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在深圳不是孤例:我为世茂大运新城600米超高层大厦捏一把汗!

文过是非 地产 发布时间:2017.12.07 07:20:53
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从无人驾驶大巴令人侧目到大运新城600米超高层大厦,深圳确有陷入“深吹”而不能自拔的危险。


12月6日15点,一宗位于深圳龙岗大运新城、编号为G01046-0095号宗地的综合用地成功出让。其土地面积321945.68平,建筑面积1364500平,挂牌起始价2394300万元,竞买保证金500000万元,土地使用年限40年。福建世茂新里程投资发展有限公司作为唯一的申请人以239.43亿的底价竞得这一地块,折合楼面地价一平米1.75万元。


客观来看,此次出让的地块属于龙岗区大运新城中最为核心、最具潜力的一块,令人瞩目并不意外。它位于在大运体育中心的北面,如意路与黄阁中路、华美南路等围合起来的位置,是龙岗打造东部中心的门户区域。


大运新城片区高科技园区聚集,如天安数码城、大运软件小镇、佳兆业未来城、启迪协信科技园、益田硅谷新城等已经初具规模。尤其是国际大学园已进驻香港中文大学(深圳)、北理莫斯科大学等知名学府,智力创新高地已经显现。未来,大运片区将成为深圳新增地铁最密集的区域,规划有4条地铁线路和1条有轨电车线路。


对于这样一个地块的出让,高度关注十分自然,这是实施深圳东进战略的十分重要的一步。但如果以此一味“唱多”,认为大运新城将比肩空港、直追南山,这恐怕会产生很大的误导,其结果也是堪忧的。



从成交金额来看,尽管该地块是以239.43亿元的底价成交,但总金额仅次于2016年8月空港新城以310亿元成交的国际会展中心地块。因此有观点认为,其地位之于大运新城,类似于国际会展中心之于空港新城的地位。其实,无论从哪个角度来看,都难以得出这样的结论。


首先,国际会展中心的兴建,是现有深圳会展中心饱和之后的外溢结果。国际会展中心之所以能剑指世界最大面积会展中心,就在于它能依托于深圳机场这个最为重要的空港资源以及区位优势。因此,国际会展中心实际上本身就是一个自带巨大产业的项目,未来必然是产城融合型,具有足够的产业支撑。但世贸竞得的大运新城G01046-0095号宗地只是一块商业综合用地,其产业依然要通过招商来完成,无论在规模还是在功能上,与国际会展中心地块都不在一个层面上。


其次,从竞拍过程上,国际会展中心项目最终由招商蛇口与华侨城组成联合体,以最高评分、310亿元击败华润置地 、万科、保利等而胜出。而落选的万科报价高达362亿元。但大运新城这一地块,仅有世茂一家报名,最后以底价出让,这已经充分说明了差别。


最后,要说说该地块规划的一大新闻点:600米左右的超高层建筑。有消息称,它有望超越592.5米平安国际金融中心,成为深圳第一高楼。


其实,最初看到这一消息,我就有一大疑惑:这一规划在整个片区显得突兀不说,以大运新城目前的产业聚集度和人口密度,能够承载如此之高的标志性大厦吗?答案显然是存疑的。


任何一个城区都想拥有能够代表城市的地标性建筑,这并不奇怪。从现实来看,大运新城的确需要更为完善商业配套设施。从长远来看,大运新城诞生一座代表深圳形象的地标性建筑并不意外。


但在眼下,依然有冒进之虞。其原因在于,一座超高层地标建筑的诞生,必须要有产业和人口的支撑,否则就会陷入为了地标而兴建地标的误区。从时间和空间来看,罗湖区经过了30年积累,才有了京基100的崛起;福田CBD同样集全市之力,20年才有了平安国际金融中心的矗立;而南山至今并无超高建筑,但并不影响其成为深圳的科技创新高地。说到底,一个地方是否需要兴建一座超高地标性建筑,是产业发展到一定水准时水到渠成或者适度超前的结果。


具体到大运新城来说,目前最为紧迫的依然是提高产业聚集度以及提高人口居住密度。事实上,因为华为总部位于坂田远离大运新城,相比南山高新区,大运新城的科技创新产业以及人口密度差距较大,依然有很大的提升空间。尤其是到晚上,由于产业集聚度不足,加之职住分离,人气并不旺盛。


否则,当600米超高层大厦建成之日高则高矣,但终会成为无本之木和无源之水。从这一点来说,这其实不仅是大运新城的问题,许多片区都有类似的规划。但是,深圳所有有着超高层、地标性建筑建设冲动的项目,都应当以此自问和自醒:这是否有着足够的产业和人口支撑,这是不是一个新的跃进?


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