时光飞逝，在过去的2017年楼市政策里，租赁行业可以说是最大的“赢家”，同时2017年也被业内人士称为房企租赁元年。这次，老牛就和大家来聊聊租赁行业中风头一时无两的“长租公寓”。
【1.政策背景】
去年，国家为抑制房价上涨趋势，纷纷出台一系类“限”字政策，并大力鼓励住房租赁，从而传统住宅市场的盈利空间有所缩水，租赁行业逐渐成为房企探索的蓝海。
老牛注意到，2017年12月29日全国首例“商办改租赁”在上海落地，此举将为租售并举的住房体制提供又一支市场供应力量，同时能够在一定程度上解决各大城市积压的商办类物业，从而对发展长租公寓来说是一大利好。
存量房时代，在政策利好的密集发布、企业纷纷加码布局中，作为新兴业态的长租公寓在租赁住房市场中异军突起，同时也引得各路资本纷至沓来。
因鼓励发展租赁市场的政策集中出台，众多开发商纷纷“抢滩”长租公寓市场，目前开发商们主要以自营或合作方式切入长租公寓领域。
其中万科、龙湖、金地、旭辉、远洋等均是单独成立长租公寓品牌进行自营，而保利、绿城、阳光城等则选择与专业的运营公司合作。老牛从各大开发商的战略布局来看，这片新的市场未来无疑存在极大的市场空间。
【2.东莞长租公寓】
在如此大趋势下，东莞也不例外，各大开发商、金融机构、中介以及社会资本等纷纷入局。1月16日，东莞市政府与建行广东省分行签署了《培育和发展住房租赁市场战略合作框架协议》、市住建局与建行东莞市分行签署《东莞市住房租赁管理平台建设合作协议》，双方将共同培育和发展住房租赁市场，推动东莞加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
据老牛统计，目前东莞在营的长租公寓大概有6家，月租金水平在900—1500元不等。这些公寓大多数带精装修，租客可拎包入住，对于老牛来说这是非常便捷的。
最早在2015年初，万科就在东莞着手布局长租公寓市场，并于2016年更名为“泊寓”。据老牛统计，目前营业的共有3家，分别位于南城769、世博店和香园路店，虎门店也将于今年开业，而虎门、松山湖、城区将是万科泊寓未来重点拓展的区域。
而中天集团在房源上拥有较大的优势，在原有园区产业基础和存量物业较多的基础上，将盘活自由存量物业，为园区企业、员工提供居住配套。其中悦居Home+虎门店的房源就是来源于中天悦府的公寓项目，也是东莞首例运营新盘打造长租公寓的房企。
据老牛了解，除了在运营的悦居HOME+华宝项目、虎门中天悦府之外，中天还将在松山湖、水濂山等地部署多家长租公寓，预计未来可盘活房源共有约2000套，其中松山湖项目将打造高端定制产品。
2017年11月，由东实集团投资建设的长租公寓“莞寓”正式启动，预计今年6月正式招租。该项目由原汇众中心约7820平方米的“三旧”物业进行升级改造而成，可提供184间青年公寓。目标客户群以刚毕业（工龄0-5年），年龄在40岁以内的单身青年群体为主，租金将略高于周边农民房出租均价，但低于一般商品房的出租价格。按照这个准入标准，老牛认为还是比较实惠的，市场接受度也会比较高一些。
据老牛了解，东实集团已对市属闲置资产盘活改造、城中村统租改造以及市场化闲置厂房、酒店、商业办公楼统租改造等进行拓展探索。“莞寓”首个试点项目成功落地后，将面向全市范围内的“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)等闲置物业选择交通便利、目标人群密集、建筑面积适宜的项目进行复制发展。
2017年12月20日，碧桂园正式对外发布了自营长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并与美的、OFO等30多家单位签约，计划在3年内建设100万套长租公寓。据老牛了解，碧桂园在东莞的首个长租公寓——BIG+碧家国际社区方程创意谷店，位于南城石鼓社区，毗邻天安数码城，计划在今年6月份入市，后期还将有厚街等地的项目陆续上线。
同时，位于南城区的“红璞公寓”则由世联行入资，该公寓的前身为厂房宿舍，2016年10月改建，共140多套，目标群体为新进入东莞工作的年轻人才。
【3. 发展趋势】
作为以外来人口众多的城市，东莞住房租赁市场一直处于活跃阶段，普通商品房、居民自建房以及公租房等类型的物业出租占主导，但目前长租公寓市场因自身的特性及存量较少，仍处于供不应求的状态。
目前的长租公寓还处于1.0时代，随着后期的各路资本涌入，东莞的租赁市场各类型物业，甚至长租公寓之间，未来也会存在相互竞争的可能。
老牛觉得，长租公寓的前景是广阔的，同时道路也是曲折的，老牛会继续对租赁进行追踪和解析，欢迎大家持续关注！
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