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三部委定调明年走向!楼市调控“不能喘气歇脚”

李宇嘉 地产 发布时间:2017.12.07 11:02:44
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楼市调控最关键的三个部门——住建部、国土资源部和央行,日前在武汉召开部分省市房地产工作座谈会,强调调控“不喘气、不歇脚”。这次会议不仅被视为为明年楼市调控定调,也是对此前业内关于“下一步调控如何走”这一疑问的澄清和回复。


十九大召开之后,管理层传递出楼市长效机制渐进出炉的信号。短期行政干预,特别是2016年10月份以来密集布下的“五限”措施是否要退出?从这次会议看,“稳定房地产市场、化解泡沫风险”仍是调控的重中之重,并提出集合6方面措施的“组合拳”。


一是坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。


二是加强金融管理,平衡好房地产业与其他行业的资金配置,防止资金违规流入房地产。


三是完善土地供应管理,提高租赁住房和共有产权住房供地比例,防止高价地推涨房价。


四是引导住房需求合理分布,加快疏解人口过多、房价过高特大城市的部分城市功能,促进大中小城市互联互通,带动周边中小城市、县城和小城镇的发展。


五是大力整顿规范市场秩序,坚决打击投机炒作,净化市场环境。


六是研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。



围堵资金监管是重点。比如,十九大前后,各地已开始严堵消费贷款进入楼市;9月30日,住建部等三部委联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,促进房地产市场平稳健康发展。


此次三部门在武汉召开的座谈会,也再次明确“平衡好房地产业与其他行业资金配置,防止资金违规流入房地产”。


11月17日,央行等五部委发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》,核心内容有打破刚性兑付,规范资金池和期限结构,“去嵌套”和“去通道”,风险分散及准备金计提,限制杠杆等,意在彻底堵住监管和杠杆套利,防范包括楼市在内的系统性风险。


事实上,在2016年底的中央经济工作会议上,首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,就意味着“旧式调控”——“需求端限制,防止房价过快上涨”已成为历史。


房地产繁荣触发了“金融加速器”效应,再加上近年来所谓的金融创新如火如荼,楼市繁荣的负面问题更严重。


首先是抬高了城市生产和生活成本,倒逼人工成本攀升,再叠加债务利息,不仅实体经济的盈利被吃空,而且传统经济创造的增加值开始偏向分配于房地产和金融这两个部门。


因为,近年来地价上涨,房地产部门经济活动中60%~70%属于非生产性要素交易,面粉比面包贵时,非生产性交易甚至超过生产性交易。因此,房地产繁荣对于上游大宗原料生产、采矿业,中游制造业、建筑业,下游消费和服务业的拉动能力日益弱化。


其次,楼市繁荣强化系统性风险预期。正如央行行长周小川在中国共产党第十九次全国代表大会中央金融系统代表团开放日上表示,如果经济中的顺周期因素太多,使这个周期波动被巨大地放大,在繁荣的时期过于乐观,也会造成矛盾的积累,到一定时候就会出现所谓“明斯基时刻”,这种瞬间的剧烈调整,是要重点防止的。


这里的“明斯基时刻”及此前央行提出的“灰犀牛”风险,都意指借助金融加速器效应,楼市引发系统性风险。美国次贷危机、欧债危机无不如此。无论是“明斯基时刻”还是“灰犀牛”风险,基于顺周期,中短期内都会形成一个自我强化的闭环。在我国国有金融占主体、外汇和资本流动有管制的体制下,没有国家自上而下的强大干预,这个闭环很难被打破。


楼市和金融顺周期循环,形成风险的表征就是高杠杆。周小川在《人民日报》发表题为《守住不发生系统性金融风险的底线》的文章称,高杠杆是宏观金融脆弱性的总根源,在实体部门体现为过度负债,在金融领域体现为信用过快扩张。


近两年,无论是看上市公司分行业的债务水平,还是信贷投放,或者是隐性担保的大小,房地产和僵尸企业都是资金最主要涌入的领域,这造成了结构扭曲,严重地挤压实体经济。


最后,房价上涨以及由此驱动的货币扩张,扩大了收入差距。2012年~2015年,随着最低工资指导线的上调、企业用工成本上升,基尼系数连续3年下降。2016年以来,房价上涨导致拥有房产的中高收入群体财产性收入大幅增加。


中泰证券统计,基尼系数从2012年的0.474下降至2015年的0.462后,2016年反弹至0.465。光大证券全球首席经济学家彭文生估算了不同行业的实际收入增长对M2增长的弹性系数,发现排在第一位和第二位的分别是银行保险、房地产。


十九大报告提出,“扩大中等收入群体,增加低收入者收入”,“增强消费对经济发展的基础性作用”。事实上,2015年到今年上半年,居民人均消费增速已连续3年下降。更重要的是,十九大重新定义了当前社会主要矛盾,寻求更有质量的增长而非仅追求速度成为新时代共识。基于这个大背景,再考虑到楼市引致的上述全局性问题,可以看出,调控的出发点已然不同。


房地产调控思路已发生重大转变,只有做到调控不留缝隙、不泄锐气,才能彻底打掉过去十几年来“屡调屡涨”形成的顽固预期,也才能在住房租赁市场尚弱小、不怎么赚钱的情况下,实现多主体供给、多渠道保障,构建“租购并举”的住房新制度。


