主持人：尊敬的各位来宾、各位媒体朋友，各位城市更新界的同行们，大家上午好！非常感谢各位在周末参加由深圳市合一云科技创新发展有限公司主办的“全球首款城市更新互联网应用产品发布会”，很荣幸作为专业律师能与各位城市更新界的大佬再一次定义城市更新并见证城市更新业界的一次重大创新！
今天来了很多重量级嘉宾，我就不一一介绍了，简单介绍一下今天发布产品APP的部分签约专家。他们是：合一城市更新执行董事赵磊先生，赵董参与过多个重大项目全过程拆迁，他在拆迁领域具有丰富的经验；李彬，李总之前参与过莱蒙地产多个城市更新项目，具备城市更新项目全流程操盘经验；中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁，宋主任大名鼎鼎，在座各位都非常熟悉，他在城市更新、旅游地产方面有着丰富的理论和实战经验；桦盛投资集团兼中信置业副总经理舒宏华，舒总在城市更新拓展和城市更新全流程操盘方面具备丰富的实战经验；合一城市更新董事余清清余总在城市更新投融资领域具备丰富的经验；综合开发研究院研究所所长刘祥；深圳市友和招标有限公司副总经理蔡绪泽，友和招标公司负责集体资产平台全流程支持服务，在这方面具有丰富的经验。以及今天的主讲嘉宾王嘉，深规院资深专家、城市更新规划领域领军人物；我本人是负责法律签约的专家。APP签约专家涵盖规划、法律、投融资、拆迁、设计、集体资产交易等各个领域的全流程签约专家。还有一位重量级嘉宾就是合一城市更新运营管理有限公司董事总经理罗宇，也是今天产品发布会的重量级人物；深圳晚报、南方都市报、晶报、商报、特区报、新浪、网易、房信网、界面、第一财经、腾讯、财新各位媒体，欢迎各位的到来！
今天的发布会有两个环节，第一个环节由深圳市规划设计研究院深圳城市更新研究中心主任王嘉为我们分享“新深标时代的城市更新战略地图”，第二个环节是城市更新黑科技APP创始人罗宇进行分享。
首先以热烈的掌声请深规院王主任跟我们分享：新深标下的城市更新战略地图。
王嘉：很荣幸见到大家，今天是APP发布，我先多说两句，大家看到了“人工智能”，APP本身是一个高科技的东西，是智能的，我和一堆专家作为后面的“人工”存在，我平时的工作差不多有一半精力放在科普，其实很多政策，书本和政府宣讲中都有，大家仔细辨析都能看得到，但很多人想听到专业机构或专业的人把政策解读出来，跟项目结合。作为我自己的工作经验来讲，这个圈子的每个人都应该具备基本的知识和技能，这个APP是一个巨大的资料库，是数据的海洋，我们可以从里面看到很多好的东西，另外还有在线问答，给大家解答疑难杂症，其中有一块作为APP的核心数据资源，即城市更新战略地图，这个战略地图我在不同场合给大家讲过相关内容，但它还在不断升级，尤其是城总规、土总规、密度分区深标征求意见稿都在变化，所以数据也在不断更新，今天借这个场合跟大家简单讲一下大概内容。
战略地图有两个作用，一是大家拓展城市更新项目的时候可以根据数据排查，比如以街道为单位，以区为单位，甚至在全市的层面选择一些城市更新潜力地区、未来的高价值地区。二是很多项目资源找过来之后，以项目为目标，在数据中进行校核和验证，可以找到这个项目是否存在障碍、问题或者未来可能的升值空间到底在哪里，目的就是省去繁琐的研判或者因为信息不对称遭受损失。
这个APP还是指向于应用，如果指向于应用的话，一个最简单的方式就是把过去所有批准过的规划和计划做一个回归分析，大概批了800个计划，将近400项规划，我们把它叠加到空间上，可以看到它的分布是有规律的，这些规律代表了城市管理者认为这些地区的核心战略导向、土地潜力到底在哪里。
土地权属情况，大家都知道五类用地的分布，我们做了土地权属信息变更调查、各类用地情况，但这个不绝对，因为很多土地的信息掌握在村手上，比如村红线，数据化信息我们在不断更新。我们把五类用地放在里面，空白区域越多，合法用地的比例越低。土总规必须是城镇建设用地才可以用，有条件建设区400平米以下可以直接转，400平米以上如果有大面积的黄颜色甚至绿颜色，大家就要当心。
