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深圳第二个"双百"旧改小区昨日诞生,拆赔比1:1.3

深圳新浪房产 发布时间:2017.11.30 14:14:13
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昨天上午(11月29日),最后一位业主在兴业生活区搬迁安置协议书上签下名字。至此,深圳第二个签约率达双100%的旧改小区诞生。


98天,174户完成签约,深圳旧改速度再一次被刷新。乐居了解到,兴业生活区住宅部分按建筑面积1:1.3赔偿,预计在房屋拆平后36个月回迁。


△签约现场

来源:公众号“一片红与城市更新”


1、98天,深圳第二个“双百”小区诞生


兴业生活区位于文汇一街与25区商业步行街交叉口南100米处,小区建于上世纪九十年代初,是兴业员工的宿舍。该小区共有7栋楼,除了兴业公司自持约30%的物业外,还有174户权利人或小业主。



地铁:距离5号线灵芝站550米,步行约8分钟


学校:建安小学


医院:宝安区妇幼保健院、宝安中医院


商业:海雅百货、花好年家居



除了比通常老破旧小区更老更破更旧之外,兴业生活区似乎并没有其它值得关注的点。脱落的外墙暴露了年龄,暗示着“此处危险”。狭长的走廊晾晒着各户人家的衣服,风吹过带着潮湿的味道。随处堆积的杂物让人感到恍惚,凌乱中分不清身处杂物区还是住宅区。透过斑驳的铁锈栏杆窥探到生活气息,黄金地段的老破旧小区正在筹备着一次万众瞩目的蜕变。


98天实现100%签约的奇迹,就发生在这么一个“隐秘而伟大”的小区里。



时间轴拉回8月中旬,因房屋存在多种权属特征,一直按兵不动的兴业生活区正式启动旧改。苦等改造多年的业主们普大喜奔,积极参与谈判签约。40天后,签约率达到92%。伴随着捷报而来的,是各方利益的斡旋。拆赔比的谈判、搬迁业主的安置、租金补偿的拉锯......最后8%的签约工作走了58天。11月29日上午,最后一名业主在补偿安置协议书上签名,深圳第二个实现“双百”签约率的旧改小区诞生。



“98天完成签约,没有发生一起冲突事件。这是深圳旧改的最高境界,也是深圳旧改的奇迹。”推动兴业生活区实现100%签约的旧改专家邵滨军博士说道。


△小区挂满了支持旧改的横幅


“听说这里要拆迁了,但具体什么时候我们还没收到通知。”在附近酒吧上班的租客告诉乐居,这里是他们的员工宿舍。周边的商家表示,宝安25区纳入旧改多年,一直未正式拆迁,他们天天盼着重建,现在环境太不适合做生意了。


知情人士透露,自从兴业生活区纳入旧改之后,小区便无人挂牌出售。租金方面,小区一房的租金约700-800元/月,两房的价格约为2000元/月。


2、拆赔比建面1:1.3,装修补偿款为1500元/平


乐居了解到,深圳市宝安区兴业生活区改造项目属于宝安区新城25区改造项目的组成部分,申报主体为深圳市兴业有限公司。


以下为搬迁补偿安置协议要点:


1)房屋产权置换赔偿 

 

双方确认的房屋搬迁按住补偿方式为「产权置换」:回迁房屋为被搬迁房屋拆除重建后新建成的物业。据邵滨军透露,住宅部分拆赔比为建面1:1.3。 


2)过渡安置期租金补偿标准及计租时间 

 

过渡安置期租金补偿标准:住宅、单身宿舍、商铺之夹层物业的租金补偿标准为60元/平方米/月;商铺首层物业的租金补偿标准为110元/平方米/月


3)固定停车位 

 

被搬迁房屋建筑面积超过72平方米(含)的单户被搬迁人,有权免费获得一个新建住宅的固定停车位使用权(使用年限与回迁房屋的使用年限相同);如低于72平方米但希望优先获得一个固定停车位使用权,须以72平方米、20万元为基数计算获得停车位使用权的对价。 


4)装修补偿款 

 

毛坯回迁,装修补偿款为1500元/平方米,分两次支付。 


邵滨军透露,兴业生活区改造后将配建一所九年一贯制学校。具体拆迁时间未定,目前已经在部署。房屋拆平后预计36个月原业主可以回迁。从效果图可以看出,未来项目将打造成一个集商业、住宅于一体的小区。


△效果图

来源:公众号“一片红与城市更新”


△新安上川片区法定图则


深圳中原统计数据显示,新安片区二手房10月成交21套,成交均价54064元/平,环比下跌5.1%。目前在售房源630套,挂牌均价47038元/平。


周边新盘华联城市全景·和廷目前主推A、B座建面约221-253平5房住宅,整体均价85000元/平,现房销售,毛坯交楼。


△数据来源:链家网


△数据来源:乐有家数据研究中心


△数据来源:乐有家数据研究中心


3、声音:不可一刀切,最后10%业主是关键


2016年9月22日,经过654天的艰难博弈,南山鹤塘小区最后一户居民搬离。至此,深圳第一个旧改签约100%小区诞生。(戳此回顾:6年博弈,深圳诞生第一个旧改签约100%小区)


2010年,木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个旧小区被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划,成为旧住宅区更新改造的试点项目。


8年来,除规模较小的沙河鹤塘小区、兴业生活区签约达到双百外,其余均无成功范例。


△施工中的鹤塘小区全貌


有趣的是,鹤塘小区、兴业生活区均由深圳市一片红投资管理有限公司团队负责签约谈判。团队负责人邵滨军认为,在旧住宅区的改造过程中,不可一刀切,城市更新是深圳的主流,关键在于市场主体的水平。


 “应该完善法规,对最后未签约的5%或10%的业主出台相关的办法,让市场的力量更强大。”他补充道,“假如又不出台针对最后5%或10%业主的法律、办法或规定,不强化法制创新,任由市场发挥,就等于暗地里助长了未签约业主漫天要价。 ”


资深地产媒体人朱罗纪曾表示,在深圳,搞旧改比搞计划生育都难。“因为旧小区业权分散,众口难调,实在太磨人,也易引发恶性事件。可以改造的鹤塘小区太小,业权太集中,不具备代表意义。


深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司、城市更新网总经理宋留强此前在接受乐居采访时表示,香港的城市更新具有重要借鉴意义。“香港的城市重建策略里,第一句话就是‘以人为本’,以原业主及周边居民诉求为根本,出现了‘业主需求主导型’模式。为此香港政府还成立了香港城市重建中介服务有限公司来征集业主意愿,最终要所有业主同意,开发商愿意接盘,再签同意迁出协议。”


拆迁补偿 旧住宅区改造 宝安

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