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颠覆你认知的买房报告:未来5年,深圳的格局将是......

咚咚金服 金融 发布时间:2018.02.08 10:00:44
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投资大师初养成#004建立正确的空间观念



城市的空间布局,不应该按照空间距离,而应该按照通勤时间来计算。


轨道交通由于运量大、速度快及准时性,成为了人们日常出行的首选。深圳地铁日均客流量超过500万人次,预计到2022年,市民通过地铁出行占公交出行的比重将达到60%-65%。


由此可以看出,人口流动将主要通过轨道交通来实现,轨道交通的通勤时间也更能反映出城市真实的空间格局。


目前,深圳轨道交通四期已经开工建设。5年后,6、12、13、14、16号线这5条地铁线的通车将大大地拉近原特区外与特区内的距离,城市的格局将被颠覆

附深圳市轨道交通四期建设规划图


至此,深圳绝大多数核心都将被地铁覆盖,并且东西部大动脉11和14号线都将完成,城市的骨架基本形成,未来只会在这个基础上完善,不会再有大的变化。


—城市通勤时间水波纹图—


楼癫统计了现在和五年后各片区与城市双核心之间的通勤时间

Ps.深圳有前海和福田-罗湖两个城市中心,城市中心内部也有多个核心点,广义上将到达前后海、福田站、岗厦北、市民中心皆算为到达市中心。


为了更形象地展现城市格局的变化,楼癫制作了下面的城市通勤时间水波纹图。

城市通勤时间水波纹图


大家看,我们熟知的深圳被彻底颠覆了,原本的“大鹏展翅”变成了“爬虫形”。轨道交通改变了城市原有的地理形态,从某种意义上讲,这才是真实的深圳地图。



楼癫再根据轨道四期各线路运行速度和距离,估算出5年后的城市水波纹图。

Ps.光明的通勤时间按照13号线二期完成来计算。


—水波纹图中隐藏的秘密—


◆城市各核心和组合趋向融合◆

城市各核心和组团趋向于形成一个椭圆形,原因是城市核心很难单独发展,必须与其他核心和组团联络合作共赢,联络越紧密,效率越高。反映到交通上,就是各核心之间互相通勤时间越来越短,越来越靠近。


◆黄金1小时生活圈覆盖全城◆

五年以后的深圳,各区域核心与城市主核心之间的通勤时间都在一小时范围内。深圳已然没有了郊区,各片区到市中心都相对比较方便,尤其在30分钟线内,人口日常流动和组团联动的效果惊人。


◆东西部交通发展依然不均衡◆

西部各地去两个中心的时间相对更均衡,到南山的通勤时间都在35分钟以内。而东部各核心距离南山还是比较遥远,加上换乘时间,龙中、平湖和坪山来南山甚至超过了70分钟。可以理解为东部坪山、龙中,甚至中部的观澜、平湖片区与目前经济重心的西部沟通不够流畅,联系不够紧密。


◆所谓的中轴线是不存在的

传统意义中轴线上的红山、清湖、坂田、观澜也不再位于中间位置,更倾向于贴近福田,也就是更依赖福田的发展。从长远角度来看,一旦福田没落,南山崛起的话,龙华是不是会重蹈现在布吉的覆辙呢?


人口已对片区做出了选择

深圳的几个人口大街道,像福永街道、布吉街道、西乡街道都是在10-20分钟线左右,虽然环境比较差,但是人们在通勤时间和价格上做出了取舍。这些老城区的存在承载了来深奋斗的年轻人的希望,这也是这里刚需楼盘成交非常活跃的原因。

坪山和光明的一个区的人口还不如一条街道


◆轨道交通使东西部有惊喜发展

11号线拯救了沙井,13号线和6号线拯救了光明,而14号线拯救了坪山和龙中。这些片区过去来关内通勤时间长达一两个小时,导致人口局限于自己的地盘,抑或没有多少人口。轨道交通把平湖、公明、坪山等这些遥远孤独的孩子,拉进了城市中心的怀抱。