现状功能，大家做拓展的时候可以看，但你看到的功能很多其实是建筑物使用功能，它和这块土地的用地性质还是两回事，比如厂房，如果它在城中村里面落了非农，或者在城中村红线，那么它其实是城中村用地，而不是工业用地，我们把建筑物功能和土地性质在这张图上加以区分，不是我们去调研简单说什么功能就可以。在有就是规划部门，规划部门涉及到很多，比如所有法定图则的拼图，我们现在用到更多是这一张（PPT演示），但大家做更新都会发现城总规有四类用地，道路设施用地、绿地、市政设施用地和政府社团用地，这四类用地一定要小心。
还有开发强度，这张图的现状开发强度是怎么来的呢？大家做更新都知道最后要经过测绘才能得到详细的建筑面积，规土委每年有建筑物普查，建筑面积是到栋的，不管你要扩展的区域是一个街区甚至一个厂区，把它的面积在数据库里可以直接量出来，对应到你的拆除范围，可以直接得到每个点的现状开发量、建筑规模类型细分。这张图只是表达以地块为单位，把建筑面积除地块面积，得出现状容积率。
轨道交通，容积率审查指引要求4、5、6，轨道500米范围内可以做到6，现在明确要求在原来轨道四期的基础上变一下说法，就是发改委有正式立项的，你会发现十几号线以后的，大家陆续关注，很多线现在只有线位，没有站点，站点很多是在做详细规划，还没有到工可阶段，详细规划阶段站点大概布局有一个基本区域，这些区域无疑就是重要的潜力地区。
规划限制条件，蓝线、绿线、机场限高、紫线等等，这些东西也会变化，绿线是生态线，每年会动态调整，河道蓝线内有蓝线管理规定，紫线是我们现在非常大力推进的区域，就是历史文化街区保护范围，原来有很多更新单元的拆除范围把历史街区包进去，现在大家做规划的时候一定要注意进行现状保留。
公共利益用地的比例，做这张图的意思不是说大家看到这张图就知道土地移交率或贡献率有多高，因为城市更新办法有一句话，不知道大家记不记得，就是城市更新里面土地移交率不得低于15%，3000，如果上位规划高于这个标准规划同期规定。意思就是说图则的拼图或者总规的拼图四类用地的比例，如果你随便划一个范围，在这个范围内用地的比例已经达到30%以上甚至更高，那么问题不是出在上位规划不合理，而是划定不合理。
轨道四期具体线位和站点会有微调，轨道四期已明确公布。
工业区块线，大家都知道了，工业区块线已经实行了这么久，各个区的执行力度不一样，比如宝安区有一个规定，凡是划进宝安区工业区块线的，原则上现状工业用地不允许改成M0，不允许改研发，经市产业主管部门进行特定程序，如果认为有必要，才可以改。
我们原来做过一些应用的，有些公司结合他们自己的需求，比如龙华北，机荷高速以北的区域围绕着几个街道，他的要求很明确，图则上要求工改商住，权责要清晰，土地移交率要适中，轨道交通最好在500米范围左右，从这张图上你可以看到实际上这三个区域是潜力项目地区。
再还有“十三五”规划，市里的“十三五”和各区的“十三五”，各区的“十三五”只有龙岗发布了，其他还在动态调整中，但不要简单的拿市里的“十三五”去套，因为市里的“十三五”划的是规整的大街区，区里的“十三五”是在总指标不变的情况下结合自己的用地布局进行调整。还有一点很重要，就是历史上编的法定图则特殊的规定，各个分区的分区专项规划、城市设计、基础设施专项规划，甚至是生态保护的规划，会对项目产生深层次的影响，比如华强北片区的图则修订过两次，划了很多单元，这些单元进行总量控制，而且在华强北这种很敏感的地区，按照容积率审查指引算出来的数字，一个单元里面把符合拆除重建的条件重新算一遍，你会发现比单元总量大很多，只能说明华强北地区的总量已经趋于饱和，即便有四条轨道线，在总量约束的条件下，如果你单单从容积率指引或者规划功能的角度评估项目，不顾总体控制限制性因素，那么你的评估结果也会有误。
