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中山成交暴跌7成,临深深圳投资客锐减

深圳新浪房产 发布时间:2018.02.09 14:08:14
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自2012年起,作为临深片区的东莞、中山与惠州,由于紧邻深圳以及城际交通飞速发展,三地迎来了一波深圳楼市外溢的置业者。这些深圳外溢的投资客有力撬动了临深楼市的发展,抢占了当地大部分的购买力。


2017年,东莞、中山等地相继发布限购限贷政策之后,购房人群结构产生了较大的变化。深莞惠三城涨幅环比下降50%,中山受严格限购影响,成交量更暴跌七成,成为四城中成交最低迷的城市。因新房限购,东莞、中山二手房成交均超新房,中山二手成交环比上涨9%。


乐有家研究中心数据显示,在2017年的东莞楼市中,来自深圳的客户占比降至36.8%,惠州为31.5%,中山的深圳客降至17.6%。东莞和中山本地客逐渐崛起,占据了两地50%成交量。



△临深片区投资客占比(来源:合富地产研究院)


1、东莞:本地客上升近六成,不再依赖深圳客


2017年3月21日、4月10日,东莞两次加码调控新政——限贷、限价、限购全面出击, 投机需求得到遏制。据链家研究院统计,东莞2017年全年的均价为16438元/平,成交50322套,对比2016年成交78360套,明显下降,降幅达35%。虽然东莞新房受供应情况回落,成交大幅缩减,但成交均价上升至16438元/平,环比上涨19%。


自深圳客逐渐退潮后,曾经交易火爆的东莞东南临深片区,如凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头等有临深优势的镇街成交明显下滑。据乐有家统计数据,2017年东莞本土购房者取代深圳客成为成交大户,占比57.3%;深圳购房者比去年下跌,占比36.8%。


由于本地客的崛起,东莞石碣镇、麻涌镇等价格低洼镇区开始受到欢迎。本地客成交比例的上升,本地客不再依赖深圳客。


值得关注的是,东莞在政策消化期下,由于二手住宅市场不限购,成交逐渐外溢到二手房,非住宅成交放大,有些月份成交量甚至超过住宅,二手市场逐渐被盘活,至今年二手交易与新房持平。据乐有家数据统计,东莞二手房去年均价13837元/平,上涨18.1%,其中,东南临深片区均价达18659元/平,凤岗以及松山湖两镇每平米均价均破2万


合富研究院(东莞)研究总监李兴旺认为,在东莞限购之后,深圳客依然有外溢的需求,自住的刚性需求也比较积极,每年都有深圳企业搬迁至东莞,带来置业人群。东莞政府陆续会出台相关鼓励深圳人口与产业进入东莞的政策,所以从长远来看,深圳客置业东莞的趋势是上升的。



2、中山:一手成交腰斩,深圳客降至两成


因深中通道规划利好而进入深圳购房者视野的中山,由于深圳与中山市区有6大接驳线路,据统计,深圳客进驻中山区域已达二分之一


合富研究院(中山)高级分析师谢仲娟曾对媒体表示,“从2015年第二季度到2016年6月左右,深圳客深入整个中山腹地仅用了一年时间。其中,深中通道登陆点所在的火炬区,深圳客比例一直保持70%-80%。此前,90%的深圳客进入中山都是为了投资。 



在2017年中山启动“限购+限签+限价”多重模式下,中山楼市出现急剧大反转,一手成交直接腰斩,成交总面积284万平方米,环比下降72.3%,全年预售也出现大幅下滑至514万平方米,达到历年最低点,而库存量高企,达65531套,环比去年上升63.3%,在此影响下,中山月度去化周期从年初8.3个月一路飙升至10月的49.3个月,达到年度最高峰。


乐有家数据统计显示,若以常住城市计算,2017年有51%的购房者常住中山,深圳客仅占18%,楼市已经回归理性状态。中山购房者有55%为刚需,占据主流地位,投资客户为33%,属于正常水平,值得注意的是,改善型需求比例环比上升了5个点,达到了12%。



3、惠州:温和限购下的“空白”,成交超深莞中总和


相比较中山深圳投资客暴跌七成,东莞降至三成左右来说,惠州作为少数未执行限购政策的城市之一,则迎来了限购之外的“空白”时机。尽管去年4月8日的限售列入了调控当中,成交量有所回落,但整体来说,惠州楼市政策依然较为宽松温和。


惠州市场供需两旺一直存在,包括本地需求以及深圳购房需求,所以全年成交量依然超过了10万套。其中,一手住宅成交量虽然有所下跌,但依旧遥遥领先深莞中,超越三市总量。


 

在市场供应上涨和深莞刚性置业需求外溢的双重带动下,2017年惠州全年一手住宅成交量超13万套。其中,2017年惠州大亚湾成交量第一,成为全年唯一超过3万套的区域。 


链家研究院数据显示,2017年惠州价格上涨显著,新房住宅年度成交133205套,均价为9875元/平,同比2016年新房成交157032套有所降低,但均价却同比上涨23%,从各区成家量上看,形成了三大梯队:其中大亚湾、惠城均超过3万套。



临深 中山 成交分析

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