楼市风云骤变，历经2017年严调控不断加码和机制建设积极推进的双重作用下，市场进入短暂的均衡状态。在调控持续趋紧的2018年，楼市又将面临着怎样的机遇及挑战？
1月21日下午，由深圳房地产信息网（咚咚找房）举办的《2018购房者民间总结会：抓住楼市变化，下一步怎么买?》在福田梅林盛大举行。本次活动分为两个部分，一是专家主题演讲，二是沙龙环节。
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作为2018年开年的首场咚咖房学院讲座，强大的专家阵容的干货分享（政策、二手房及深莞惠楼市剖析）、专业数据、置业者白皮书的发布成为本次论坛的主要亮点。专家们从市场实际情况出发，给予专业的解读，为置业者解析2018楼市置业方向。
活动最后，咚咚找房9.9速购服务全明星阵容（咚咚牛浩思深莞惠团队、淘房哥团队、淘房助手、速购中心）亮相，为大家一一介绍服务承诺。
李宇嘉：去杠杆、房贷政策将影响楼市 2018有结构性投资机会
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，过去两年，楼市调控给政府增强了极大的信心；2016年初是鼓励大家加杠杆，但现在风头完全不一样，转向控制杠杆率过高。
2018年影响楼市走向最主要的是政策：一是调控政策，二是房贷政策。首先国家在不断地强调调控是不动摇的、力度是不放松的；但部分地区开始松绑政策，如按照2014年的判断，当时也是从西北几个城市松绑限购，然后整个开始全国政策的松绑，但2018年中央的定调是调控政策将不会放松。
贷款方面，今年房贷政策的目标是要去杠杆，虽然是新的一年，但放款周期还较长（ 3-6个月），这个放款周期会是今年的主基调；其次是额度控制，2017年要求新增贷款中房贷占比不超过30%，去年如果把消费贷（消费贷去年增3.5倍）、公积金贷款算上，全国的增量是40%。消费者加杠杆的动力较强，这原于许多新房因限价比周边二手房价值低，置业者看好市场。
李宇嘉认为，居民杠杆率过快攀升是房地产泡沫最主要的表征，美国次贷危机就是这么发生的。这也是对深圳楼市影响最大的因素。
（深圳房地产研究中心高级研究员 李宇嘉）
关于调控政策，李宇嘉认为调控政策已经处于顶部，上半年基本还是维持，但也不能说不存在变数。一方面是限价，另一方面商务公寓在北京、上海都控制得很严，但深圳并没有控制，因为深圳离不开商务公寓，但如果上半年楼市出现回升，下一轮调控政策主要就是在商务公寓。
2018年还有一大政策是限售，这一政策是长效机制最主要的组成部分，限售跟限购不一样，限购可以随时取消，限售是不可能随时取消的。从兰州的政策来看，未来的政策绝对要向限售转移。未来如果限售继续坚持下去，对商品房的影响较大。
未来可能会出现这种情况，即全款买房的价格和贷款买房的价格、商业贷款买房的价格、公积金和商业贷款组合买房的价格完全不一样。
2018年的深圳市场，需求仍旧较强，首先每年有50-69万的人口流入，此外是规划的全面落地，据了国家战略性的粤港澳大湾区的规划今年会出来，虽没有趋势性投资机会，但有结构性投资机会；
此外还有广深科技创新走廊，很值得投资的因素，从深圳南山到东莞松山湖，再到广州南沙，这里将是未来中国的硅谷，未来这条走廊的产值以及围绕这个走廊的粤港澳大湾区产值全球第一；关注的区域降了深圳外，还可以关注东莞和广州靠近南沙片区。
徐枫：深圳房地产市场类似股票 很激进
深圳市房地产中介行业研究总监徐枫在会上对二手房市场及交易进行了解析：
深圳2007年以后即进入存量房市场，从市场份额来说，新房份额正常情况下只占三成左右的交易量，这两年去到五成是因为楼市的环境，限购、限售、限价等需求侧的限制，所以对新房市场有了一定的拉升作用。
深圳市房地产中介行业研究总监 徐枫