再比如高新区，高新北、高新中，比如高新北区市里编过法定图则、专项规划，还编过很多实施规划，它的总量660万是保持不变的，你会发现单块地进行申报的时候，很可能达到6.0以上，但是如果你申报时点不对，或者没有在周边的轨道线、路网建设要求的核心区里面，就达不到预期的效果。这个东西不是直接用通则往上套就可以了，里面有很多量的分配，除了要符合总体660，最低的产业400多也要保留，而且严格控制了商业、居住面积的比例。
产业统筹片区，以宝安为例，因为宝安推出了单元统筹的方式，在这个基础上你会发现龙岗自己原来划定了很多单元，在这个单元内实施还要进行解绑研究，福田也是要想做单元必须统筹，其他几个区你会发现以单元为视野批项目的话，必然会导致研究的不足或者有谬误的发生。在片区统筹的视野下，哪怕是一个产业项目，可能也会配学校、社区服务设施等生活配套设施，因为周边的缺口你需要承担，这就教会大家不能只从项目的角度评估价值。
高新北区有很多项目在里面，改造需求很旺盛的情况下，区里主动做整个片区，把量结合配套设施、公共利益、产业导向、职住平衡等等因素重新确定具体的细化要求，包括高新中区等等，大家以后拓展项目首先要积极对接政府的发展计划，再就是寻找重要的产业地区，包括车公庙片区，还有福田片区、大浪片区、梅彩，政府主动去作为，包括八卦岭，这些东西是一个大方向，这是第一部分内容，跟大家分享战略地图，再简单总结一下，把大家知道的数据分成几类，一类是基础空间数据，比如建筑物的信息、土地的信息、权属的信息、功能的信息、开发强度的信息，第二类是规划的条件，比如紫线、绿线、蓝线，第三类是规划导向，比如法定图则、城市总体规划、土地利用规划，第四类是政府现在动态调整的东西，比如工业区块线、产业统筹片区、更新混合片区。还有是根据周边已经批的规划计划，批到什么程度，计划方向是什么，遇到什么问题，比如生态控制线，我最近在龙岗做上下李朗的项目，碰到二级水源保护区，按照算法工改工可以比较高，但我查了一下，全市的二级水源保护区没有一个项目超过4，哪怕你在轨道500米范围内也不能超过4，从来没有文说在4以下，所以只能通过案例的判断，包括通过我们的经验才能给出答案。
低密度分区解读，这一块在后台数据中挺重要的，虽然现在是征求意见稿，但基本是稳定的，我昨天让同事做了新旧两版密度分区的对比，有助于大家理解。右图是现在正在征求意见的密度分区图，左图是现行密度分区图，主要的变化大家对比就能看得到，比如把原来的六区取消掉，直接是一、二、三、四、五，从图上来看，也把各个分区的边界做得更加精准，政府对于城市空间资源的投放、未来密度的控制，从原来相对粗放的形式变得越来越清晰，右图虽然比左边的边界缩小了一些，或者比原来的边界更明确一些，但后来传递出来的信号是政府对于空间专项的管控越来越严格。
还有一个大的方向，特区内已经发展比较好的地区或者发展充分的地区，这一次并没有强化特区内的主中心结构，反而把特区内外一体化。这一版密度分区把转移容积率和奖励容积率直接提出来了，为现在同时修编的城市更新容积率审查指引做一个接口。
混合用地的计算方式并没有变，大家按照各自加权的方式去做。
居住这次调的比较多，很多有居住的项目可以看一看，征求意见稿把一、二、三区全部拉平，原来的一、二区是一样的，三区低一点，四、五区更低，首先认为一、二、三区，你不管在城市主中心还是副中心，大家进到一个社区内，对空间的感知是一样的，不能因为我住在龙岗、坪山，进到社区里面一定比住在罗湖、福田的密度低这是不对的，因为人的居住空间应该相对均等化，所以一、二、三区覆盖了大量地区，基准容积率3.2，容积率上限6.0，跟原来一样，但四区、五区比原来都有提升。商业服务业可以看到一区5.4基准容积率没有变，二、三、四、五全部都有提升，这也代表着商业服务业的集聚程度在提高。还有一个变化是容积率上限这一栏，你会发现居住有明确的上限，但商业服务业的上限这次没有再提。但我不赞成很多媒体说的商业服务业没有上限的说法，因为容积率只是理论公式计算，它还要受到市政、交通承载力、城市设计、空间研究等诸多的限制。
