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深圳房价创“15连跌” 后 楼市祭出“限售”杀手锏

娟子探楼 发布时间:2018.01.01 09:05:49
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    2017年已正式落下帷幕,对于深圳的房地产来说,2017年是比较艰难的一年,楼市也在这一年历经了极大的政策调控的考验,这一份成绩单交得虽不傲人,但很明显已达到了市场平稳的预期,从年初到年末创下12连跌,累计跌了675元/平。


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1、 数据显示2017年,深圳全市共成交25820套新房住宅,预售户型供给量27324套,这一数据显示今年的供求差不多是平衡的;同时,新房成交量创7年来新低,住宅入市供应也创新低;


2、 深圳房价从2016年10月(5.56万/平)调控以来实现15连跌,但却跌得非常平稳和有技术含量,2017年的整体的均价在5.4万多,跌幅大最也就几百块钱,这也预示着楼市正在回归理性;


3、 在各区成交均价方面,全市整体涨幅为1.9%,整体均价为54445元/平,其中南山片区以豪宅为主,涨幅也是最多的片区(达23.5%);盐田的数据今年没有借鉴意义,因为新房入市极少,今年有好几个月都是0成交。


4、 龙岗片是各大区中唯一呈现下跌趋势的区域,跌幅达7.2%,从这一信号来看,一方面是新房限价的原因;另一方面龙岗上一波涨幅中正在被挤压。这说明买房以后还是要多看重地段哦。


5、 在开发商中,万科、龙光、鸿荣源、华侨城,是2017年深圳住宅市场的供应主力,其中,万科现在有九个项目在售,而且多位于核心区。从这里我们也可以发现一个趋势,那就是未来大房企所占的资源会比小房企更多。


6、刚需产品唱主角,2017的豪宅市场也不差,如豪宅产品香山美墅果岭、天鹅湖1号分别获得成交量第5名和第7名;在名额有限的情况下,有钱人更加青睐于大平面的顶豪。


7、户型方面,最受欢迎的是2房产品,全年成交13489套,占52%;此外是3房产品,全年成交7863套,占30%;此外,因改善需求,4房产品也占了10%(成交2459套);这一数据说明深圳的主体结构正以刚需为主。


8、全年二手房成交73830套,相对2016年同比减少31.4%,成交面积6321217平方米,同比减少33.1%。但却是今年新闻成交量的2.9倍,未来,二手房的成交占比会比新房越来越高,并成为深圳的常态。



一、一手房成交:万科、龙光、鸿荣源成为深圳地产成交量前三强


1、万科稳坐深圳开发商龙虎榜首


万科今年全国整体成交金融为5238亿元,比2016实现较大突破,但仍与全国成交金额冠军无缘,被碧桂园以5500亿元超赶。


万科2017年在深圳的供应量不少,整年成交面积达38.7万平,成交套数达3791套,与此同时,在成交金额方面也位居全市第一。


全年共有9个项目在售,其中,多个项目位居福田、南山等核心地段,这也预示着万科所到之处即中心的理念正在转入扎根中心片区的建房方式。


此外,万科在打造商品房的同时,也正在大力发展长租领域。据了解,2014年以来开始积极布局长租公寓市场,2016年5月,万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。预计泊寓在2017年的总获取房间数量超过10万间。



2、龙光地产4大刚需盘成交亮眼


龙光地产以26.2万平,4416套的成交量成为2017龙虎榜之开发商的亚军,全年供4个项目在售,分别位于龙岗、光明、坪山片区,以刚需产品为主,成为2017年深圳的成交主力黑马。


3、鸿荣源以地段与产品抢占头筹


鸿荣源2017年以24.1万、2423套的成交量成为2017龙虎榜之开发商的季军,全年共有4个大项目在售,分别位于龙华、宝中、龙岗片区,此开发商也是2017年颇受关注和置业者棒的,其项目的产品和地段都较为突出。


其中,鸿荣源壹成中心以131623平方米/1468套取得了全市成交量冠军,市场参考价60000元/平方米;另一项目,鸿荣源尚峻以61094平/653套取得全市成交量第九名;


