东莞近年正迎来“产业地产”热潮。金地、万科、碧桂园、星河控股、光大等大佬级品牌房企纷纷转型，在塘厦、黄江、松山湖等镇街布局产业园区项目。此外，一些有实力的企业以及诸如天安数码城等专业产业地产开发商，也正持续推进相关项目。与住宅项目不同的是，产业地产对于操盘手的运营招商、资源整合、土地开发等能力有了更高的要求，无疑将为东莞产业发展注入新动能。
品牌开发商布局临深区域
早在2014年，万科已经和本土房企中天集团合作，在市中心南城打造了769文化创意园。而绿地承建的常平镇产业发展中心早已挂牌。相比之下，新一轮的产业布局在定位上更加明晰，不约而同地向高新制造业、智能产业靠齐。其中，金地布局东莞塘厦镇，打造金地·智汇港项目，主攻智能制造产业；星河控股与黄江镇政府合作，正在开工建设星河互联网小镇。
此外，东莞的临广区域也成为产业地产的落脚点。年初，华夏幸福与东莞中堂镇政府、东莞实业投资控股集团签订《合作备忘录》，参与PPP项目采购程序，打造产业新城；9月22日，安华的数据中心项目在麻涌新沙工业园正式开工。据了解，安华与东莞电信合作，将共建“T3 数据中心”项目，建成后将进一步提升东莞电商产业。
这些原来以住宅市场为主的大佬级品牌房企为何会在这个时候集体谋求转型？老牛认为首先是在政策调控和政府导向的大背景下，土地供应结构发生变化，产业由粗放型向集约型转变，加上开发商自身的发展需要和房企提高自身竞争力等因素促使。
先来谈谈政策调控和政府导向
今年的楼市调控政策，无论是调控力度之大，还是调控范围之广，或是调控手段的多样化均前所未有。
老牛以为，当下的房地产，唯一不变的就是“变”。
东莞4月份限售政策新出，从媒体集体淡定可以看出，这调控在预料之中，住宅市场在大家的视野当中逐渐暗淡，行业的聚光灯转向新的领域，特色小镇和产业地产成为目前最炙手可热的话题。
目前住宅市场在政策调控下，拿地相比之前难，并且有很多附带条件，在收益方面也大受影响。而做产业地产，最直接的好处就是能拿到相对便宜的地。
2016年7月20日，住建部、发改委、财政部等三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划到2020年，全国培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。地方政府齐响应，国家开发银行、中国农业发展银行等金融机构也相继出台文件，对特色小镇计划提供信贷政策的倾斜。
在政策和政府导向的双管齐下，房企转型也是顺应时势，毕竟没有一种模式是可以长久不变的。
土地供应结构发生变化
随着粤港澳大湾区的迅速发展，湾区城市之间的产城人融合加快。在此情况下，“小镇开发、产业园区”被视为城镇化发展以及促进产业升级的“利器”。加上政府导向，未来土地供应结构定将发生变化，供应慢慢由侧重推出住宅用地转变成侧重产业用地。
产业由粗放型向集约型转变
长期以来，东莞经济发展过多地依靠扩大投资规模和增加物质投入，具体说来，就是走了一条主要靠发展一般加工业，靠增加加工业企业数量的扩大外延的经济发展道路。这种工业化初期的粗放型增长方式，不断增加对资源环境的压力，难以长期坚持；企业和产品的科技含量低、经济效益低，同时导致东莞长期处于产业链的低端，严重影响东莞的竞争力。
粗放型向集约型增长方式转变，主要是扩大内涵生产。要改变热衷于“铺新摊子”的做法，致力于通过企业的技术改造和加强管理挖掘企业的潜力：要改变只注重数量不注重质量和效益的做法，致力于通过扩大企业的科技投入来实现企业产品的升级换代，以质取胜；要改变传统的工业生产方式，坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路。
在这样的背景下，产业地产的孕育而生也是大势所趋。
开发商自身的发展需要和提升竞争力
在经济去杠杆的大背景下，房企融资渠道收紧、海外投资受限，房地产市场长效机制呼之欲出。
从2011年万科首次确立三大商业形态，提出“城市运营商”、“城市配套服务商”等概念，谋求多元化发展后，其他房企也纷纷效仿。
城市更新、租赁公寓、健康养老、物流地产以及家装等领域，均成为房企转型的主要方向。而曾经一度被视为房地产产业链“鸡肋”的物业管理，随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型，重新被“委以重任”，成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。
在众多承压求变、主动转型的房企中，一部分房企将转型“风向”侧重于——特色小镇和城市更新。
老牛认为，城市的产业多样化、功能外溢化，为房地产行业提供了新的发展机会。而所有的城市更新、特色小镇本质上都是产业结构的升级，运营的本质则是资产管理和服务。
这也是房企在城市更新、特色小镇所面临的历史性机遇面前，主动谋求转型，提升竞争力主要因素之一。
本周日（12月3日），老牛会举办松山湖的深度看房活动，欢迎大家踊跃报名参加！
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