工业用地和物流仓储用地，从原来简单的只给出一个范围，现在给出明确的计算方法，比如都有基准密度，有轨道站点、地块、规模修正系数，但这种算法并没有提出上限的要求，比如土地移交率过高、区位条件特别好的地区有可能会突破原来的上限。
地块规模修正系数，右图是现行地块规模修正系数，左图进行了一些调整，右边原来是区间，你的地块规模正好分布在这个区间甚至是一个点，而左图是给你一个范围，你只要地块范围比这个规模小，都不折减少还有就是把范围提高了，只要地块不大于2万平米都可以不折减，越来越考虑到城市密度网的要求。
周边道路修数，这个表是维持不变的，但是有一点，就是周边邻路，什么叫邻路？临路就是一定能开口，比如你邻的路没有办法开口或者中间有很宽的绿化带、河道，它对你来讲没有任何帮助，这种情况下很难认定。
地铁站点修正系数，这个表比原来都提高了，原来是0.2、0.4，现在是0.3、0.5，关于多个站空间上的叠加，原来我们只用一般站和换乘站的概念，什么叫换乘站？我们原来的理解是在空间上这两个站必须叠加在一起，但往往我们会发现有一种情况，两个站挨得很近，在500米步行尺度范围内，也有地面地下通道连接，在空间上实际承担了换乘的职能，但并没有做在一个站体里面，这种情况下我们也按照换乘站的算法来计算。
各类用地修正系数，比如居住用地只能取最大值，工业用地、仓储用地只能进行道路修正，不能进行轨道修正。
还有一些特殊的要求或对接的地方，比如未覆盖地区，个别项目正好位于密度分区没覆盖的地区，应按照相邻片区同等密度分区确定。用地临近基本生态控制线或位于基本生态控制线范围内的生态敏感地区，原则上应比相邻片区密度开发下降一区确定。
密度分区内涉及特色风貌、生态敏感、核电防护、地质安全等因素的特定地块，应适当降低开发强度，通过开展专题研究确定地块容积及容积率，按程序批准。城市更新、特定类型的土地整备，经市政府批准的城市设计重点片区、保障房用地、经主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积及容积率进专题研究后，可在本标准与准则的基础上适当提高。经常有人问到我，比如在城市核心地区批出某一个项目，容积率在15、18甚至更高，你会发现用算法完全没有办法覆盖得住，这种情况一个城市只有很少的几个地区，而且要经过特定的程序才可以，不是简单的进行城市设计论证就能做到的。
我就分享这些。谢谢大家！
罗宇：首先非常感谢各位今天全球首款城市更新互联网应用产品发布会的现场，今天是今年冬天气温最低的日子，这个日子让我们感受到我们所在的房地产行业的寒风，这个寒风就是我们都能感受得到的资金面的收紧、政策面的收紧、交易税费的提升，等等一系列问题。但还好我们在深圳能感受到冬天里的温暖阳光，阳光照射在我们今天所处的行业——城市更新，还能让我们感受到一点暖意。
为什么这么说呢？当下所有人都处在巨大的时代风口，中国房地产市场下半场真正的主题是存量盘活改造运营，2015年以来中国四个一线城市的土地日益匮乏，“十三五”期间深圳每年可以新增的建设用地只有6平方公里，这远远满足不了深圳城市发展的需求。而2015年以来全国十个主要核心城市的存量房交易全面超越新房交易，从去年年底数据来看，地产研究院给到我们的数据是中国房地产资产存量总值是240多万亿，这是一个巨大的市场，其中即使只有10%改造的话，都是近25万亿左右的市场规模。
站在时代的风口，我们认为中国房地产的下半场要看存量资产的盘活运营。存量资产的盘活运营要看城市更新，核心无非是两大途径，一是拆除重建，二是整治改造包装运营，这都是深圳在城市更新发展历程中的创举。站在外行的角度来说，这个时代风口非常好，城市更新大势所趋，深圳又是时代的前沿，引领中国城市更新浪潮。截止今年6月31日，617个已经立项的项目，385个批了专规的项目，而且“十三五”期间还要有100个旧工业区、100个城中村、旧居住小区、旧商业区的改造，这个市场非常庞大。但这只是外行人看这个行业的观点，站在内行人的角度又如何呢？
