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那些闲置的“地王”在等什么?

李宇嘉 地产 发布时间:2017.12.07 11:16:03
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面对部分城市近期再度上演的“抢房大战”,住建部、国土部和央行共同强调房地产调控“不喘气、不歇脚”。同时,新华社时评《防“炒房”要深化改革,治标更须治本》指出,房地产调控已进入“深水区”,调控难度加大。部分城市新房和二手房价格倒挂,引发新房抢购,恰恰说明调控不够全面,改革不够深化。


要让短期调控政策为长期改革创造“窗口期”,让调控与改革措施共同发力,以“房子是用来住的,不是用来炒的”为方向建立长效机制。


调控政策能否坚持、能否为长期改革创造“窗口期”,关键取决于两点:其一,“房价只涨不跌”、“屡调屡涨”、“买房致富”等顽固预期能否被打掉;其二,各个地方政府主体责任能否真正“落地”,调控能否真正做到“不喘气、不歇脚”。


笔者认为,如何对待目前出现的地王集体闲置或拖延,甚至“趴着、捂着”等待未来增值或“解套”的现象,不仅关系到能否打掉顽固的市场预期,在“因城施策”的楼市大环境下,直接关系到楼市调控能否真正做到“不喘气、不歇脚”。



因为,这几年房价暴涨,地王和高地价是最大的推动力。2016年是地王最火爆的一年,无论地王数量,还是出让地块平均楼面地价或溢价率,都比过去几轮地王翻一番还有余。


2016年,全国共出了340宗地王,而在此前一轮“地王潮”的2013年,全国拍出的地王是60宗。不仅如此,眼下“地王潮”还从一线城市、少数二线热点城市(如宁杭苏鹭)蔓延到所有热点城市,甚至波及热点城市周围的三四线城市。300个城市土地成交面积同比下降28%,成交金额却逆势大涨23%,这意味着楼面价格的大涨。


根据统计,2012年以来,300个城市楼面地价连续5年上涨,但在2016年之前,主要城市平均每平方米楼面地价为1500至3000元,涨幅仅20%左右。此后,除了京沪深的楼面地价再创新高,很多热点二线城市楼面地价也翻番,厦门、南京、合肥和苏州等热点城市楼面地价大涨二至四倍。


地王最大的效应,就是拉升房价上涨预期。据笔者调研,但凡城市某一片区出现地王,周边所有在售楼盘(包括二手住房)每平方米均价一夜之间上调2000至3000元,并且涨价预期同心圆式地向外辐射,涨价预期自我实现后,进一步强化预期。不少人坚信,房企更懂楼市,跟着地王买房不会错。更重要的是,开发商敢于“拿地王”,彰显其对未来楼市的信心是何等之足。


在楼市调控期,开发商不惜牺牲财务成本,也不急于让地王项目入市,折射其“趴着、捂着”以等待未来更好入市机会。事实上,原地王“解套”获得更高收益已非个案。


对地方政府来讲,地王不仅直接扩大了土地“招拍挂”规模,增加土地出让收入,还通过地王带动楼市需求、房价上涨,增加税收收入,真可谓“一举多得”。因此,对“趴着、捂着”等待增值或“解套”的地王,一些地方政府也就睁一只眼闭一只眼。


调查2016年50个典型“地王”后发现,目前仅7个项目入市,29宗地开工但未开盘,另有14宗尚未开工,意味着43宗地王未入市。


有记者统计,2015年和2016年北京产生了12宗总价或单价地王,但到目前仍有半数项目未入市,最长的26个月未入市,最短也有18个月,远超1年左右的开发周期。地王集体患上“拖延综合征”,调控高压下入市不划算,等待未来增值或“解套”是唯一目的。


据克而瑞统计,多数地王楼面地价接近或高于在售楼盘价格,以目前各城市“限定价格”入市,亏损是必然的。但是,在住房回归居住和公共产品属性的新定位下,在“租购并举”的住房新制度下,意图打造高端项目实现盈利也不太可能了。


按照国土部此前发布的《闲置土地处置办法》,已出让地块闲置一年要收取土地价款20%的闲置费,闲置超过两年无条件收回。


但是,由于规划调整、“七通一平”滞后、拆迁进度缓慢等客观原因,很少有土地被征收闲置费,无偿收回的更是寥寥。


如果像过往一样,继续放任地王“趴着、捂着”,等待未来增值或“解套”,购房者跟着地王买房,地方政府为了土地财政不忍处罚闲置地王,那么,市场对“房价只涨不跌”、“后续调控松绑”的顽固预期就不会消失,地方政府“坐地生财”的内在激励就不会改观。


如此,房地产调控不仅很难做到“不喘气、不歇脚”,而且后续很可能会出现新一轮反弹。


针对开发商开工、竣工及出让价款缴纳、高价拿地并“囤地”等情况,国土部9月部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。现在,各省级国土主管部门完成检查、提交报告的时间已到。


笔者认为,以此为契机,严肃查处高价地、地王延缓开发、恶意囤积等行为,无异于给市场传达了一个极为重要的信号:不仅既有政策会不折不扣地执行下去,而且还会不断“打补丁”,从而让短期调控政策为长期改革创造窗口期,促使调控与改革措施共同发力。


(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)


宏观分析

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