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老大不中留?龙中置业思考实例

淘房哥-偏北 淘房哥 发布时间:2017.12.01 00:00:50
浏览:19716

房产可能是属性最为复杂的商品了,而其中不少因素的好坏评定在很多时候又是依赖于主观感受的,所以有时候看似简单的选择就会让人非常纠结了,这不在上次龙中活动时有位网友咨询的问题就挺典型的(这位网友就代称为A女士吧)。


A女士:


偏北,我现在有套公园大地(点击查看房源的大三房,现在不住这里了,想着是不是把它挂出去减轻点负担,还是换成什么别的大点的房子自己住还是纯粹投资?因为想着哪怕是自住也要考虑增值是否合算啊。


我:


那你现在住的不满意还想要升级吗?不过如果要换的话,没有另外的名额的话,那置换的成本就要高些了,税费是一方面,再买首付是七成了哦,而且周期会有点长,毕竟公园大地的户型都有点奢侈,一般是只有改善或养老的会对这比较感兴趣。


A女士


是的,公园大地那套是120的大三房,自己很用心装修的,那小区我们住几年都觉得各方面都很满意很舒服,要不是因为孩子上学需要好点的学区,我们根本不想搬的,后来因为要龙岗外国语的学区,而且考虑上下学离家近安全点,就在绿景大公馆买了个小三房。


我:


哦,绿景大公馆(点击查看房源)的小三房是89平的,怪不得了,120变成89是紧凑了点,由奢入俭难嘛,不过虽然绿景大公馆的内外风格取向跟公园大地不一样但是社区品质档次也不低了,单说居住空间的话还是可以满足家庭需要,要宽敞的话就得上四房了,但是绿景大公馆的价位水平与公园大地差不多,还很多是双拼,现在公园大地120平的三房市价近700万,这样置换是可以完全满足你的居住空间的需求,但卖房回款后总支出恐怕也要百万了,而且中间周转需要资金比较多。


简单算算账,因为地段基本一致,品质档次也是差不多同一水平,公园大地和绿景大公馆的短期预期增值速率似乎可以假定是一致的,但是从受众来说,公园大地120平这种大三房因为总价高,其受众群体的规模毫无疑问是小于绿景大公馆89平的小三房的,当然对于改善需求的人群来说,多个房少个房的区别还是挺大的,不过这两者的价位差跟居住属性的差异并不是线性对应的,特别将来如果你有了新的财务安排,需要房产变现的时候,户型相对紧凑些的房产的变现速度就要快多了,如果不换大房的话,可以考虑换成小点的,易变现的房产——考虑投资属性的时候,同等外部条件下,中小户型的变现速度更快,理论上同等时间跨度下,收益也更多,还同时分散了投资风险。


A女士:


这样啊?那我在东莞还有个小房,是写字楼,要留着还是卖掉呢?这房买了几年了,到现在也是没涨过。


我:


有多小?开发商有统一的开发计划吗?


A女士:


就61平,开发商也没有什么开发计划,反正就是卖房子,说是附近有什么科技园区之类,到现在也没动静,我现在租都租不出去,真是很烦啊。


我:


这种物业没有统一的开发计划的话,这么小的办公室只有小微企业才适合了,但是商事登记制度改革后,一般的商住楼甚至民宅也是可以登记注册经营实体了,不讲究的话,找个两居室三居室就能注册办公,还能住,你这样的小房子足不出去也不奇怪了,挂牌吧,能卖则卖,及时止损是上策,回了款还能用到投资或减轻负担。


A女士:


是啊,还是卖了算了,当时买绿景的三房也是晕头了,买小了,光想着离学校近社区好就没多考虑那么多,要二胎,爸妈也要过来,三房根本不够住啊,那公园大地的那套房您觉得是可以卖么,再买哪里好呢?不想龙岗以外的地方折腾了,龙中这里就一直觉得前景挺好的,您觉得呢?


我:


从资产配置优化的角度,是可以卖了公园大地的大三房去替换为投资属性更好的,不过如何做就看你个人用途和喜好了,选择可以有多种。


一是兼顾居住改善的实际用途和升值变现方便,换为绿景大公馆的四房,相似选择还有奥林华府、阳光天健城,当然问题就是价格也不便宜,你的月供负担是减轻不了了。


二是在孩子还小的这两年先对付一下,公园大地和绿景的房产都不动,家人分两处自住,反正两个盘挨得够近,月供压力就等着那套写字楼卖掉来缓解,这样是最简单省事省力了就是资产优化要暂缓了。


三是卖掉公园大地的房,留部分资金补贴家用减轻负担,剩余资金用来投资变现容易,有潜力的房产,但是这个方案要看你们留存的金额来选了,不过建议考虑中海康城(点击查看房源,这个盘的交易量在龙岗名列前茅,就是在全深圳的二手房交易量排行榜中都往往能占据一席之地,可见变现之容易,地段呢位处大运和龙中核心之间,是相当不错了,附近就是大学城和新兴的科技园区,自身的社区品质还算不错,所以未来的潜力还是不错的。


整个交流的过程当然不止以上文字所述的了,有些不太方便引述的就不列出了,从沟通的过程中可以看到我建议的置业思路核心都是以需求为根本导向,无论自住投资都要量力而行,希望能给各位置业者以启示,文中提到的楼盘都可以点击查看相应房源。



我是偏北,资深淘房哥,最擅评楼论市, 熟悉龙华,坂田,光明,坪山及宝安等片区,熟悉交易流程,常期作为嘉宾参与FM106.2,FM94.2等深圳电台和深圳卫视《今日地产》节目。

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