唯有此,住房才能真正回归居住和公共产品属性。这就是三部门武汉座谈会强调调控“不喘气、不歇脚”的主要原因。


楼市资金面收紧趋势更明显,今年7月全国金融工作会议后,金融监管方向已清晰。近期M2、新增信贷与社会融资走势显示,信用收缩很明显,这是去杠杆的唯一路径。


尽管基准利率未上调,但资金漏洞被堵、实际融资成本明显上升,悉数上阵的限制性措施制造了极大的交易摩擦,而房产税、租购并举等长效机制“正在路上”,楼市预期收益前景不再乐观,而交易损耗却在增大。


同时,今年前三季度“三驾马车”很罕见地同时发力,再加上楼市供给侧结构性改革渐入佳境,租赁崛起、集体土地入市、棚改继续发力、存量盘活、农村危房改造等也缓解了商品房交易下滑的担忧。由此,楼市调控继续发力没有任何疑问。


楼市调控如何做到“不喘气不歇脚”?


近日,部分省市房地产工作座谈会上,楼市调控最攸关的三个部门———住建部、国土部和央行,共同强调房地产调控“不喘气、不歇脚”。笔者认为,三部委会议是对明年楼市调控的定调。


这次会议提出6方面措施的“组合拳”:既有政策稳定、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序,还明确要按照供给侧结构性改革的思路,完善住房供给和保障体系,有效调整供给结构。由此,未来调控思路和基调非常清晰,首先是既有的调控措施要真正落实。


南京等城市出现“万人抢房现象”说明过去十几年来形成的“房价只涨不跌”和“屡调屡涨”、“买房致富”等顽固预期并未缓解。


同时,基于房地产对经济周期之重要,调控政策和背后的真实动机(不忍心打压楼市、调控不伤及经济和财政是底线)无法激励相容。因此,楼市的任何短暂回调,都是“建仓”的绝佳机会。既然地方调控积极性不足,甚至不容忍房价下跌,房价倒挂意味着“买到(新房)就是赚到”。


由此,无论看市场预期,还是看地方行为,调控仍在旧范式下“打转转”,这就是三部委会议明确楼市调控“不喘气、不歇脚”的原因。


目前,房价上涨预期还很顽固,表现在加杠杆情绪高涨。


2016年,中国居民新增贷款6.3万亿元,创历史新高,占新增贷款的50%(包括公积金贷款)。

2017年,严格的规模、占比(不超过新增贷款30%)控制后,1-10月中长期贷款(主要是房贷)比去年同期有所下降,但居民总贷款增加1.03万亿元,短期消费贷暴增是主因。

2015年,居民消费贷款仅增长18%,2017年上半年的增速达33%。截止到10月,今年居民短期贷款新增1.6万亿元,接近去年同期的3.5倍,占居民总贷款的26%。


但是,社会消费品零售总额增速却呈下行趋势,意味着部分消费贷转化为房贷了。无抵押、期限短、利率高的消费贷进入楼市,这是危险的信号。市场认为,防范系统性风险是政策底线,政府不会出台导致房价下跌的政策,造成加杠杆意愿仍很强。而且,2018年的消费和投资增速或下降,出口也不会比今年更好,G D P增速或承压。因此,2018年会惯性松绑调控。


另外,地方在政策上用心不足,“租购并举”本意在于解决楼市供求失衡,让住房回归居住属性,但顶层设计“落地”时,各地有意无意偏向人才租赁、资本风口的“长租公寓”,甚至是几个面子工程。


相反,对接4亿左右新市民(外来务工人员、新就业大学生等)、城市“夹心层”和“无房户”的低成本租赁却未得到充分重视。由此,楼市供求失衡的顽疾难以解决,中高收入阶层和投资需求主导的楼市局面也难以扭转,最能代表收入差距的“财富基尼系数”也将继续攀升,居民人均消费增速连续3年下降的局面也难以扭转。最终,十九大提出的“扩大中等收入群体,增加低收入者收入”、“增强消费对经济发展的基础性作用”等改革和转型目标也将面临阻力。


因此,楼市调控基调必须实现重大转变。首先要打掉过去十几年来形成的“房价只涨不跌”的顽固预期。今年7月全国金融会议以后,去杠杆“上下一盘棋”。近期,住建部等三部委发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,五部委发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》,显示彻底堵住杠杆套利的决心。


去杠杆绝非运动式,近期M2、新增信贷与社融增速持续走低,融资成本全面攀升,信用收缩非常明显,这是去杠杆的唯一路径。目前,房贷占商品房销售额的50%(加上消费贷),杠杆真正收紧了,房价上涨预期将明显缓解。


更加重要的是,地方政府的主体责任要真正“落地”。目前,购房情绪之所以高昂,甚至不惜用高成本、高风险的短期贷款,在于认为调控和背后动机无法激励相容,短期调控瞻前顾后、长效机制建设诚意不足,政策出台即亮出“底牌”,强化了购房者和开发商、银行“房价只涨不跌”的预期。


因此,既有调控措施不仅要不折不扣地坚持,保持政策稳定和连续的同时,还要通过追加调控堵住各种漏洞,并辅以金融去杠杆,彻底打掉顽固的预期,为长期机制建设创造窗口期。


(作者为深圳市房地产研究中心研究员)


宏观分析

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