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罗湖城中村旧改更难了!容积率超2.5审慎纳入计划 已有项目被叫停

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.01.03 15:16:25
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这几年,罗湖城市更新成为深圳最猛的区域之一,随之而来的是城市更新政策的不断规范;


就在昨天(1月2日),罗湖城市更新局根据市规委对“城中村城市更新”工作要求发布《关于告知股份合作公司城中村相关政策的通知》。

 


这等于重申之前提出的规范,必须严格按要求执行。


2018年伊始,罗湖区城市更新局再次提及告知书,明令禁止股份合作公司、开发商在城中村内违规开展城市更新活动,可见城中村改造“整顿风”或将席卷而来。


事实上,早在2017年11月14日罗湖区城市更新局就发布过关于禁止违规开展城中村城市更新活动的《通告》,明确禁止股份合作公司、开发商在城中村内违规开展城市更新活动。


这个通知重要说明的是:


1、对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,除因落实重大城市基础设施和公共服务设施的需要外,应审慎纳入拆除重建类城市更新;


容积率超过2.5是什么概念?深圳“原关内”大多数城中村的容积率基本都在3-4以上,罗湖城中村那容积率就不用说了,这预示着,超过2.5的容积率就要特别考虑了,这有“收紧城市更新”的意思。


2、未经区政府审查批准,股份合作公司不得自行启动现状调研、城市更新拟订、意愿征集等城市更新前期活动,不得签订改造合作协议;


事实上,在部分城中村未经政府、开发商介入,村内的股份合作公司自己早早就启动更新前期的计划,从2016年12月28日开始已经不可以再这样进行,这是违规行为。


3、房地产企业违规进驻城中村开展城市更新活动的,由街道办依法取缔。


这一条仍旧是告知,以前未经正规程序的开发商进驻城中村,不管进行到什么阶段,都可能会由街道办依法取缔。这等于说开发商之前所做的一切和付出都会打水漂。


以下是“新通知”里对应的附件“告知书”

 


此更新政策其实可追朔到2015年8月27日发布的《深圳城市更新单元规划容积率审查技术指引(试行)》第七条规定的通知,第二条中规定:“已批准列入更新计划的城中村、旧屋村、旧住宅区规划建筑面积的审查应综合考虑住房回迁、项目可实施性等因素”。


为进一步强化其可操作性,规范城中村、旧屋村类城市更新项目规划审查标准,推进项目实施的适用范围需满足三个条件(经审议通过并已公示的项目不适用本通知。):


1、2015年8月27日前已纳入城市更新计划;


2、拆除范围内现状容积率不低于2.5,现状建筑面积以经市规委地籍测绘大队确认的测量结果为准;


3、城中村、旧屋村合法用地占拆除范围的比例原则上不低于70%。


符合适用范围的城中村、旧屋村城市更新项目,在符合《指引》第七条第一款的前提下,可按照以下净拆建比参考值对规划建筑面积进行校核。


PS:净拆建比是指项目规划建筑面积扣减政策性用房及公共配套设施、市政配套设施等建构筑物面积之后与拆除范围内现状建筑面积的比值。



  业内人士认为,此政策会让一些开发商本来锁定的项目落空,也加大了城市更新的难度,现在来看只是罗湖先执行,不排除其它片区后续跟进


  容积率超2.5这是一硬指标,城中村的容积率普遍较高,文件中只是说”容积率超过2.5审慎纳入计划“,并没有说明有怎么样的条件才可以纳入,所以如果一个项目有利于大众应该还是会比较容易申报的。


 另一方面,以前城市更新是比较粗放的,未来会形成细化的规划,深圳的城市更新也正在从单纯的追求物质性的增长转向追求非物质性的发展需求。



 罗湖已有旧改——水库新村被叫停


  在2017年11月25日,水库新村的一位村民爆料,由于末纳入罗湖城市更新统筹规划范围,水库新村旧改被政府叫停。


  这是2017年11月25日水库新村村民发布在天涯社区的一个请愿的帖子:


而在2017年11月27日,罗湖区更新局发言人进行了如下回复:



记者以为,这只是其中的一个案例,在接下来,可能会越来越多的未纳入和区城市更新统筹规划范围及未批准的城市更新项目会被终止会叫停。


延审阅读


今年罗湖片区在2017年8月23日还发布《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,本办法自发布之日起施行,有效期三年。


里面讲到的重点是:


1、从实施主体上来说,就是政府主导、国企实施+保障性住房建设,意味着符合条件的罗湖的所有旧改,都将由国企来实施,民企将退出罗湖旧改的市场;


2、里面有一条时间的限制,如120天内,没有达到100%的业主同意实施旧改,那么这个小区5年内,将不再征集意愿旧改。此外,如果180天内,民事协商补偿的旧改签约率没有达到100%,同样是旧改终止,5年之内不再启动。这一条是对付针子户的好方法。



3、整个罗湖区的旧改将实行统一的补偿标准,也就是说全区强制性的统一标准,而不是每个项目分开谈判。


4、规定了某些情况下,可以进行行政征收、行政处罚、强制拆除等强制措施,比如说涉及公共事业、重大基础设施、保障性安居工程。


5、为维护旧住宅区改造秩序,加强监督管理,对市场主题违规进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等活动进行制止和清理。


罗湖 城中村改造 城市更新动态

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