昨天，戴德梁行发布了2017年住宅、写字楼及商业地产数据，并对2017年作了全方位、深层次的解读，并对2018年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。
娟子听完报告后，想说：“写字楼的供应决定未来片区发展实力。”
先来看下戴德梁行对于住宅、写字楼、商业市场的观点：
1、住宅市场：深圳房价“稳”字当头。深圳全年住宅新房供应量较上年同期下降26%，住宅新房供应量创历史新低；全年成交价格连续15个月价格维持在5.5万元左右，价格维稳效果突出。
2、写字楼市场：2017年深圳甲级写字楼表现活跃。除去全自用的高品质写字楼外，全年有8个新项目投入使用，存量上升至428.78万平方米，租金则较去年同期涨8.5%。预计未来5年全市约有800万方甲级物业入市，南山区占比高达75%。
3、商业市场：2017年全市新增供应67.8万平方米，优质购物中心存量增至326.33万平方米。大体量、优质的商业体入市皆取得较好的招商效果，全市空置率处于2.71%的较低水平。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生表示：
2018年，产业地产、商业地产未来会携同发展，地产企业也在寻求发展契机，长租公寓作了政策行为，利润会比较小，但仍旧会成为主流，发展长租市场并不会抬高租鑫，市场有调节作用，并不会出现有人租不起；
对于2018年的楼市走向，程家龙先生认为，深圳的住宅市场有高收入及高精职的人才支撑，每年都有供需进入，所以会稳步增涨；写字楼市场供应比较大，未来租金比较平稳；而商业方面，深圳的供应比较大，这需要有良好的运营。
另外，在土地供应方面，在租赁市场环境的大背景下，未来商品房住宅的供应会进一步减少，旧改会是商品房的主要供应渠道。
程家龙先生还认为，未业在个人地产投资上还是有机会的，比如深圳轨道交通的增加，投资还需要看规划，但商业地产投资需谨慎。
一、住宅市场
2017年历经最严厉政策，全国出台相关调控政策“超过200次”，密集、高频、范围广、效果也较强，市场基本维稳。
在严厉的调控下，一线城市价格得到有效抑制，二三线微涨，分边是4.7%、6.9%的涨幅。
而在成交方面，一二线城市成交量是大跌的，三四线城市热度也退去。
深圳市场供需均创新低，我们可以从下图看到，2017年的供需量是近18年来最低的一年。
娟子认为，这会是一个市场的拐点，尤其是2018年长租占主导的市场环境下及严厉调控下，未来的供需量可能会进一步走低。
全年一、二手房成交总量较上年下降34.9%，其中，一手的月均成交量下跌38%、二手成交量下跌33%。
在深圳全市，龙岗新房成交均价微下调，豪宅的供应主要集中在南山区。这些数据最近已发布很多，不再阐述！
对于未来的市场环境，戴德梁行认为，未来政策仍旧会密集出台，金融创新将加速，多主体供应将成主要趋势。
经过多轮广泛深入的调控，“限购限贷限售限价限商”为代表的干预手段令房价将总体趋于平稳。为保持市场稳定，同时为长效机制的建设营造稳定的市场环境，有形之手短期不会退出，这意味着在未来一定时期内房价上涨将难以得到支持。
二、写字楼
2017年的深圳甲级写字楼表现较为活跃。除去全自用的高品质写字楼外，全年仍有8个新项目投入使用，带来85.04万平方米的甲级写字楼供应，令存量上升至428.78万平方米，受供应刺激，吸纳量也达到了创新高的76.75万平方米。
租金方面，为了进一步消化空置，缓解可预见的2018年的供应压力，年末部分物业给予一定租金优惠换取承租率，令年末租金出现环比小幅回落，但较去年同期仍上涨8.5个百分点至268.74元/平/月。
从数据来看，福田的租金最高，达305.19元/平/月，同比增11.94%。而南山的租金却降了2.74%，租金为217.29元/平/月。
据介绍，未来5年全市约有800万方甲级物业入市，尤其2018年将有180万平方米的集中供应，市场压力不可小觑。其中南山区作为未来深圳写字楼市场绝对的供应主力，供应占比高达75%，
戴德梁行认为，预计到2022年，深圳将呈现多中心涌现的商务新格局——福田仍将是最成熟的核心商务区；
后海、前海各自快速发展成型，不断壮大成为重要的商务节点，并有望在未来合力近前海的宝安中心区、蛇口片区，以及近后海的南山商业文化中心、科技园及深圳超总，描绘出更大规模、更具活力的商务中心。
三、商业市场
2017年，全市新增供应67.8万平方米，优质购物中心存量增至326.33万平方米。全市空置率处于2.71%的较低水平；积极的业态调整加上活跃的需求令年末租金同比去年同期上涨2.9%至938.85元/平方米/月。
此外，外围区域购物中心涌现，包括坪山的益田假日世界、福永的同泰时代广场、福永的益田假日天地、大鹏的佳兆业广场等项目，为片区发展配套商业设施的同时，也丰富了深圳商业市场的格局。
同时科技的发展和新技术的应用为消费升级提供了强大的助推力，移动支付、智能导购、现代物流技术的应用极大地提升了消费体验，并显著地促进了零售市场的发展，“新零售”的出现正是基于科技行业的迅猛发展。未来消费的核心将不再局限于商品本身，场景、服务、体验等均成为消费的一部分。这迫使零售精耕消费场景的打造，不断提升服务、增强消费体验来提升其竞争力。
据了解，平安金融购物中心、深业上城、海航城等多座优质购物中心预计将于2018年入市，全年供应高达130多万平方米，不过囿于建筑进度、招商等多方面因素，延迟开业的情况比较普遍，因此推断届时市场实际压力将小于预期。
随着城市的发展，关外将布局越来越多的优质购物中心项目，大体量全业态的区域型项目逐渐完善外围商圈格局的同时，新的尝试和探索也将令商业市场衍生更多新的创意和趋势，结构性拉低全市租金水平亦不可避免。
对于商业发展的趋势，张晓端女士认为：当前人们消费日益强调差异化、个性化，品牌的名气不再成为他们做出消费决策的最主要的影响因素，这促使了零售市场加快新品牌、新产品的培育。
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