说得危言耸听一点，我们面临着濒临失控的旧改，无论从拆迁、审批等等一系列因素来看，旧改都是越改越难的局面，如果大家在拓展领域会发现项目越看越贵，市场不存在没有问题的项目，都是有问题的项目，政策层面越调越严，审批越来越难，资金面也是处于收紧和观望的局面。拓展难，开发难，融资难，拆迁难，实施更难，已经立项的项目从实施率来说不足四分之一，这就是旧改面临的非常严峻的局面。
大概两个月前，我跟一个做旧改的老板喝茶，他说了一句挺有意思的话，他说“一做旧改深似海，十年八载两茫茫”。在座很多人都经历过一个项目八年抗战，终于到实施主体这一步。到底旧改最大问题的本质是什么？价值如何营造？我们发现旧改领域最大的问题是信息不对称，里面最大的价值也是信息不对称，外部有规划和政策的信息不对称，内部有项目开发运营管理层面的信息不对称，以及融资并购交易层面的不对称，这些不对称是怎么来的呢？旧改还是要看天吃饭，每一次的政策调整、规划调整，都会带来局面的重新洗牌，正如2013年“1+6”政策出来之后工改有了新的发展，但是今年年初新的建筑设计管理规定出来之后，工改面临着限制性因素，其实类似情形非常多，比如我们去年参与的某烂尾楼改造项目，刚好遇到政策试点，可以试行城市更新，这就盘活了一个项目，政策、规划能盘活项目，也能给项目带来停滞不前的局面。
从开发层面来说，我看到非常多行业内的企业居然没有一个城市更新完整的流程管理体系平台，这经常导致很多项目推进过程中慢慢走向失控的局面。融资并购环节，卖方都在说项目有多好，买方总是希望管控住风险敞口，这样的矛盾也是在信息不对称的领域，而且这种信息不对称导致大量项目难以交易，里面的很多坑很难在早期发现，或者说也没有主动意识去发现。比较多的情况发生在集体资产环节，上平台之后依然有很多项目认为过了四会就有价值，依然还有很多项目交易方过了四会后要求收大笔费用，这里面其实就存在着信息不对称，假如交易双方明确知道平台对于项目交易的要求，可能不至于双方对于彼此的预期和风险管理存在比较大的差距。
这么多因素之下，怎么合理的管控住信息不对称？怎么把信息不对称变成我们的价值而非问题？我们试着去做一点事情，我们今年在“中国的硅谷”深圳做城市更新，硅谷的精神、硅谷的互联网思维，都是在用互联网模式解决信息流通的问题、信息不对称的问题，怎么样把互联网思维和模式导入城市更新当中来？这是我们一直在思考的问题。我们决定做一点事情，也就是今天的主题，再一次定义城市更新，我们想用互联网为城市更新带来一些改变，这就有了今天大家手机上的小图标。
这个故事刚开始的时候是我们自己觉得我们做旧改的必须规范系统，必须专业，我们得有流程管控自己，得让客户、老板知道项目到了哪一个节点，我们自己也要明白。另外，我们在外面看项目的时候，经常希望后台快速告诉我这个项目的法定图则是什么，有没有工业区块线，有没有红橙黄绿蓝紫线，有没有在地铁500米站点之内，等等一系列问题能不能通过互联网实现？我在外面看项目时，希望马上就能查到政策，原来我的办公桌上堆了50公分高的政策汇编，有的时候政策汇编刚印出来几天就又更新了。于是我就客串一回产品经理，干了这个活，我老婆说“你从公司创始人做成CEO，从CEO做成产品经理，今天又做成了业务员。”
这个APP是一站式城市更新O2O应用平台，为什么是O2O平台呢？正如刚才王主任所说，人工智能就是人工+智能，智能在线上，人工在线下，基于合一在城市更新领域一站式服务操盘能力，为线上一段汇集信息，使信息流通起来，打通信息屏障。
我们做了八大功能，包括服务于报建领域的报建宝、服务于项目拓展早期研判的研判宝，服务于项目公示公告大数据应用的公告榜，以及指标速算器、旧改政策通，有问题找专家、旧改商学院、干货+号外。
