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2017年深圳二手房成交总结报告-罗湖篇

淘房哥-天悦 淘房哥 发布时间:2018.02.12 06:00:00
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2017年,淘房哥团队统计到宝罗湖区二手房部分成交数据共2955,本文将以此数据作为参考依据,分析2017年罗湖各片区二手房的楼市走势。


希望通过以下的数据统计分析,为大家呈现罗湖各片区成交概况、热点、亮点、特点等市场信息,剖析缘由,方便大家借以判断或决策房源性价比、楼盘选择以及区域选择。


一、罗湖成交活跃片区排名(由高到低)

以成交量来划分热度,成交量最高的是黄贝岭(占比23%),该片区在罗湖各区中独领风骚,其余各区人民南、翠竹、百仕达、布心、莲塘比较平均(占比分别在12%和13%)。蔡屋围+东门是两个片区所以占比达到16%居第二。

PS:清水河、银湖两个片区成交量相对比较低迷,关注度也较低,主要是该区域二手房体量较少,位置比较边缘化,不过近来有较多旧改规划利好。笋岗片区目前旧改比较集中,二手房楼盘也比较少,暂无收集该区域,因此本帖暂不做具体分析。

 

二、罗湖各片区成交情况介绍

 

(一)莲塘篇

1、莲塘各类户型成交占比情况

莲塘片区收集到的二手房成交数据共341套,其中一房57套(17%),两房138套(40%),三房113套(33%),四房及以上33套(10%),两房和三房为本片区的成交主力户型。

2、莲塘各价位段户型成交情况


1.一房一厅或单间的套均总价约188万,这类户型成交占比接近五分之一,区间价格段基本集中140-230万之间。单间价格基本是在150万山下,一房一厅价格基本做200万左右。选择这一类小户型主要是为了学位需求的居多,该区域属于罗湖外国语初中学区。


2.两房的套均总价约343万,成交价格段基本集中在280万-360万之间,面积主要范围在50-70㎡左右,楼梯房及电梯房都有,这个价位段在莲塘大部分的花园社区都能买到,大都是2000年以后的电梯花园社区。目前该片区正在建地铁到时候交通会更加方便。


3.三房的套均总价约520万,成交的房源主要集中在420万-600万左右,基本都有对应的楼盘能满足购房者的需求,在选择上相对会比其他片区选择更多,且大花园社区较多楼龄也相对新点。刚需购房的话400-500万3房是有较多选择的。品质较好或楼龄较新的三房户型,基本都要560万以上。

 

4.四房及以上户型的套均总价约984万,莲塘有较多别墅所以套均总价有所拉高。其主力户型集中在550-700万左右,部分户型有赠送可轻松做四房,低于550万的基本以楼梯房或品质较一般的楼盘为主。

 

3、莲塘成交TOP5楼盘

Top5楼盘的成交总和为119,占17年淘房哥所统计到莲塘的成交总和35%。成交前五的楼盘全是2000年以后的物业,除了仙湖枫景以外其他楼盘全是大花园社区,物业好居家氛围浓。


鹏兴花园一、二、三、五、六期的成交量,相对不是太高主要是像三期和六期放盘较少成交也非常少,该楼盘主要是以住家客户为主,该楼盘是莲塘体量大较大的楼盘,户型只有2房、3房和少量4房。楼盘居家氛围和环境都相对的较好,位置比较中心,特别是鹏兴花园三期被称为莲塘的聚宝盘。

 

名骏豪庭莲塘的各小区中人气最旺的花园社区之一,户型比较多样2房为主占比约60%,其余是1房和3房。上车门槛相对不是很高。临路单位比较吵。 梧桐山新居也是莲塘比较大的花园之一共21栋,分一二期共一个花园,一期走楼梯,二期是11层的小高层,居家氛围好。万科东方尊峪位置就相对较偏生活便利性稍差,位于梧桐山脚空气好,以大面积户型为主2房近500万起。


(二)黄贝岭篇

1、黄贝岭各类户型成交占比情况

黄贝岭片区收集到的二手房成交数据共667,其中一房231套(35%),两房229套(34%),三房193套(29%),四房及以上14套(2%),一房-二房为本片区的成交主力户型。名校学区的效应。