这些年，深圳是存量房市场，也是全国房地产市场是标杆，从市场交易情况来看，交易量变动幅度和变动周期是全国最大幅度的，同时周期也是最短的。
她认为，深圳房地产类似于股票市场的蓝筹股概念（即变动非常快），而且这个市场很激进，现在这个市场从数据量来说是资产泡沫的市场，也提醒大家关注市场风险而不是过多聚焦于收益。
置业者投资看两件事，一是看流动性；二是要给下家留下足够的接盘空间； 2018年的房价是回归理性的一年，尤其提醒大家关注工商铺市场的风险，工商铺现在的交易量比较差，特别是商铺市场有一定的风险。
牛浩思：2018入市楼盘以商业为主
讲座现场牛浩思团队对2017年楼市进行了总结回顾，并对2018年深圳市场供应作了分析：
咚咚找房新房研究团队 咚咚牛浩思（成员雷镭）
1、2017年新房供应全面下滑
2017年99个项目获得预售许可证，共计61196套房源入市，其中住宅27324套，住宅预售房源仅占比约44.6%，商业占比首次超过住宅。片区来看，龙岗最多，宝安其次，盐田0项目入市，住宅供应全面下滑。
住宅供应的减少，一方面是住宅用地供应减少，2017年共有49宗土地挂牌出让（成功出让47宗）。但只有一宗住宅用地（只租不售），实际上住宅“零出让”。住宅用地全面转向城市更新，城市更新周期太漫长，所以住宅供应全面减少。
其次是受政策的影响，现在的政策对开发商非常不利，受各方面的限制，卖方市场也在观望。
供应上，龙岗的供应最多，有19个住宅入市，其次是宝安9个，其他片区都是往下走。住宅房房源供应2015年达到峰值6万多套，2016年3万多套，2017年迄今为止仅27324套，住宅供应全面下滑。
2、2018年新房供应：预计151个新房项目入市
据牛浩思团队统计，2018年预计有151个新房项目可入市，纳入统计的项目基本都已经开工，部分项目已经达到预售条件，整体可供应项目比2017年稍有增加，可供应面积相比应略有提升。但依照往年的供应情况和目前趋势来看，真正入市的项目和供应面积或达不到统计数量。
从预计的项目供应数量来看，龙岗依然领先（共42个）。值得注意的是，已经全面豪宅化的南山预计供应项目数量比宝安还多，有25个。而龙华、福田、罗湖、坪山供应量都在10个以上，剩余的光明、盐田、大鹏供应均在10个盘以下。
数据：2017深圳新房创新低 供需矛盾依然存在
深圳房地产信息网数据中心首席研究员张粉层女士从新房市场、二手房市场、商业市场、写字楼市场、2017年楼市政策盘点、2017年小结和2018年预判，进行了解析发布：
深圳房地产信息网数据中心首席研究员 张粉层
2017年深圳楼市新房住宅供应量27324套，新房住宅成交25820套，新房住宅成交均价54445元/平米。
在户型方面， 住宅90平以下小户型成交均价是41581元/平米，90-144平米之间户型成交均价为52707元/平米，大于144平米以上的豪宅户型成交均价较高，达94141元/平。90平米以下中小户型成交占全年总成交量的7成。
2017年深圳二手商品房成交73830套，目前深圳还是存量房市场，2017年深圳二手房成交量是新房成交量的2.4倍；同比2016年下滑三成多，其中宝安区成交14060套，龙岗区成交19619套，福田区成交14325套，六大行政区成交量普遍明显下滑。
2017年深圳商业供应量19238套，成交11337套，市场供大与求。写字楼供应量是14634套，成交量7555套，市场供大与求。
对于2018年的楼市预判，一方面是调控举措多样化。另一方面房地产业经营多元化（包括加大住房租赁市场）。此外，在房贷方面，将继续收紧，可能加息的通道有可能会开启，在2018年，深圳市场供需矛盾依然存在。
9.9速购服务全明星阵容为承诺签名
（从右至左咚咚牛浩思深莞惠团队、淘房哥团队、淘房助手、速购中心）
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