云著,2285套产品近期正在清盘,价格2.9—3.1万元/平方米,毛坯,户型为37-63平方米的公寓和办公产品,总价100万左右。


对于坪山中心区,呆呆想说的是,坪山近期利好不断,首先是近日深圳市政府宣布14号线将于年底动工,这条线将经过龙光项目,站名为沙湖站,而且14号线为快线,未来半小时可以抵达福田,其作用相当于现在前往沙井的11号线,11号线对沙井带来的楼市提升作用已经十分明显,最近开盘的新盘也到了4万多元/平。


其次,坪山还是深圳东部门户和区域增长极,坪山目前已申报规划51.6平方公里的国家级高新区,有三大国家级产业,未来将打造3大千亿级产业集群。最主要是,龙光附近的同类产品均价超过4万/平方米,同等对照下,投资者当然是入手价格更便宜者。


这一年剩下的时间已不多,市场也不会有太多变化,通过楼市一夜暴富的想法估计要放弃了。但是在深圳,楼市从长远来看,长周期会一直往上,何况我们身处深圳这样发展潜力巨大的一线城市,地块特别稀缺的城市。所以有值得的笋盘,呆呆觉得还是可以入手的,特别是便宜有潜力的新盘,不管是住宅还是商办物业,后者要牢牢记住呆呆说过的三个原则。


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