作者：张粉层 卢旭旭 制图：张馨冉
导语：11月新房成交量继续复制前几个月“高开低走”的走势，在政策调控+新房供应量减少等因素影响下，成交量出现滑坡，刚需盘与改善型住宅成交量同步减少，11月全市仅成交2543套新房住宅，环比减少8.9%，已处于较低位。同时成交结构较稳定，刚需盘占比依旧强势，全市均价小幅下跌至54278元/㎡，自去年十月新房均价已“十四连跌”。
01
全市均价十四连跌至54278元/㎡
经过一年有余的调整，“深八条”对房价的调控已趋稳定，全市均价持续小幅下跌，稳定在54000元/㎡左右。17年11月全市位于宝安、龙岗等地的刚需盘和位于南山、福田的高端楼盘成交量同步下跌，成交量占比依旧保持稳定，全市均价环比下跌10元/㎡，为54278元/㎡。
各行政区方面，福田、南山两区均价下跌，其中受高端住宅占成交量比例减少的影响，南山区跌幅最高，环比下跌5.5%至95003元/㎡；福田区均价为76064元/㎡，环比下跌3.8%，同比下跌28.1%。其余各区均价环比小幅上涨。
宝安区位于观澜等片区的刚需盘成交量有所减少，同时改善型住宅占比增加，拉动全区均价小幅上扬，全区均价环比上涨8.2%，为49771元/㎡，同比上涨32.9%。龙岗区成交均价34777元/㎡，环比上涨7.1%，同比下跌14.2%。
受去年10月颁布的“深八条”的影响，房价自2016年10月开始出现“十四连跌”，2017年11月成交均价54278元/㎡。
02
环比减少一成，11月共成交2543套新房住宅
11月新房成交量走势似乎又延续前几月的“高开低走”，首周与尾周成交量差额达近300套，调控政策影响、市场信心匮乏、可售房源减少等消极因素导致全市新房成交量仍处于低位，全市仅成交2543套新房住宅，环比减少8.9%，同比减少13.0%；成交面积253543平方米，环比减少9.1%，同比减少12.3%。
福田区共计三个楼盘成交，11月成交新房住宅86套，环比减少31.7%；盐田区零成交。
宝安区是全市新房住宅的成交主力，刚需盘供应量较充足，11月共计成交1342套新房住宅，为全市贡献了一半以上的成交量，环比减少11.7%，同比减少6.7%；成交面积122410平方米，环比减少10.8%，同比增加5.2%。其中位于光明片区的天汇城和沙井片区的拾悦城是区域的成交主力。
受坪山片区刚需盘供应减少影响，龙岗区11月成交量处于低位，共成交849套新房住宅，环比增加2.2%，同比增加2.9%；成交面积72173平方米，环比增加2.5%，同比减少5.6%。平湖片区卓越星源是区域的成交主力。
03
2房成交1437套，占总量的56%
2017年11月，深圳全市共成交2543套新房住宅，2房成交1437套，占总量的56%；3房成交759套，占总量的三成；1房成交62套，占总量的2%。
4房成交248套，占总量的一成；4房以上成交24套，占总量的1%，复式成交13套，占总量的1%。
04
2房供应量2325套，占总量的54%
2017年11月，深圳8个住宅项目取得预售许可证，预售户型供应量为4290套，其中2房2325套，占总量的54%；3房1221套，占总量的28%。
一房住宅供应量498套，占总量的12%；四房住宅供应量246套，占总量的6%。
05
小户型产品成交均价41688元/㎡
数据显示：2017年11月小户型产品90㎡以下的户型整体成交均价41688元；改善型产品90~144㎡户型的整体成交均价59210元；大户型产品144㎡以上的户型整体成交均价87177元。
06
11月二手房成交6463套，环比增加18.0%
11月二手房成交量在龙岗区成交量放大的带动下，有所上浮，但是在严苛的调控政策影响下，二手房成交量整体依然处于低位。11月深圳共成交6463套二手房，环比增加18.0%，同比减少2.2%；成交面积541141平方米，环比增加25.2%，同比减少8.9%。
罗湖区成交量增幅最大，成交1077套二手房，环比增加49.6%，同比增加5.0%；成交面积平74749方米，环比增加41.6%，同比减少1.8%。
龙岗区成交量全市最高，成交1719套二手房，环比增加6.9%，同比减少4.6%；成交面积146469平方米，环比增加28.6%，同比减少2.6%。
结语：
严苛的调控政策是十一月成交量低位盘旋的主要原因，同时新房尤其刚需盘供应减少也或多或少的影响到成交量。本月有8个住宅项目取得预售许可证，大部分是刚需盘，说明开发商对刚需市场还是比较有信心，且对后市也有较高的期望。
此外“租售同权”的逐渐实施以及正在紧锣密鼓的布局并完善中的房屋租赁政策，对住宅市场也有一定的分流作用，在恢复房屋住宅属性的道路上也迈出了重要一步，同时也让喜欢这座城市但无力购房的人看到安居的曙光。
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