2、黄贝岭各价位段下,户型成交情况

1.单房和一房一厅的套均总价约214万,基本集中在260万以内,单间成交量较多,由于该区域较多楼盘是名校螺岭小学学区内的楼盘,所有1房也是该区域成交最为活跃的户型,单间价格在150万左右,1房1厅在250万左右,以地铁口物业为主

 

2.两房的套均总价约342万,其中小两房主要在250万-300万之间,面积大部分在在50㎡左右,这一类户型成交较活跃,而价格区间在300万至450万内,则基本以60-80㎡的两房成交为主,这个价格段能选的宜居花园小区且带名校。

 

3.三房的套均总价约428万,这个价格水平的三房,基本是属于该区域比较老旧的物业,楼梯房居多。成交价上800万以上的三房数量为0。

 

4.四房及以上户型的套均总价约650万,600万以下的户型较多是面积段较小的小三房一般在80平米以内。而面积大于80平米的楼盘品质比较一般。该区域品质较好的楼盘相对较少,价格预算较高的可以关注其他区域。


3、黄贝岭成交量TOP5楼盘

该区域Top5楼盘的成交总和为238套,占2017年淘房哥所统计到黄贝岭的成交总和36%。成交前五的楼盘中名校螺岭小学学区内的楼盘占比2个。

 

金城华庭属于黄贝岭片区的热门楼盘,其中小户型成交占比是较高的,250万左右的一房一厅,其次是77平米的小三房500万左右,两房400万左右,是该区域名校学区中比较好的花园小区,且小学就做对面,周边配套相对齐全。

 

新天地名居、京基东方华都、京基东方都会这3个楼盘都是以小户型为主,楼盘体量较小,周边大环境一般,容积率较高,租户较多居家氛围一般,都近地铁口刚需上车和投资客较多,其中新天地名居花园较精致。

 

海富花园则是成交前五中楼龄最旧的楼盘,主要是以2房和3房为主成交单总价较低,属于上车盘,配套能够满足日常生活雪球,自住家庭可以考虑。

(三)翠竹篇

1、翠竹各类户型成交占比情况

翠竹片区收集到的二手房成交数据共369套,其中一房125套(34%),两房121套(33%),三房98套(26%),四房及以上25套(7%),1房和2房户型为该区域的成交主力户型,该片区名校资源丰富,主打名校学区房


2、翠竹各价位段户型成交情况

1. 一房的套均总价约279万。200万以内没有;一房一厅的价格集中在300万内为主,门槛较高也是罗湖各区中门槛最高的区域。根据调研,购买翠竹小户型的群体,以主要是以学位为主家长居多,面积越小单价越高。


2. 两房的套均总价约378万,看楼盘的品质和学位而定,以深中名校学区内的楼盘成交来看还是以小两房为主价格在300万-400万的范围,户型相对比较紧凑,而面积较大的两房基本要以500万起步。而普通不是名校学区内的楼盘单总价则也低较多。

 

3. 三房的套均总价约538万,3房以上的户型该区域成交就开始逐渐较少,主要是品质较好的花园社区不多,该区域居家氛围不是很好。较多单位租用办公。

 

4. 四房及以上户型的套均总价约1143万,该区域大面积户型的楼盘较少,几个品质较好的楼盘价格也相对较高。所以该区域成交的大户型楼盘也不多,比较突出的就只有合正荣悦。该区域大户型整体选择范围相对不多。


3、翠竹成交TOP5楼盘

该区域Top5楼盘的成交总和为167,占2017年淘房哥所统计到翠竹的成交总和45%成交前五的楼盘全是属于名校深中或翠竹小心学区房

 

成交TOP5的楼盘中3个楼盘的是以小户型为主愉天小区、金丽豪苑、阳光天地都是以面积小、总价低的优势导致成交极其活跃。其中愉天小区属于比较老旧走楼梯物业居住属性较差,三个小区都是出租居多,阳光天地和金丽豪苑出租办公的居多,另外金丽豪苑有较大的户型不过成较差,价格也比小户型低较多。


