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福田租金最高!今年180万平写字楼将入市 南山占75%

娟子探楼 发布时间:2018.01.09 14:05:44
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昨天,戴德梁行发布了2017年住宅、写字楼及商业地产数据,并对2017年作了全方位、深层次的解读,并对2018年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。


娟子听完报告后,想说:“写字楼的供应决定未来片区发展实力。”


先来看下戴德梁行对于住宅、写字楼、商业市场的观点:


1、住宅市场:深圳房价“稳”字当头。深圳全年住宅新房供应量较上年同期下降26%,住宅新房供应量创历史新低;全年成交价格连续15个月价格维持在5.5万元左右,价格维稳效果突出。


2、写字楼市场:2017年深圳甲级写字楼表现活跃。除去全自用的高品质写字楼外,全年有8个新项目投入使用,存量上升至428.78万平方米,租金则较去年同期涨8.5%。预计未来5年全市约有800万方甲级物业入市,南山区占比高达75%。


3、商业市场:2017年全市新增供应67.8万平方米,优质购物中心存量增至326.33万平方米。大体量、优质的商业体入市皆取得较好的招商效果,全市空置率处于2.71%的较低水平。

 

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生表示:


2018年,产业地产、商业地产未来会携同发展,地产企业也在寻求发展契机,长租公寓作了政策行为,利润会比较小,但仍旧会成为主流,发展长租市场并不会抬高租鑫,市场有调节作用,并不会出现有人租不起;


对于2018年的楼市走向,程家龙先生认为,深圳的住宅市场有高收入及高精职的人才支撑,每年都有供需进入,所以会稳步增涨;写字楼市场供应比较大,未来租金比较平稳;而商业方面,深圳的供应比较大,这需要有良好的运营。


另外,在土地供应方面,在租赁市场环境的大背景下,未来商品房住宅的供应会进一步减少,旧改会是商品房的主要供应渠道。


程家龙先生还认为,未业在个人地产投资上还是有机会的,比如深圳轨道交通的增加,投资还需要看规划,但商业地产投资需谨慎。


一、住宅市场


   2017年历经最严厉政策,全国出台相关调控政策“超过200次”,密集、高频、范围广、效果也较强,市场基本维稳。



  在严厉的调控下,一线城市价格得到有效抑制,二三线微涨,分边是4.7%、6.9%的涨幅。



  而在成交方面,一二线城市成交量是大跌的,三四线城市热度也退去。



   深圳市场供需均创新低,我们可以从下图看到,2017年的供需量是近18年来最低的一年。


  娟子认为,这会是一个市场的拐点,尤其是2018年长租占主导的市场环境下及严厉调控下,未来的供需量可能会进一步走低。



   全年一、二手房成交总量较上年下降34.9%,其中,一手的月均成交量下跌38%、二手成交量下跌33%。



  在深圳全市,龙岗新房成交均价微下调,豪宅的供应主要集中在南山区。这些数据最近已发布很多,不再阐述!



  对于未来的市场环境,戴德梁行认为,未来政策仍旧会密集出台,金融创新将加速,多主体供应将成主要趋势。


   经过多轮广泛深入的调控,“限购限贷限售限价限商”为代表的干预手段令房价将总体趋于平稳。为保持市场稳定,同时为长效机制的建设营造稳定的市场环境,有形之手短期不会退出,这意味着在未来一定时期内房价上涨将难以得到支持。




二、写字楼


   2017年的深圳甲级写字楼表现较为活跃。除去全自用的高品质写字楼外,全年仍有8个新项目投入使用,带来85.04万平方米的甲级写字楼供应,令存量上升至428.78万平方米,受供应刺激,吸纳量也达到了创新高的76.75万平方米。




租金方面,为了进一步消化空置,缓解可预见的2018年的供应压力,年末部分物业给予一定租金优惠换取承租率,令年末租金出现环比小幅回落,但较去年同期仍上涨8.5个百分点至268.74元/平/月。


从数据来看,福田的租金最高,达305.19元/平/月,同比增11.94%。而南山的租金却降了2.74%,租金为217.29元/平/月。




   据介绍,未来5年全市约有800万方甲级物业入市,尤其2018年将有180万平方米的集中供应,市场压力不可小觑。其中南山区作为未来深圳写字楼市场绝对的供应主力,供应占比高达75%,



戴德梁行认为,预计到2022年,深圳将呈现多中心涌现的商务新格局——福田仍将是最成熟的核心商务区;


后海、前海各自快速发展成型,不断壮大成为重要的商务节点,并有望在未来合力近前海的宝安中心区、蛇口片区,以及近后海的南山商业文化中心、科技园及深圳超总,描绘出更大规模、更具活力的商务中心。



三、商业市场


   2017年,全市新增供应67.8万平方米,优质购物中心存量增至326.33万平方米。全市空置率处于2.71%的较低水平;积极的业态调整加上活跃的需求令年末租金同比去年同期上涨2.9%至938.85元/平方米/月。


   此外,外围区域购物中心涌现,包括坪山的益田假日世界、福永的同泰时代广场、福永的益田假日天地、大鹏的佳兆业广场等项目,为片区发展配套商业设施的同时,也丰富了深圳商业市场的格局。




同时科技的发展和新技术的应用为消费升级提供了强大的助推力,移动支付、智能导购、现代物流技术的应用极大地提升了消费体验,并显著地促进了零售市场的发展,“新零售”的出现正是基于科技行业的迅猛发展。未来消费的核心将不再局限于商品本身,场景、服务、体验等均成为消费的一部分。这迫使零售精耕消费场景的打造,不断提升服务、增强消费体验来提升其竞争力。




   据了解,平安金融购物中心、深业上城、海航城等多座优质购物中心预计将于2018年入市,全年供应高达130多万平方米,不过囿于建筑进度、招商等多方面因素,延迟开业的情况比较普遍,因此推断届时市场实际压力将小于预期。


随着城市的发展,关外将布局越来越多的优质购物中心项目,大体量全业态的区域型项目逐渐完善外围商圈格局的同时,新的尝试和探索也将令商业市场衍生更多新的创意和趋势,结构性拉低全市租金水平亦不可避免。



   对于商业发展的趋势,张晓端女士认为:当前人们消费日益强调差异化、个性化,品牌的名气不再成为他们做出消费决策的最主要的影响因素,这促使了零售市场加快新品牌、新产品的培育。



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