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83万㎡综合体 宝能城西区新品100-166㎡【户型分析】

咚咚牛浩思 发布时间:2018.02.14 06:00:00
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牛浩思团队出品的楼评文章基本覆盖深圳所有新盘项目,此为本次最后一篇头条楼评。在此感谢各位网友的一路支持,此为本次最后一篇头条楼评。


在新的一年里,为了提供品质更高的服务,牛浩思团队将会对楼评文章做一定的改动,完整深度客观展现楼盘信息,由于文章篇幅较长需要更舒适的阅读体验。以后的楼评文章将会在以论坛模式发布。


【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围


【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场


【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)


【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现


【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府


宝能城,相信大家对此楼盘已经不陌生。地铁5号线塘朗站地铁口总面积达83万㎡的综合体,一期早在15年10月底带精装入市,当时的开盘均价在6.4万/㎡左右。本次将要推出的是西区100-160㎡产品,预计3月份开放体验空间,目前在售东区D座200㎡四房均价约8.2万/㎡。

 

宝能城位于南山西丽大学城片区,与南方科技大学一路之隔,与地铁环中线塘朗站无缝接驳,总占地约10.5万㎡,总建面约83万㎡,由6个地块组成,分东、西两区开发。东区包括3块居住用地和1块商业性办公用地,将建成11栋超高层住宅和2栋超高层公寓及酒店,下带集中式商业。西区包括1块居住用地和1块幼儿园用地,幼儿园规划为18班制。

 

 

西区总建筑面积约20.6万㎡,容积率约3.9,由6栋共12座建筑组成,建筑最高高度为86米25层的1、2栋。最低为6栋32.6米10层6栋。

 

分两期建设,一期为3、4、5、6栋,二期为1、2栋。共808户,即将发售的是3、4、5栋产品。


 

从西区整体指标上来看,共808户住宅配备了787+236(充电)共1023个车位,车位比达到1:1.26在市面上车位比处于较高水平。西区自身带有7174㎡底商,足以满足日常购物所需。全部户型大于90平方米,除5栋建面约100㎡三房户型之外都是四房两厅两卫户型,也就是说本区没有配备小户型。

 

值的一提的是建筑覆盖率只有23.07%加上4000余㎡的加工绿化休闲,可见社区的公共活动空间还是相当充分的。

 

 

 

首先推出的3、4、5栋为三梯五户分布。(红色框内数字为楼间距数值)

 

3、4栋户型:

A户型 建筑面积约166㎡ 四房两厅两卫

B/C户型 建筑面具约122㎡ 四房两厅两卫

D户型 建筑面积约165㎡ 四房两厅两卫

E户型 建筑面积约162㎡ 四房两厅两卫

 

5栋户型:

A户型 建筑面积约113㎡ 四房两厅两卫

B/C户型 建筑面积约122㎡ 四房两厅两卫

D户型 建筑面积约100㎡ 三房两厅两卫

E户型 建筑面积约 117㎡ 四房两厅两卫


 

3-4栋

A户型 建筑面积约166㎡ 四房两厅两卫

客厅朝向东北,通透结构动静分区布局,客厅开间4.5米带1.8米宽大阳台,具有优秀的实用和采光性能,主卧开间4米南向自然通透舒适度优秀,主卧空间阔绰,次卧空间大于3米具有良好的采光效果空间舒适,客房空间可根据实际需要与功能空间结合,小孩房开间达2.8米对于儿童来说足够。客卫位置恰到好处既能满足多房间的使用方便又不会对其他空间造成影响。餐厨空间矿场舒适,U型厨房具有极高的使用性能,玄关可有效保障室内私密度,生活阳台具有良好的功能性,功能凹槽与B户型生活阳台有一定的视线干扰,厨房采光效果相对较弱,如设置空调机位则会有较大的热气与噪音影响 。主阳台朝基本无阳光直射对于晾晒有一定的影响,3栋主阳台北向具有宽阔纵深的视野,4栋主阳台视野不佳价格上会有所体现。。


 