1、城市更新报建宝。这个环节最早触动我的是我去很多企业，发现他们的办公室经常挂着一张图，舒总、赵总他们在龙岗做城市更新的时候梳理了万里长征图，这个万里长征图一直在变，我们又不可能天天换，而且这个图不能准确定性每个项目的流程节点到底在哪里。流程管理对于旧改为什么有这么重要的意义？因为我们认为旧改是一次风险投资，存在着投、融、管、退四件事情，深圳旧改环节，每一轮都是一次价值的增值，我们经常开玩笑说计划立项以前叫天使轮，计划之后是A轮，专规是B轮，拆迁是C轮，实施主体确认是准备推IPO了。事实上深圳的旧改是完全分工的，深圳城市更新一、二期开发分工非常清晰，大开发商，比如恒大、碧桂园基本上都在二级开发领域做，一级开发领域更多是本地房企等相关企业操作，每一轮都有交易，比如过了四会、上了平台就有交易，过了规划也有交易，过了专规也有交易，区别在于每一轮的价格越来越高。
既然如此，流程对我们来说就非常重要，因为它是我们的路线图，它是我们的时间表，它是我们每一轮退出节点的要求。怎么样让一个项目上的老板、股东、员工、管理层都能及时知道项目处于哪个流程节点，进而对项目进行有效管控，这是报建宝想做的事情。
当你提交项目情况时，填写区域、街道、更新单元名称及相关信息之后，点击“审批”，有一个好消息是合一服务的所有报建客户的项目都用上了报建宝，客户跟我们都能知道项目在哪一个流程节点上。以一个刚刚完成交易的重大项目为例，这个项目在龙岗区布吉街道，是一个城市更新单元项目，11月28日大家都看到了公告，算是今年年度前十名城市更新重大交易，由我们撮合中国宝安和中信置业合作开发这个城市更新单元。做一个项目时不是马上就报材料，前期还需要一点指导，这个指导有什么功能呢？这里有“下载”图标，点击进去，“帮助文档”中有各种表，比如地块现状详细一览表，你可以把它下载下来或者分享给同事，按照规范的表格填写一系列信息，完成材料编制工作。我们还做了一些小Tips，你可以看到城市主管部门对于审批的一系列要求，反思自己的项目是否达到这些要求，如果没达到要求不要着急送文，先把工作做扎实了再提交申报。如果你遇到了任何问题，可以点击小头像拨打专家热线，给你进行一系列详细解答。如果你对项目有反馈，可以在这里填写，我们把它引导到用户信息中分享，比如你觉得某某局某某科室某某办事员比较热情，也可以跟我们分享，我们会跟大家分享出来，这样大家可以找那个人收文。
从计划、规划阶段的每一个环节，一直到规划公告，到实施主体确认办理，到房产证注销、用地审批、申请用地、核发用地方案图、用地规划许可证、地价测算并缴纳、土地出让合同、建设工程许可、施工验收，到竣工验收备案的那一天，这个功能的服务就截止了，覆盖了城市更新一、二级开发的整个过程，目前1.0版本我们把流程梳理出来，紧接着在1月份发布的2.0版本将会具有智能功能，直接显示你的项目在哪个节点，只要你受权给公司的人，他就能知道这个项目在哪个节点，智能化更强，我们说它是云端的城市更新万里长征地图。
后面有四个重要的功能是基于合一的方法论，这个方法论是合一基于拓展实战成功经验总结出来的，我们认为一个旧改项目拓展时大概有九步工作要做，其中哪些功能可以实现智能化操作的，我们发现第一步在目前阶段可以进入智能化操作，一个项目刚开始你去谈判的时候，会有粗判、粗查、粗算、对价，就是算大账，项目刚开始的时候不可能算细账，算大账只是决定到底要不要谈下去而已。基于这个方法论，我们梳理出四个功能，包括研判宝、公告榜、指标速算器、旧改政策通。
2、研判宝。随手拍，查规划，一图上传，60分钟内即可实现项目前期粗判，能查到公开信息的法定图则规划、工作区块线、生态控制线、地铁500米站点、“十三五”分区等一系列信息。点击进入公告榜，提交项目粗判，以前几天我们看的龙岗平湖街道项目鹅公岭为例，把它拍下来，把范围圈起来，存储照片，再回到“提交项目”，项目属于龙岗区平湖街道鹅公岭工改项目，位于凤凰大道与东深公路交汇处西南侧，再点击“上传图片”，提交。60分钟内我们就会得到这个项目的查询结果，等待查询结果的时候我们进入下一个应用分享，即公告榜。
