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惠湾置业洼地价值新思路:惠阳北新城

袁明 发布时间:2017.12.07 18:08:08
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        在粤港澳大湾区国家战略大背景下,大湾区正中位置的惠阳大亚湾,正处在十年来楼市发展的最好机遇。而作为惠湾区生活市政配套最为完善成熟的惠阳区,其房价价值也最先被认可,尤其是西部临深片区,以及具有高铁便利的东部南站新城片区,房价已经因为地利和交通的红利,率先起涨。


        那么,对于投资未来惠阳片区,还有什么地方可以考虑呢?笔者认为,目前普遍被忽视、但在未来具有较高升值红利的惠阳北新城,将成为惠阳核心城区不可多得的价值洼地,因其具有惠阳地区难得的地段、未来交通配套、周边产业发展储备,以及临近惠阳淡水的便利市政生活配套和公园文化配套,并且将是未来品牌开发商集中开发新住宅的核心城区,或是惠湾北扩第一站。

 

 

 惠阳北新城或是最后一块洼地

 

        粤港澳大湾区国家战略目前正在稳步推进,而惠湾作为湾区未来名副其实的正中心,还将同时享受到深圳东进、惠州全面对标深圳等重大形势红利。


        作为其中拥有最成熟城市核心配套、人口最为稠密的惠阳(淡水)核心城区,综观城市整体扩展大局,因其南接大亚湾,已无向南扩展的可能;西部片区因为临深,且楼市开发已成连片之势,已成为深圳客置业的第一焦点,且楼市价值因此也早已释放,房价已到阶段性顶点;东部惠州南站新城片区,因高铁站的重要利好,价格已然升温到一定程度,且该区域涉及较大规模旧城区改造,楼市发展需要更多时日。


        要论价值洼地,目前看来,唯独只有惠阳北侧未开发区域,拥有现时和未来多重交通利好,距离惠阳淡水城区核心配套近在咫尺,且相当于全新地块开发基本不受阻碍,但目前仍未受到重点关注,所以恰是楼市空白,很可能是惠湾地区最后一块价值洼地。


        据了解,惠阳北新城,正处在惠阳经济开发区范围,也是惠阳区新的政务中心。惠阳经济开发区北连永湖镇、东接沙田镇、南面是淡水街道、西靠秋长街道,规划控制面积65平方公里,总人口3万多人,未来规划将成为行政商贸中心,打造成行政、教育、商贸、物流、饮食、文化、休闲的聚集地。


        从开发区的地块特点来看,除了莲塘面村、象岭村、铁门扇村等5个行政村及一个三和社区之外,其余待规划建设地块为全新未开发地块,因此未来该片区的城市建设开发,有利于形成新区新面貌。


        而该开发区的发展战略,将是在近十年时间内,在共45平方公里规划土地上,引进建设高新技术项目和工业项目,同时完善教育、商宅等项目,完善道路、供水、供电等基础设施建设,未来国民生产总值将达到60亿元左右,工业产值达到200亿元左右,有利于大幅度提高片区楼市价值。


        从目前的房价对比来看,惠阳西部临深片区,最高价已飚至1.9万元,均价也在1.5-1.6万元/㎡;东部惠州南站片区,高点也在1.6万元/㎡,均价1.3-1.4万元/㎡;而南部大亚湾区域,房价在1.2-1.4万元/㎡水平;而惠阳北新城,已目前在售的百万大盘德威花园城来说,均价则在1.06万元/㎡,可以说洼地价值明显。

 


几乎占有未来立体交通路网全部优势

 

        作为连接深圳与惠州的轨道交通快线,深圳地铁14号线,尤其是惠州延长线段的规划建设,一直备受惠州及深圳两地居民关注。根据最新的城府公告,深圳地铁14号线(惠州段)线路将经爱民东路至深惠交界处,惠州境内轨道线路长约8.1公里,将设置白云站、草洋站、惠州南站和新桥站共4座站点,连接深圳市福田和罗湖。


        然而,在这个重大利好消息之外,很多深圳置业客可能会忽视另一个轨道建设消息,那就是深圳16号线、深圳19号线,以及惠州1号线的规划建设,也将深入延伸到惠阳城区。而对于上文提到的惠阳北新城来说,恰好将是这三条地铁轨道的中枢必经之地。


        首先是惠州1号线,从惠城区南下,将经过此处的铁门扇站和二环路站,再往南接驳终点站惠州南站,同时连接深圳地铁14号线,40分钟可抵达罗湖、福田。


        再说深圳16号线和19号线,也分别与惠州1号线的排坊站和铁门扇站接驳相连,20分钟可直达龙岗。也就是说,这个片区,未来将有三条地铁线规划在册,汇聚于此,在家门口就可便捷连接深圳。其中,位于铁门扇站东南、紧邻二环路站的德威花园城项目,占据了得天独厚的地铁便利优势。