B/C户型 建筑面具约122㎡ 四房两厅两卫

朝向西南临路但噪音影响并不会太大,动静分区布局,客厅开间3.8米带有1.5米宽主阳台,主卧开间3.4米,次卧开间在3米左右,空间舒适度较佳。书房带生活阳台功能性较佳。大空间U型厨房使用性能较佳餐厅位合理,厨房采光面偏小自然采光偏弱,客卫干湿分区实用性能较好。主要起居空间都可以受到阳光直射。玄关走廊稍有些空间浪费。


 

D户型 建筑面积约165㎡ 四房两厅两卫

东南向看花园安静舒适,对称式布局空间使用率较佳主要起居空间南向。客厅开间4.5米带近2米宽大阳台具有极佳的舒适度更能发挥园林景观优势,主卧开间3.7米宽敞舒适主卫空间阔绰。次卧开间超3米空间感舒适。客房可根据需要与储藏室合并使用,采光面稍有偏窄,餐厨空间宽敞,厨房采光比较依赖功能凹槽,餐厅处于进深深处,自然光线稍有偏弱,入户门直向餐客厅不利于室内私密度保护。


E户型 建筑面积约162㎡ 四房两厅两卫

东南向花园景观动静分区通透布局,主要生活空间南向,客厅开间4.5米带1.8米宽大阳台,具有优秀的实用和采光性能,主卧开间3.8米南向自然通透舒适度优秀,主卧空间阔绰,所有次卧房开间超过3米具有很高的舒适度,餐厨空间矿场舒适,U型厨房具有极高的使用性能,玄关可有效保障室内私密度,生活阳台具有良好的功能性。3栋西北向视野稍好但直面道路体验一般,4栋花园景观相对更有优势。


 

5栋户型:

A户型 建筑面积约113㎡ 四房两厅两卫

朝向西北或东北,动静分区通透布局,客厅开间3.8米带1.5米宽大阳台,舒适度较好,主卧开间3.4米套间自然通透舒适度较佳。虽是4房配置但次卧都没有超过3米对于人口较多的家庭来说稍显拥挤。功能空间布局科学合理,U型厨房空间利用充分,餐厨空间与B户型公用功能凹槽可能造成空调设备的热气与噪音的相互影响。A座单位由于B户型遮挡南向阳光直射效果相对偏弱,但靠近花园内部安静程度较佳。


 

B/C户型 建筑面积约122㎡ 四房两厅两卫

朝向东南或西南,动静分区布局,客厅开间3.8米带有1.5米宽主阳台,主卧开间3.4米,次卧开间在3米左右,空间舒适度较佳。书房带生活阳台功能性较佳。大空间U型厨房使用性能较佳餐厅位合理,厨房采光面偏小自然采光偏弱,客卫干湿分区实用性能较好。主要起居空间都可以受到阳光直射。中高层具有相当不错的塘朗山景观视野,中低层比较容易受到地铁5号线噪音影响。


 

D户型 建筑面积约100㎡ 三房两厅两卫

项目最小户型朝向东南,双面采光,客厅开间3.6米带1.5米宽嵌入式阳台,可根据自身需求调整阳台大小,主卧开间3米南向日照采光优秀,次卧空间较为一般,餐厅位空间利用较好,厨房如需要可向生活阳台扩展。入户玄关形成走廊有一定的空间浪费,次卧与临近镜像户型间距14.8米有一定的视线干扰。中高层具有相当不错的塘朗山景观视野,中低层比较容易受到地铁5号线噪音影响。


 

E户型 建筑面积约 117㎡ 四房两厅两卫

朝北偏西通透结构动静分区布局,客厅开间3.8米代1.5米宽大阳台。主卧开间3.4米套间自然通透具有良好的通风效果。次卧空间比较一般对于人口较多家庭稍显空间不足。餐厨空间连接紧凑可向生活阳台扩展空间。入户门所处位置受到噪音影响较低,中高层主卧可见塘朗山。主阳台朝向对晾晒有一定的影响。



所有户型都带有较为宽大的阳台,在与外界接触方面体验将会是相当不错的。

 

预计是带装修发售,从宣传资料上项目的装修标准规格很高,但精装也限制了空间改造方面的需求。

 

120㎡左右面积段客厅开间尺度3.8米比较一般,主流产品一般会达到4-4.2米。

 

项目大户型4房为主,但在单层户数上较多造成的相互影响相对较多。


                                                               


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