所以,空港新城在11号线通车以后成立,沙井的很多老人小孩也在通车后第一次来福田、南山旅游。


—如何利用通勤时间寻找机会—


投资是有预判性的,主流群体对市场变化通常是后知后觉的,而提前发现变化,就能准确抓住机会点。


◆同一通勤时间内价格低、配套好的越值得买◆

同样的上班时间,大家都乐意花更少的钱住更好的地方。追逐的人多了就会造成溢价,也就有了投资获利空间。


楼癫发现龙华房价的崛起就是因为从2011年开始,它就处在福田中心20分钟线内,离西部核心也在相对合理的40分钟线内。且在距东西部核心5-20分钟的时间区域内,龙华的配套和规划是最好的,所以水榭春天从2010年到现在能翻4倍。


◆隐藏的大幅减少通勤时间,规划好、配套好的区域就是机会◆


1、30分钟线内,出现了东部未来核心大运

虽然有地铁龙岗线,但是东部核心来市区还是太远了,目前大运到福田仍需要一小时。这就导致了东部与市区交流并不密切,龙中-大运更像另一座城市。


可是在14号线通车后,大运往返福田的通勤时间减少了一半。考虑到大运目前的配套和未来的商务规划,由龙中-大运构成的东部CBD大概率会形成,深圳的整体发展将更加均衡。


2、6号线和13号线开通后,光明会进入西部半小时生活圈

考虑到光明行政区级别的配套和定位,一些靠近地铁口的优质盘会有一定的升值。


注意,这个增值部分会受到光明人口数量的限制,毕竟整个光明的人口还不如西乡一个街道。


◆同样通勤时间内仍有价格洼地


1、宝中成为大城市中心的一部分

宝中与前海零距离接触,去福田也在20多分钟左右,配套设施也媲美福田中心区。


虽然宝中均价已到7W,但考虑到前海片区并没有高端住宅,宝中高档次楼盘的市场反而有机会,这也是壹方中心卖的这么抢手的原因之一。


2、在5-10分钟区间,出现了布吉、翻身等原关口老城区

虽然有很好的通勤时间,可是城市面貌、大型配套、居住环境等条件短板太多,导致价格对比反而不如更远的大运和红山。


当然,也正是因为价格起不来,所以大量刚需才会涌向这个片区,导致交易量巨大。


对于刚刚来深圳的年轻人,这个片区非常适合上车。

2017年全市成交楼盘TOP20


提起西乡碧海片区,大家会想到航空噪音。但是片区本身楼盘并不差,离宝中配套也不远,通勤时间比较合理。


以目前次新盘5万多的价格来看,有一定够买力的刚需客户上车其实很适合。


3、20分钟线左右,福永片区能提供全城价格最低的新盘供应

这与片区的旧工厂和城中村有关。不过好在片区的工厂旧改比布吉和翻身的旧改好推进多了,未来被人诟病的城市面貌会有很大变化。


其次,地铁沿线的环境会好很多,更宜居。像塘尾和马鞍山站的商业旧改,未来3-5年就可以完成。也许你现在还看不上,想想当初的红山-上塘除了地铁沿线外也都是旧城区,并且龙华也没高端产业。当初买不起福田的白领去了红山,现在科技园很多白领也开始把家落在这个片区。


历史总是以惊人的相似,提醒着冷眼旁观的人。


5年内无可能的地方尽量避免

区域发展或者依靠自力更生,或者接受外溢影响,两者皆无,难有大发展。


距离决定了市中心辐射的力度和外溢人口的数量。


可以看到即使在五年以后,坪山、平湖、观澜、公明、松岗等地离市中心的通勤时间依然在30分钟甚至40分钟以上,人们依然缺乏过去工作生活的动力。


虽然松岗已经有11号线,但由于通勤时间超过半小时,房价基本无所动就可以侧面佐证。


没有需求,房价即不会平白无故地上涨。如果五年后都起不来,现在入手是不是又太早呢?


在深圳目前框架基本形成的情况下,楼癫大胆地做了一个结论:

得时间者得人口

得人口者得天下


文章来源:楼癫


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