3、公告榜。这个功能希望把城市更新的大数据用起来，交叉检索，智能定制调研，比如我想知道一个片区里面的某个街道过去立项了多少个项目，立项项目的指标都是什么样子的，比如我想知道集体资产交易各个区的进展情况。
点击“公告榜进入，里面有计划公示、计划公告、规划公示、集体资产交易信息四个板块。为什么既有公示又有公告呢？因为不是每个公示的项目都有公告，一些项目公示的时候就被淘汰了。
比如我们去宝安新安街道看项目，我可以通过公告榜知道这个街道有多少项目立项，同时可以看到公配率的情况，每一个公告附栏都要求有不少于多少面积公共用地的贡献，我们把它算成公配率，如果算上年份，可以看到不同年份的要求是什么样子的，进而印证王总那天说的“现在关外欠帐太多，没有35%以上的贡献率就别报旧改了”，事实上真的如此。
规划公示有一个功能，它能查到我们想搜索的街道，比如龙华区龙华街道，可以看到已批项目的容积率是多少，这样就有了预期，我们做项目调研就很简单了，只要通过检索就可以用了。跟大家分享一个小功能，除了列表，你还可以点击进去，比如城投龙华工业园更新单元的公示，可以看到相应的数据情况，还有附图。
集体资产交易信息环节，比如搜索2017年龙华观澜街道，可以看到这个街道所有的集体资产交易信息，如果再精确一点，比如我要找城市更新类的，就可以搜索出城市更新类项目。
4、指标速算器。粗算指标会遇到一个问题，经常老板招很多规划师到公司来算，但规划院也缺人，所以很难招到人，所以我们做了指标速算器，速算器把更新单元规划的技术规定、容积率审查指引、深标等一系列测算公式变成一个数学模型，将模型植入系统，变成我们可以随时随地算项目的指标。前几天有一个朋友在群里说这个功能出来之后，老板都自己算指标了，投资人面临失业的危险了。
来看一下指标速算器的用法，打个比方，1万平米的土地，我们输入1万平米，可能有30%土地移交率，可开发建设用地7000平米，这个地方的基准容积率设置没有按照密度分区来，因为有的分区不一定适用，所以我们认为不如按照基准容积率导入，比如它属于密度一区，基准容积率3.2，建设用地7000平米，用地规模小于等于0.7，三边临路，距离地铁站点200-500米，点击就可以得到指标结果，当然这个指标不是最准确的，它只是粗算结果，但它能有效帮助我们早期判断快速对项目指标实现的可能性有一个判断。很多人问我“为什么可建设用地7000平米，下面的环节不马上变成7000呢？”是因为有的项目是混改，有C1土地、R2土地，这个时候你可以添加用地类别，变成R2和C1的组合，可以算出综合容积率，即使是混合用地也能实现指标的测算。
5、政策通。我经常发现一个很痛苦的事情就是政策特别多，都是一些大部头，垒起来有几百页，浪费纸张，不环保，又不能更新，所以我们做了“政策通”，及时更新政策，并且提供检索搜索文件查找功能，政策通，通政策，因为城市更新是靠天吃饭。
点击进入“政策通”，搜索关键词，比如“暂行措施”，马上可以看到去年的38号文，点击可以看到政策文件，如果我想现场分享给远洋集团的赵总，赵总即时可以收到我分享的政策文件，如果你想查各个区的，可以直接查找各个区的政策，比如罗湖区，一系列政策这里都有，包括城市更新基础政策、“十三五”规划，可以在分类里面直接找到对应的政策内容，字体和图可以随意放大。
我们来看一下鹅公岭项目有没有回知，结果已经出来了，评估完成，评估结果中有详细说明，通过这张图可以看到2017年现状影像图、2012年影像图，项目位于拆除重建及综合整治并举区，龙岗区“十三五”位于拆除重建区范围，最重要的信息是它是居住功能，是大家最喜欢的项目，特别是它还在街道更新单元成果划定范围，只有部分位于二级工业区块线以内，这个项目还是比较不错的。这就是研判宝给到你的回复，一般60分钟之内可以得到回复信息，这样可以节省很多信息。我前段时间去到一个开发商老板那里，他说以后不用带助理谈判了，因为后台随时有人服务他。