翠竹苑也是属于比较老旧的物业,是该区域最大的花园社区,主要是有学位的加持,部分小户型40来平米的可做2房。位置较好生活各方面比较便利。


合正荣悦是该区域楼盘品质最好也是楼龄最新的超高层楼盘,以大户型为主,部分小面积单位,对于预算充足该楼盘是该区域最佳的选择。

 


(四)百仕达篇

1、百仕达各类户型成交占比情况

百仕达片区收集到的二手房成交数据共366套,其中一房116套(32%),两房113套(31%),三房101套(27%),四房及以上36套(10%),1房2房3房成交占比比较平均,也是该区域成交主力,4房及以上户型也是罗湖各区中成交占比最高的区域。

2、百仕达各价位段户型成交情况

1. 一房的套均总价约169万。单间总价基本在120万左右;一房一厅的价格集中在280万内。该区域小户型成交的楼盘比较集中单间基本是被旭飞华达园给包了,总价在100万左右以投资出租较多,价位门槛较低而整体的租金收益有较高所以成交活跃。

 

2. 两房的套均总价约365万、三房的套均总价约605万、四房及以上户型的套均总价约967万。成交主要集中在几个比较大的花园社区,居家氛围浓厚,户型相对比较实用。而面积较大的两房如百仕达花园系列起步价则相对较高。百仕达片区百仕达花园系列成交量占比半壁江山,1-4房均可满足,深圳早期的豪宅物业较好。


3、百仕达成交TOP5楼盘

该区域成交Top5楼盘的成交总和为250,占2017年淘房哥所统计到百仕达的成交总和68%

 

旭飞华达园是百仕达屈指可数主打小户型的楼盘,单间和一房一厅投资出租居多,而两房的成交量刚需客较多,总价低200万左右可上车。作为该区域的入门级小两房,上车门槛相对要比同片区的其他楼盘低,过渡可以先选择上车。

 

百仕达系列(除三期)是该区域最热门的楼盘,主要以居家改善为主,大花园社区也是该区域绝无仅有的楼盘,上车门槛相对较高。而东乐花园属于刚需改善楼盘总价低,花园社区大的优势。


(五)布心篇

1、布心各类户型成交占比情况

布心片区收集到的二手房成交数据共338套,其中一房42套(11%),两房175套(49%),三房121套(34%),四房及以上21套(6%).两房为该区域成交主力户型占比接近一半,其次是3房。1房和4房成交少。

2、布心各价位段户型成交情况

1.单间或一房一厅的套均总价约210万主要是以翠园东晓初中的学位房为主,至于非名校学位房的小户型成交则比较淡。整体价位段约150-270万区间。

 

2.两房的套均总价约326万,小两房的价位基本集中在249万以内非名校学位。名校学区内且楼盘品质较好的楼盘总价相对较高大部分处于350万-400万之间。


3.三房的套均总价约437万,3房的价格该区域是比较容易上车,小三房价格在350万左右,名校学区内的楼盘总价会稍高,对于预算有限的购房者可以关注,该区域目前旧改项目较多,未来环境会有较大改变。

 

4.四房及以上户型的套均总价约826万,这一类户型成交主要是集中在几个品质较好的楼盘,如百仕达三期、淘金山,成交的户型面积也比较大约在150平米左右,碧岭华庭大面积户型总价也较高。


3、布心成交TOP5楼盘

布心片区Top5楼盘的成交总和为167,占2017年淘房哥所统计到布心的成交总和49%

 

百仕达三期是该区域成交最活跃的楼盘,楼盘品质好,名校学区,基本是改善或学位较多。不过该楼盘也有缺点位置较偏,没阳台。

 

雍翠华府、今日家园、布心花园都是以刚需户型为主,小两房、小三房户型成交比较活跃,都有地面花园,近学校。目前配套相对一般,但居住氛围相对较好,对改善学位可以关注今日家园总价较低,不过户型格局一般。

 

