最近发现很多朋友在看地段的时候把产业放在了很重要的位置，老牛认为不要过分迷恋产业支撑，大型企业的确是可以创造很高的价值，但我们说的是房价有些因为占地面积太大，在有限的空间内所提供的有效购买力比较有限，所以我们看到很多大型企业周边的配套总是不足，虽然周边有不少商规模不小的商品房，购买力却并没有想象的高，园区本身自带生活配套周边集中的大型商业体也难以支撑很容易形成睡城。
前两天一个华为的朋友咨询1500万级的改善置业，老牛建议不妨去南山阳光带海滨城看看，这位第二天去看房就再小区内碰到了两个老同事，由此看来高端购买力还是都会汇聚到同一个地方。
老牛得出的结论是优质的配套跟着精英走，而精英跟着谁走呢？ 商圈
Q:老牛，深圳的公寓一般带学区吗？ 是不是商业用水电啊。另外中介发我张图上面写的商业1:3来赔偿是真的吗？
原则来说非住宅类产品是不带有教育资源配套的，市面上也确实有一些非住宅类物业带有学区属于特例，水电费是按照商业计算。但未来随着小户型的需求大型集中公寓项目的增多，常住人口对资源配套的需要很可能对一些商住项目的配套改进。商住类项目水电降为民用收费可能性也是比较高的。
第二个问题，这种说法是不准确的，因为商业项目的拆迁可能会涉及到误工，营业，设备拆除损耗等等原因。赔偿的时候是要按照评估进行并没有明文规定是要1:3，如果是一些优质地段营业额很高或者高成本设施的情况并不排除有如此高额的赔偿案列。但商务公寓基本上不太可能。
Q:最近置业这事把我纠结坏了，300多w的房子也没那么容易下结论，所以就麻烦前辈给予帮助了。
我在坪山工作看的龙岗双龙和南联地铁口之间的房子，开车也不算远，就是有点堵，主要看中的是小学不错（龙岗中心小学），生活方便（天虹、华润万家），离医院也不远坪山这边我看了财富城和奥园的新房，以及您提到的沙湖地铁站旁边的二手，坪山后面规划会不错，但是学校、医疗的都差一些，不知牛哥能都帮助分析解惑
这个楼盘一直价格一直不高，大户型很多，居住的话舒适度还是比较不错的。但投资属性相对一般，周边没有比较大型的发展规划。升值属性不是很好，又同样付出时间成本，我觉得不是特别合适。
在坪山工作我个人建议优先考虑坪山的楼盘，以坪山中心区为*，不一定非要考虑新房，比如招商花园城这些次新盘也可以选择。坪山的价格目前来看是有些小幅外溢，但这是建立在良好的发展规划前景之上的。
房产价值大头体现在地段发展上。地段价值低的位置学校生源就会是个很大的问题，可以说很难成就优质学校的。我们看深圳优质学校的位置，大型商圈的留住高素质的居住人群，形成集中高素质常驻人口商品房集中地，自然生源质量得以保障更容易形成学区。换句话说坪山中心的坪山实验未来形成学区的机率高于坪山其它地区。
Q:还有一个问题在咨询下牛哥，就是财富城这个月底要卖的楼盘底下就是商圈，这样买中高楼层好一些吧
要看朝向位置，如果朝南看花园的不建议选择太高，太高花园景观就看不到了。 如果临路或者朝向比较一般，高楼层较好相对通风效果会提升不少，另外高一些还可以有效减少路面带来的噪音影响，如果有大视野面楼层高一些更容易发挥。
Q：老牛，朋友有一套龙华星河盛世150平，双拼。想知道双拼还有没有机会像单证的房子那样正规化，如果不能，是不是该卖了重新换房，卖房再买新房主要方向是为了资产增值。因为目前已有自住房。
双拼房现在也是正规的只是2本证而已，以至于会不会出台针对双拼按照单证来计算这样的细节型政策我个人认为基本上是比较难的。双拼本身是开发商在产品上问题不是政府政策上的失误。
另外一个就是解除限购政策这种可能性更低，一线城市限购将是常态至少5年内无望，如果放开了限购房价则会失去控制。如果没有自住需求是可以考虑卖掉置换更优质地段，需要2个名额在市场上的竞争力相对要低很多。
Q:现在新房限价的背景下，老牛觉得买二手房还是新房更合适呐。两者各有优缺点，二手房方便出租，可以抵月供，还可以高评高贷;新房税少，潜力更大，但是期房要等，装修还要一大笔钱。我有点纠结新房还是二手房
很难直接定义二手房合适还是新房合适，要看不同的地段不同的需求，物业档次差别，市场情况等等，需要考虑的因素很多。二手房虽然可以直接入住或出租，但需要比较多的费用，就算是满五*，中间各种杂费加起来400万左右的房这些费用就要有10几万，而这些钱可算是一次性支付的放在新房的角度上说就是首付高了，租金很难有这么高。
高评高贷这个不是特别好找，要两个条件，一个是房屋本身可以做高评，二是业主配合，缺一不可。装修丰俭由人，如果可以选择的话，我个人会选择毛坯的，同理，装修费也相当于多付了首付嘛。
如果要尽快入住的话，二手房在初期压力小很多，主要是解决了一面房贷一面付租的压力。
装修方面看多大户型，在购买群体中的需求是不一样的。大户型装修的负面影响越大因为总价高，可承受高总价的房产对居住的装修风格个性化要求相对也会要高，越小的户型越需要带装修，尤其是60㎡以下的户型。
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