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买房还需考虑业主负债情况,不然可能房、财两空?!

咚咚金服 金融 发布时间:2018.02.06 11:31:31
浏览:2721

【大圣置业课堂|房产交易风险系列】


大圣经常碰到一些网友咨询关于赎楼费用、周期、谁付款以及赎楼是否有风险等问题。

 

其实正常的赎楼一般没有什么问题,无非是选择现金赎楼还是额度赎楼,赎楼周期决定了赎楼的费用。

 

大圣今天要给大家讲的不是关于赎楼的这些事,而是买卖中赎楼金额比较大的情况下,是否会有交易的风险以及我们该如何去规避这些风险。


 

【真实案例·业主负债高,赎楼有风险】

 

前段时间,一个网友陈先生来拜访大圣,咨询了一些关于买房的问题,他告诉大圣,他看中了一套房子价值660多万,有一笔430多万的抵押贷款在一个外资银行要赎楼;大圣就问了陈先生,业主的卖房原因和房子是自住还是出租的,陈先生说从中介处了解到业主是因为要移民到国外,目前房子空置在那里,比较急着卖房。

 

【购房签约·小Tips】

 

当时大圣就感觉有些问题,所以给了该陈先生一些小建议:

 

1、和中介进一步沟通业主卖房的原因;

2、了解客户是从事什么职业的,现在住在哪里;

3、如果要签约,务必让业主自己赎楼及承担赎楼费用,即便总房价高一点也可以;

4、定金不要给太多;

5、让中介了解业主的负债情况。

 

大圣也不过是根据过往交易经验给出了一些简单的提议,也是希望帮助陈先生控制风险。

 

一般来说在业主负债比较高,特别是刚做房产抵押不久的房子,了解业主卖房的原因以及了解业主的其它负债情况相当关键,如果业主因为投资失败欠债过高,就很容易在交易过程中发生房产被查封或者资不抵债的情况,这样对于买方来说风险就相当大了。

 

陈先生听从大圣建议,在与业主经历谈判后,业主接受由他自己赎楼,最后签下合同。

 

【业主无力还款,房产被起诉】

 

但不多久,陈先生接到中介电话,让陈先生去和业主再次沟通一下;沟通中才知道,业主是2016年11月抵押获得的1年期先息后本的贷款,截止到2017年11月份贷款已经到期,但业主没有偿还贷款的能力,逾期3个月了,银行已经起诉业主并发送了听证通知书。


听证书


银行实现担保物权申请书


如果不及时处理逾期,接下来就会被查封,后续处理会更加麻烦。而且针对这种有诉讼的赎楼,不仅风险很大,容易在赎楼过程中被查封,赎楼成本也会大大增加。

 

【事前有预防,房产顺利过户】

 

问题出来了还是要解决的,业主委托了第三方的担保公司和买方以及中介公司沟通此事,希望陈先生增加20万定金,并托管在中介公司,待过户完之后,中介公司再把该笔定金返还给业主。

 

陈先生问大圣意见,大圣告诉其可以重新签订新的合同,约定40万定金,其中二十万打给业主,另外20万托管在中介公司,待过户完后再支付给业主。

 

至于担保公司为什么要陈先生增加20万定金,其实很好理解,他们担心陈先生在交易过程中突然违约不要房子了,这样担保公司就会非常被动,所以增加陈先生的违约成本,也是为了保障担保公司自身的风险可控。


 

【干货时间|房产交易防坑手册】

 

一、碰到哪些业主需要谨慎?

 

1、 业主负债过高,特别是负债超过资产价值的

从征信上能看到的只是表面的负债,还有民间的负债是隐形的;这种业主的房产很容易出现半路查封的风险,让交易增加太多波折。

 

2、 要赎楼且是金额比较大的抵押贷款的类型

有抵押贷款且抵押贷款金额比较大,特别是那种超过房产价值7成的抵押贷款房源,不仅仅只是赎楼费用高的问题,最关键的是业主负债高,且用钱急,需要让中介深入了解业主卖房的原因以及业主做这笔抵押贷款的用途。抵押贷款用途非常关键,之前有很多人是违规抵押贷款出来买房或者换房的,这种情况属正常的,特别对于那些抵押贷款出来去赌博或做一些高风险投资的情况就要相当谨慎了,因为你不确保他们的三角债务关系以及外面的负债情况,很容易被套住。

 

3、 定金要求比较多

一般定金银行规定不超过5%,最高不超过8%,但有一些业主开口就要30%定金甚至更高,这种情况不仅仅是买方没办法取得银行贷款,更重要的是业主是否急需用钱,然后会存在违约风险,即便发生风险追的回来,但耽误购房时间或错失购房机会都是买方自行承担的。买房我们最重要图的是顺利。

 

4、 要求一次性付款的业主

对于要求一次性付款的业主一般都是非常急着用钱的,潜在风险还是比较大的,需要对业主情况及业主的可控性有非常深入的了解才可以操作。

 

二、购房过程中需要和中介落实业主的哪些细节?

 

1、业主卖房的原因

业主真实卖房原因会决定这个交易中间是否会有问题,正常的交易一般都不会出问题,但风险控制最终要把控的是非一般正常交易单。所以了解业主卖房的原因相当重要,主要是看业主自身的实力以判断是否会有风险。

 

2、房子是自住、出租还是空置

自住的房子相对来说会风险性更小一些,尽量找一些自住的房源。出租的或空置的,大家要深入了解一下业主卖房的原因。

 

3、业主是什么职业

让中介了解业主的职业,已经近期的收入怎么样,可以判断业主的经济状况,然后分辨业主交易的风险;特别是对负债比较高的业主。

 

4、赎楼金额比较大

特别是抵押贷款金额占房产价值7成左右的,要落实业主抵押贷款的用途:这种负债过高的客户,一定要了解他们抵押贷款的用途,以分辨风险。

 

三、如何规避高负债房源交易的风险

 

1、 定金比例不超过5%定金比例按银监会的规定不要超过5%,让风险尽量低一些;


2、 定金尽量托管在中介公司,特别是负债过高的业主,可以和业主约定,赎楼过后中介支付定金给业主;


3、 让业主承担赎楼费:这一块主要是规避业主因被查封带来的赎楼周期和赎楼费增加的风险。

 

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