        除了上述的地铁规划和已开通的惠州南站高铁站(30分钟左右抵达深圳北站),该片区在高速路和普速路方面路网也非常丰富。


        目前该片区已有深汕高速、惠大高速快速连接深圳和惠州惠城区,深汕高速路淡水出口、惠大高速新桥出口和淡水东出口(规划中)近在咫尺;而惠南大道、迎宾大道等普速公路可以实现城区日常交通,还可以通过深汕公路连接深圳坑梓,多样线路可供选择。


        如果再加上东侧已运营的惠州客运机场,以及未来可预期的南部海滨客运航线,这个片区未来的价值的确不能小看。


        总之,地铁轨道、高速铁路、高速公路和普速公路交通网络,如此立体丰富的四大路网交叉覆盖,无论是现时还是未来,该片区已经具有无可比拟的交通优势。

 

 

 城市配套利好已不逊于核心城区

 

        惠阳北新城,目前配套了惠阳政务服务中心(相当于惠州的“市民中心”),且在地理距离上与惠阳淡水核心城区不到5公里范围,因此在购物、医疗、教育、便民、游玩、休闲、兴业等诸多配套方面,都可谓非常成熟便利。


        以目前该片区在售项目德威花园城为例,从惠南大道往南,15分钟车程内可以覆盖80%以上的淡水重要商业购物点,其中包括时代广场(沃尔玛)、万联购物广场(家乐福)、吉之岛、天虹商场、、好宜多购物广场、新港城购物广场等等。


        医疗方面,近距离也覆盖几乎所有重要的淡水医疗站点,比如中大惠亚医院、惠阳人民医院、惠阳中医院等。


        教育方面,该片区的名校包括著名的崇雅学校、叶挺中学、惠阳实验中学等名校,另外德威花园城还自带18班幼儿园,以及未来的36班公立小学,诸多公办、私立学校可供选择,覆盖了孩子幼小初高15年教育。


        此外,项目距离惠阳区政府所在地约4公里,其周边的各种市政配套场所,如图书馆、体育会展中心、青少年宫、大剧院、市政广场等也在15分钟车程范围之内。


        如果说到游玩休闲,德威花园城附近的淡水河背古城、叶挺将军纪念园、凤凰山公园等公园环绕,山湖环抱,如果加上惠湾的亚公顶公园、龙山虎山公园、红树林公园等等,更是不计其数。


        还有一点让人有点意外,这个片区还拥有多个产业园区,领军级产业云集,形成了多元化的产业群。比较出名的企业包括广东省百强企业、惠州市十强企业伯恩光学,工业园厂房面积已达85万平方米,目前员工人数已达6万多人。


        再如惠阳联想,联想集团的全资子公司,总占地面积2.4万多平米,现有员工超过1000人。中兴新通讯,深圳市中兴新通讯旗下子公司,总占地约28.26万平方米,员工将有3500人。这些具有行业优势的产业聚集,将给周边带来丰富的中高端消费人口带动周边商业及服务业的发展,对于居住此地的业主来说,无疑具有很好的兴业利好。


        综合来看,这个片区的宜居配套价值,已经丝毫不逊色于惠阳区域任何其他片区。

  


千亿级品牌房企潜藏于此提前布局

 

        不了解惠阳北新城的人,一定会被潜藏在这里的地产大鳄们吓一跳。


        德威、中洲、融创、海伦堡、恒大、实地、新力、碧桂园、龙光、振业十家开发商已经抢滩提前布局,其中不乏恒大、碧桂园这样的千亿级房企的身影。


        恒大收购新世界棕榈岛项目之后,又收购了该片区的光耀城部分项目。至此,恒大在惠州的项目至少有5个,总体量超过200万平方米,其中有两个项目就分布在该片区。


        碧桂园自然也如影随形,同样在这个片区有两个项目与恒大比肩。


        融创在惠州的第二个项目,就驻扎在这里,总建面近40万平方米。据说,名字都起好了,叫“融创臻园”。


        此外,还有惠阳振业城、实地常春藤等大型项目。


        而作为最早进入该片区之一的德威集团,在惠州深耕了16年,惠阳北新城的价值和潜力,自然了然于胸。目前,德威花园城是区域内体量最大的在售项目,建筑面积达到百万平方米,抢占片区核心红利。



        在惠阳日益凸显的临深楼市价值图中,惠阳北新城作为目前最被忽视的片区,其价值利好犹如当年深圳南山之西丽、福田之梅林、龙岗之坪山。如今,周边虽看似荒芜,但已有十大千亿级房企握地在手、踌躇满志,围绕惠州1号线、深汕高速等核心便利交通,已经形成成片规模开发的优势,未来该片区价值不可小觑。


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