6、找专家。专家总是特别遥远，你想问他问题的时候总是特别难，特别像是王嘉主任，他就像名中医一样，门口总是挂着号排着队，以后这个问题好解决，可以通过“找专家”，“找专家”里面都是一线顶尖的团队，有很多人，比如法律方面有贺律师、周律师，项目管理方面有舒总、赵总，专项规划有王嘉主任，产业规划有曲建，产业招商运营有陈晨，拆迁有赵磊、余清清、贺律师，集体资产交易有蔡绪泽，投融资领域有李彬总，税务筹划我们请了曾江红，今天宋丁老师会在城市更新顶层设计环节帮助大家。这个顶配组织能帮助大家进行问题解答和梳理，当然你也可以成为专家。
点击申请成为专家，上传个人美照，填写姓名、电话、介绍，可以申请成为专家，我们现场问一个问题，比如关于新深标的问题，“主任，您好！新深标的工改工能不能突破6.0容积率？”把问题提交给王嘉主任，我们等一下王嘉主任的回答。
前面的几个功能都是针对拓展环节经常用到的，下一个功能是商学院。
7、商学院。旧改行业从拿项目做到最后交房，整个行业只有十几二十人，但已经立项六百多个项目，全深圳数下来起码有超过一千个项目，这么多项目需要大量的专业人才。基于此，我们做了“商学院”，线上有15分钟精选短课，快速解读城市更新要点，线下做众筹开课或集训班，比如大家特别想找宋丁老师讲课，有20个人报名了，就可以众筹让宋丁老师讲课，这也是很重要的功能。
看一下“商学院”中城市更新基础知识课程。（VCR演示）你可以在很短的时间学习专业基础知识，我们还在不停地上传内容，接下来会有五类用地、城市更新工改工政策、非城市更新工改工政策，随时随地可以点击进入听课程。
8、号外+干货。这个环节正确了很多经验的总结，包括很多资讯，“权威解读”里面全都是干货，比如旧改十大坑的解读，项目硬商、合法权属、利益捆绑、片区统筹、功能改性、现状容积率、拆迁、限高、风貌保护、集体资产交易、盲目算帐等等。还有关于未完善征转土地用地手续入市流转办法的解读，我们征集了业内很多专家基于实战写出的见解，面对用户开放。
合一·云资讯中有每周周报，比如我们来看看11月20日这一周的周报，每周周报包括最新政策解读，也会有项目层面公告的解读，包括企业资讯，比如龙光刚刚以69.8亿拿下华侨城康佳项目，可以及时获取非常多资讯内容。
来看一下王嘉主任对于“新深标的工改工能不能突破6.0容积率”的提问。1、位于交通区位特别好的地区，如果按照新深标，容积率可以直接算到6.0以上。2、原来的土地容积率过高的工改工项目，即便超过30，但是因为有6.0的存在，也不能开发量转移。新深标时代现在过去了，经过开发量转移之后，单地块的容积率可能会超过6.0。3、这个规则的期限有利于优化工改工项目的空间布局，比如在项目整体6.0的情况下，个别地块可以做到8，而项目内的其他地块可以降到4。这种疏密有致，是利于塑造更好的城市环境。这就是“找专家”环节专家的回答。
1.0版本今天正式上线，我们希望众人拾柴火焰高，这个APP是行业共享平台，希望所有用户一起共造这个平台，大家可以去优化它，因为里面还存在着很多技术上的问题，比如Bug或者数据上传存在延误的情况，我们会一步步优化，但最好的产品一定是用户不停地提出反馈意见，我们进行优化，最后让这个APP更好用，有更好的体验。
再跟大家讲两件事，一是感谢已经注册成为我们用户的朋友，目前为止在没有推广的情况下我们的用户已经突破1000名，非常感谢大家对我们APP的支持，希望大家给我们提出更多改善意见。改善意见的提法有个一功能，在“我的”界面有“问题反馈”，填写内容给我们，我们会检查，我们会给提改善意见的用户送积分，这些积分可以兑现使用。二是感谢团队，5月份以来差不多六个多月时间，整个团队日夜加班，特别是最近，把所有功能上的问题梳理解决，使得大家可以比较流畅的使用这个APP，感谢团队半年多来的付出。
我的分享就到这里。谢谢大家！
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