这也是唯一 一个有两个项目进入前十的开发商。


 


   2、二手房同比2016年下滑31.4%


   在2017年的二手房市场,观望仍旧较浓,加之历经2016年的涨幅后,刚需正在进一步边沿化,今年的二手房成交量相比有所下跌。


   据统计数据显示,2017年全年共成交73830套,与2016年相比,仍下滑明显,同比减少31.4%,成交面积6321217平方米,同比减少33.1%。


   近年来深圳增量土地十分有限,新房供应量远远不能满足市场需求,越来越多的购房者选择交通便利、配套齐全的二手房,2017年二手房成交量是新房的2.9倍。

 

   此外,二手房在2017年12月份出现了一波行情,网签量也有大幅增加,业内人士认为,这源于部分置业者恐慌、担忧在2018年推出新政,不利于置业。不过到目前还没有收到任何调控的信号。


  二、“租赁”已成为一个回避不了的供应主体


  娟子日前在《昨天,又一个好朋友离开了深圳》一文中曾感慨,深圳一些人因没房子而离开了深圳;综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,“长租公寓将是大超势,这可能会是一个留在深圳的理由,三五年后这种认知会更加清晰。”


   十九大后,发展长租成为房地产供应主体的重要分支,这几个月我们也现,房地产租赁市场正在以我们想不到的速度快速崛起:


1、 银行、开发商大力进入长租领域


据数据显示,深圳有近80%的人是在租房住,同时有近800万人居住在城中村,同时深圳的人口流入量仍旧是每年以50万的流入,庞大的租房市场为长租领域带来了发展契机。


在大品牌开发商中,碧桂园号称3年要建100万套长租公寓;万科则推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”,2017年推出将近10万套。目前,泊寓已在广州、上海、北京、深圳、厦门等十多个城市上线。


深业集团日前宣布,将在长租公寓领域推出总建筑面积约37万㎡,打造约10000套产品。根据各个项目的特点、功能定位及针对人群划分为四条产品线,分别是深业柠盟、深业有居、深业上居和深业颐居。其中,豪宅盘“深业中城”也转入长租住宅公寓,这成为深圳的另一个信号。


在金融领域,建行正式进军住房租赁市场,建行深圳分行宣布租房也可贷款“租房贷”,额度最高100万,而仅隔一个多月,建设银行广东省分行刚刚宣布,为发展租购并举,实现住有所居,该行将推出“存房贷”业务,从明年1月8日起率先在广州推出!


早在之前,建信住房(深圳)已立足深圳,与房地产企业联手。现场建行宣布向比亚迪等企业推出首批“CCB建融家园”长租房房源。



2、供应新方向:纯租用地会持续增多


  继2017年深圳龙华首宗纯租地入市后,2018年,预计将会有多宗纯租地入市,深圳市土地房产交易中心2017年12月30日发布深土交告〔2017〕35号土地使用权出让公告。将于2月1日出让龙岗平湖、龙岗宝龙及坪山片区的三宗纯租地


据公告显示,这三宗地由开发商全年自持本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。


   该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市政府关于租赁住房的相关规定。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修。承租人不得转租。


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出让宗地基本情况

开年之初,即推出三块长租地块,这预示着深圳正引领发展长租,会成为接下来的一大热点;此外在当天,还推出了坪山一块限售地块,此地块转让采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。同时5年内不准转让,果真没有买卖就没有伤害,这一招直接从源头限制。


业内人士认为,在2018我们暂且展望深圳房地产调控新关键词:租赁+人才住房+单限双竞+5年内不准转让


这种多主体的供应可以预见,2018年的楼市不会比2017好,对于开发商来说是考验的一年,对于置业者,2018仍旧是一个观望年。


但政府的信号,对刚需客可能会有一定的放松,如果能打开这一闸口,深圳的成交量也一定会上来;另一个分枝,长租公寓会成为常规产品,可能经过2018的大转型,大家会接受买不起房那就租房的心理转换。


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