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钉子户不再是旧改难啃骨头?128天,这小区最后一户搬离!

搜狐焦点深圳 发布时间:2018.01.30 14:05:49
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1月23日,位于宝安25区的兴业生活区改造项目的最后一户业主搬离。此时,距离一片红团队进场启动签约谈判仅过去128天。


运用98天时间,就完成一个旧住宅小区改造项目100%的签约率,已然是奇迹了。更为难能可贵的是,仅仅运用30天的时间,就实现了100%的搬迁率,这就更是奇迹了。”主导该谈判项目的邵滨军博士在其朋友圈如是写道。


1、128天,174户业主


兴业生活区位于宝安25区,是兴业公司的员工宿舍区。该小区共有7栋楼,除了兴业公司自持约52%物业外,还有174户权利人或小业主。


2011年,宝安25区列入拆除重建计划。该项目由中粮地产和中电信息共同开发,拟拆除重建用地总面积为15.2万㎡。2017年1月,宝安25区专项规划获得深圳市规土委的批复;同年8月,兴业生活区签约工作正式启动,中电信息通过招标引进搬迁谈判团队。


据了解,从一片红团队启动谈判工作起,40天内签约率就达92%,最后8%的签约工作持续了58天。11月29日上午,最后一名业主在补偿安置协议书上签名。30天后,该名业主搬离兴业生活区,至此,该项目实现了100%的搬离率。这个旧住宅区改造项目,从启动谈判到业主彻底搬离,共费时128天。


小区楼下底商已搬空,并贴上封条


业主搬离后的兴业生活区


通往小区的大门被锁上,一个月后这个小区将被拆除


1月26日,搜狐焦点网探访现场发现,目前,除了兴业公司保安宿舍尚未搬离外,其他单位已经人去楼空,底层商铺贴满封条,通往小区的大门也已上锁。


“能住上新的房子,谁会不愿意?”在6栋宿舍楼前,已签约的罗姓业主说。据了解,兴业生活区住宅部分拆赔比为建面1:1.3,过渡安置期的租金补偿标准为住宅、单身宿舍物业60元/平/月,商铺110元/平/月。谈及补偿,该业主坦言,他们业主内部也有过不同的声音,但大家明白,这个补偿标准已经算是合理,大家基本满意。如今,他们只盼小区旧改能尽快启动,他们可以早日回迁。


“兴业生活区一个月后就会开拆。”邵滨军对搜狐焦点网表示,“以人为本、平等协商、互利共赢、和谐拆迁”的原则,是他们搬迁谈判能够顺利推进的重要原因。


2、玩不转的旧改项目 公权力介入并非好事


值得注意的是,这并非一片红首个完成“双百”的旧住宅区改造项目。时间拉回至2016年9月,深圳首批8个旧住宅区更新改造试点项目中,唯一实现了100%签约面积和签约人数的沙河鹤塘小区,也是一片红团队负责最后阶段的业主谈判工作。



两个项目的成功,也令外界对一片红团队产生了好奇。


事实上,在深圳城市更新的历史上,旧住宅区改造的推进并不迅速,大多数项目处于推进缓慢甚至停滞状态。


上述的8个旧住宅区改造试点项目,至今仍有7个处于签约僵持阶段。其中的罗湖木头龙小区项目,开发商进驻已超10年,还剩约1.5%的签约率难以推进。


难啃的骨头太多,以至于部分想申请城市更新的旧住宅区转而呼吁棚改,希望政府公权力的介入,能迅速推进小区改造。


钉子户让开发商叫苦不迭,但在邵滨军看来,这是没有找对路子。


他指出,大多开发商并没有调适好自身的心态,在签约理念上乏善足陈。不少开发企业在与业主的谈判过程中始终保持高姿态,易令业主产生抵触情绪;同时,在操作上缺乏公平公开公正,又令业主生疑。


而一旦谈判陷入僵局,开发商就期待公权力介入,过度依赖政府,罗湖此前提出“行政征收”的方式,更一度被认为是推动旧住宅区改造的一道曙光。但事实上,深圳业主的维权意识很强,更认可市场化运作方式,主张平等协商式的谈判,公权力的介入只会导致业主产生逆反心理,不利于项目推进。


3、如何避免旧改中的钉子户现象?这四点最为关键


如何解决拆迁难的困局?这个答案估计所有开发商都想知道。


“征收是政府说了算,这个没有悬念。但商业化的城市更新则是业主说了算,很多开发商也认同这样的观点,只是做法并不是这样,业主拥有的权力和当下说了不算的现象比较相悖,这也是当下很多项目僵持的原因之一。”深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司、城市更新网总经理宋留强指出。在他看来,如果把权力交给业主,可能前期介入的开发商会受伤,但如果将眼光放在未来,或许仍不失为一条效率比较高的路径。


而这种业主主导模式,邵滨军团队已经成功付诸行动。


据邵滨军介绍,首先,搬迁谈判的根本在于《补偿安置协议》的完整性、确定性、科学性和合理性。因此,制定一份能够真正保障业主权益、符合市场规则、可呼应业主多样化需求的补偿安置协议至关重要。“我们说的补偿安置标准,并不局限于面积补偿比例,还应包括补助安置措施、过渡期租金费用标准等内容。所有业主会关注到的细节,我们都会在协议中有所体现。协议越清晰明确,签约速度越快。越是含糊不清,业主在签约时越犹豫不定,担心被忽悠。”


第二,开发商应向业主提出一份符合项目具体规划指标的概念式方案,同时让业主享有知情权、参与权和建议权,让业主们对项目的未来充满期待。


兴业生活区改造效果图


第三,要有一个好的谈判团队,懂专业、懂法律,并且善于沟通。“钉子户不是天生的,很多都是不专业的拆迁谈判团队、不透明的操作造成的。”邵滨军表示。在他看来,目前处于僵持阶段的旧改项目,完全可以引入第三方专业谈判团队,一来避免未签约业主与开发商之间单纯属于博弈关系,甚至引发矛盾的进一步激化;二来专业的谈判团队,能够用专业水准实现与业主的有效沟通,从而推进签约进度。


第四,谈判团队也要营造良好的签约氛围,要始终保持签约的良性循环,发挥业主的主导作用,提高签约效率。


两个“双百”小区,无疑让处于挣扎中的深圳旧住宅区改造透出一丝希望。但值得一提的是,这两个项目规模不算太大,未来这种模式能否在超千户的小区中推行,仍是未知数。邵滨军对此则非常有信心:“我们这种模式曾经在福田南华村住宅区获得过99.52%业主的支持和拥护,现在也希望这一套签约方式能在大型社区中进行实践。 “


宝安 拆除重建 城市更新解读

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