淘金山花园是该区域品质 的楼盘,主要是以3房和4房为主,花园环境优美,不过位置较偏,休闲养老还是挺好的。


(六)蔡屋围+东门篇

1、蔡屋围+东门各类户型成交占比情况

蔡屋围+东门片区收集到的二手房成交数据共467套,其中一房219套(47%),两房155套(33%),三房82套(18%),四房及以上11套(4%),1房和2房为该区域成交主力户型,楼盘体量都相对较小。

2、蔡屋围+东门各价位段户型成交情况

1.一房一厅的套均总价约192万,成交占比属于该片区最高,该区域主要是以小户型单位为主,楼盘体量较小。上车门槛较低,以出租居多不太宜居。东门片区较多小面积单位带名校学区。

 

2.两房的套均总价约365万,2房户型及以上起成交量开始逐渐较少,300万左右的2房面积有50-70平米左右,较多户型面积虽大但不实用,该区域地理位置较好,商业比较发达属于宜业不宜居的区域,租金收益较高。



3.三房的套均总价约598万,350-450万以内的楼盘选择比较多,但品质相对一般,大都是没有地面花园社区的物业,商业等交通各方面比较发达。

 

4.四房及以上户型的套均总价约1124万,成交主要集中在幸福里和鸿翔花园这两个楼盘面积段基本在90㎡-140㎡之间。


3、蔡屋围+东门成交量TOP5楼盘

蔡屋围+东门片区Top5楼盘的成交总和为153套,占2017年淘房哥所统计到蔡屋围+东门的成交总和33%


东门168、缤纷时代家园都是属于名校学区的楼盘,以小面积户型为主,成交总价总价相对较低,但单价较高。属于东门片区成交量最好的几个楼盘之一。关注低总价学位可以留意。幸福里区域的豪宅楼盘,92平米的2房起,总价约1000万,




(七)人民南篇

1、人民南各类户型成交占比情况

人民南片区收集到的二手房成交数据共386套,其中一房202套(52%),两房155套(40%),三房27套(7%),四房及以上2套(1%),1房和2房为该区域成交主力户型,刚需首次及港人置业多。

2、人民南各价位段户型成交情况

1.单间或一房一厅的套均总价约176万,成交的房源集中在130万以内,并且是以一房一厅为主,部分能改成小两房,面积大致在38㎡-49㎡左右

 

2.两房的套均总价约241万,较多集中做150万以内的小两房,大部分是品质较差的老旧物业(带电梯),上车门槛较低。人民南片区商业发达和蔡屋围、东门片区相似都属于宜业不宜居,租客较多,大多楼盘都没有地面花园。

 

3.三房的套均总价约341万,四房及以上户型的套均总价约429万,3房和4房做该区域几乎很少成交,主要是该区域大面积户型的楼盘比较少,基本是以小户型楼盘为主,且该区域不适合居家。



3、人民南成交量TOP5楼盘

人民南片区Top5楼盘的成交总和为139套,占2017年淘房哥所统计到人民南的成交总和36%

 

成交TOP5的楼盘中全一小面积单位为主的楼盘,基本是无地面花园,这一类楼盘成交总价低,租金收益高,适合比较维稳的客户群体投资,该楼盘不是以租客为主。

···总结···

以上就是2017年罗湖各个片区的大概情况,各片区成交TOP5的楼盘的楼盘成交占比都相对较高,基本属于不愁没人接盘,不过有部分户型或朝向等问题也不太容易出手。罗湖各区中1000万以上的物业成交相对较少,成交总价主要是集中在300-600万之间。

200万左右或200万以下可以关注罗湖的名校学区房,如黄贝岭片区的螺岭小学、翠竹片区的翠竹小学、东门片区的深圳小学,200万以内都可以上车,买到好学区房。如果要关注两房可以去人民南片区选择多。


300-500万2房3房可以选选择黄贝岭、翠竹、莲塘等片区,有名校选择,另外居家气氛较浓厚,改善亦可选择。有学位和地铁及旧改等方面利好,未来还是会有一定的潜力空间。总价3房布心也是个不错的选择,东门、蔡屋围、人民南适合刚需过渡、租金收益稳。

 

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