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过半户型小于90㎡ 评宝中“豪刚”新盘都市茗荟花园【规划篇】

咚咚牛浩思 发布时间:2017.12.07 17:25:57
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经常看到有人拿宝安中心区的变化图,来调侃那些年错过的房子,宝中的变化之大,房价上涨之快,错过宝中也确实令人惋惜。


目前宝中在售新盘来看,如新锦安壹号公馆、壹方城等都是动辄10万/平的价格。宝安中心区也一举成为了深圳人心中的豪宅区域,如今片区内新盘并不多,但还留有大量空地,且部分项目已经打围许久,每次片区内有楼盘入市都会引起广泛关注。


此翻老牛发现位于地铁1号线新安站的都市茗荟花园(一期)已经封顶,预计明年初会入市。项目原为润恒N6项目,其实开发商早在2010之前就取得了该地块,此前深圳商报就有报道关于《宝安中心区数块地“撂荒”》风波的文章,其中就包含此地块,开发商工作人员以他们递交开发申请,均收到宝安中心滨海片区城市规划还需调整为由,使得项目开发暂缓,开发商也因祸得福,现如今入市价格势必会向周边看齐。



项目详情


都市茗荟花园,分为两期开发,一期于2014年12月16日取得建设许可证,二期于2016年12月02日也取得了建设许可证。



此次将要入市的为项目一期,其占地面积约为1.9万平米,总建筑面积约11.7万平米,整个项目由4 座高层(A、B座35F,C座29F,D座26F)住宅组成,一共有413户,其中小于90平米为214户,占比51.81%,户型图暂不得而知,后续户型篇会跟进;车位893个,配比约2:1,车位充足。



从一期平面图可以看出,整个项目呈现合围式中央花园布局,入口在东南方向,采用了人车分流的方式,虽然仅有4栋,但是有配备有游泳池和六班幼儿园,而旁边的待建市政公园也给小区增色不少,使得小区视野更加开阔,也享受到公园带来的便利。


但目前公园开工时间未定,幼儿园大门正对公园,开工建设时肯定会对幼儿园出行产生影响,再加上项目周边工地较多,且临近主干道,朝马路的户型,也会略显吵闹。



而项目二期,目前还处于打围阶段,效果图暂未公布,不过据老牛查看相关资料可知:项目二期是由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成,和一期类似也配备有幼儿园、游泳池,但二期是呈现凹字型排列,中间部分为城市公共广场和商业休闲街道,使得小区花园并不大。


二期占地面积约为3.3万平米,与一期一路之隔,总建面约20万平方米,容积率3.82,含住宅8.8万平米,商业1.6万平米(附菜场),其余为幼儿园、城市公共通道、地下车库和设备用房等。小区二期一共732户,其中户型套内面积小于90的为549户,占比75%,区别于新锦安壹号公馆的大户型和壹方中心的公寓,多以刚需户型为主。



前海合作区加速升级,“总部经济带”跃然纸上


随着深圳市中心西移,宝安中心区将成为深圳未来最具发展条件和潜力地区,它将与前海合作区、大空港地区共同促进珠江东岸一体化跨越式发展,打造成为世界级湾区,成为于前海并肩的重要一极。


前海湾以前海合作区为核心,与相接的宝安中心区、隔湾相望的大铲湾协同发展,构成以地理走向产业互助共生的三个黄金支点。


各区都处于高速发展中,宝中因为路网发达、环境宜居、近利前海,承接了前海未来60万精英人口居住功能,一直被大家称之为前海后花园,近几年宝中也在致力打造宝中滨海总部,与前海、大铲湾形成湾区核心经济带。



宝安中心区的规划结构可概括为:“一条岸线、两条轴线、三个圈层、一个都市绿环”。



一条滨水岸线: 中心区南侧为近凭水色,远眺山光的公共休闲区,规划布置了海滨公园、演艺中心、滨海酒店、滨海休闲俱乐部等休闲设施,强化了滨海特色,形成了一条约4公里长的城市公共的亲水活动岸线。

 

两条轴线:一条是中央绿轴。中央绿轴向南正对大小南山,以海滨广场为主线,安排了图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心等文化设施。另一条是发展轴。沿新湖路地铁线成为发展主轴,在地铁站周围形成购物中心、步行商业街等服务设施。

 

三个圈层:第一圈层为核心区,①商务办公区:中央绿轴西侧规划占地约60万平方米的商务办公区,建筑面积约180万平方米高档商务办公楼及配套;②核心商业区中央绿轴东侧规划占地约40万平方米的核心商业区,建筑面积约120万平方米,建成集大型商业购物中心、五星级酒店、办公及配套公寓为一体的商业区。

 

一个都市绿环:沿核心区外围道路外侧控制30米宽的绿带,建设成连续的、有树阴遮蔽的开放空间,与滨海带状公园、中央绿轴相连,创造一个郁郁葱葱的都市绿环。



轨道交通升级  与前海链接更紧密

 

项目位于新湖路和甲岸路交汇处,紧邻地铁1号线新安站,轨道交通出行便利。现阶段交通压力主要位于宝安大道上,承接了宝安到南山的人流,上下班时段略显拥挤。未来宝中新湖路连接前海的梦海大道打通之后,可以极大的改善车辆出现情况。



配套方面,周边有宝安区政府、图书馆、体育馆、壹方城商业等,都是已经比较成熟的模式。

而且后期如泰华商住楼、榕江云玺锦庭、正中商业广场等都会配备一定量的社区商业,也基本能满足周边的生活,但这些项目落成需要一点时间,周边的工地也会对居住产生一定的噪音空气污染。



从宝安滨海片区规划用地可以看出,滨海片区集中了大量了商业用地,新建和待建写字楼许多,未来大铲湾、宝中滨江区、前海落成后,可以与科技园、后海、深圳湾、蛇口等片区交相辉映。



学区方面,对口海旺学校小学部和初中部,位于宝安区金桂街与银晖路交界处,属于一般的学校。目前宝安比较有名的是宝安中学,其次就是宝安实验学校,如果对学区有要求的,需谨慎考虑。



关于开发商

相关资料显示,深圳市润恒尚园房地产开发有限公司,其集团总公司为深圳润恒房地产开发集团有限公司,主营酒店管理、地产开发、物业管理,是宝安区大型企业之一。

润恒集团旗下有开发的住宅项目如碧景苑、润恒大厦、润恒御园、润恒尚园,在宝安口碑还不错;旗下还有深圳都之都大酒店,属于宝安标志性老牌建筑;另外三个大型工业园区,润恒工业区是大家都是比较熟知的。



【小结】

总的来说,项目位于宝中豪宅片区,近利前海,承接了未来前海60万精英人口红利,自带六班幼儿园和游泳池,未来规划有市政公园仅一步之遥,旁边新开业的壹方城也给片区赚足了人气,周边如泰华海逸、汉晨地块、正中商业、华侨城欢乐海岸2.0等项目如若兑现,则具备较大的升值潜力。但项目缺点也显而易见,一期社区仅4栋,体量较小,周边还有许多工地建设,势必还要忍受几年施工带来的灰尘噪音。


(内容完)



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牛浩思评楼 宝中 1号线

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