2017年深圳二手房成交总结报告-龙岗篇

淘房哥-大山淘房哥发布时间：2018.02.19 06:00:00

2017年深圳二手房成交总结报告-龙岗篇（坂田请移步龙坂篇）

前言：2017年深圳楼市可谓动荡不安，在原有政策限购限贷的基础上，调控举措开始逐步收紧房贷利率，首套利率折扣已经离刚需们远去。供应和价格方面，刚需盘集中在这一年入市，成功拉低均价，成交“十二连跌”。另外，政府实施侧供给举措多渠道供应，租售同权、人才房、安居房、棚户区改造等成为2017年深圳房地产市场的热门关键词。

2017年深圳房地产投资市场占比下滑，二手房市场成交量全面遇冷，成交价格却震荡中上升，刚需成为支撑深圳房地产市场成交量的主要支撑者，不限购不限贷的商务公寓成为投资客眼中的香饽饽。在这个大背景下，龙岗区二手房成交走势如何，哪些楼盘在双限政策下突围，又有哪些片区值得我们去关注？本篇文章述写2017年深圳二手房成交总结报告龙岗篇，用数据说话！

2017年龙岗二手房市场整体的成交， 1、2月份为整个市场淡季，且延续16年104新政的影响，成交低迷，但3月份就已开始反弹至全年最高成交量。4-11月份为成交稳定阶段，随后至12月份的翘尾行情，和其他各行政区不同，龙岗二手房表现最为稳定，且成交活跃，未来通过14、16号线的运营，还有5号线，10号线等，将有更多的刚需到龙岗置业。从成交数据上看，龙岗处于量稳和价稳，部分楼盘价格缓涨，部分楼盘价格横盘！ 2017处于调控政策和信贷收紧比较明显的一年，但不管是政策和利率，都不是史上最为严厉的一年。

一、龙岗成交活跃片区排名（高到低）

本篇文章所有数据均由淘房哥向一线经纪人搜集所得，全年共搜集到龙岗4297套成交数据，覆盖布吉、龙中、大运、横岗、平湖片区，坂田除外。从4297套数据中所得，龙岗成交活跃片区布吉居首，占比超过一半以上，其次是龙中、大运、横岗和平湖。

据布吉经纪人反映，布吉置业者很多具有首套房资格，刚需或者上车，还有看了罗湖福田南山过来的，低首付可买。投资客很多关注布吉关口区域，石芽岭，大芬。

套均总价，1房的套均总价整个龙岗为161万，大运和平湖的套均总价去到200万以上，平湖是因为1房面积大，大运单价高。

2房的套均总价龙岗为235万，布吉总价247万在某些楼盘已经可以买到小三房，龙中套均总价235万，像龙城华府、水蓝湾、万象天成等楼盘都可以淘到，大运片区2房套均总价330万，这已经显示出大运片区的价格水平高于其他片区，大运有个成交大盘，330万可以买到72平小三房，自住的话因为朝北通道，会有噪音，但是花园大社区，楼龄新，周边有概念。

3房的套均总价龙岗为336万，除大运外，其他几个片区3房套均总价比较接近。

4房及以上套均总价龙岗为590万，布吉、龙中、横岗最为接近，大运套均总价最高，达到902万，有一部分是被星河时代的别墅的成交拉高了总价。

二、龙岗各片区成交情况介绍

（一）布吉篇

1、布吉各类户型成交占比情况

布吉片区2017年共搜集得到2508套二手房成交数据，由数据所得，布吉1房成交占比9%，2房成交占比57%，3房成交占比28%，4房及以上户型成交占比6%。

1房成交量少，房票稀缺加上户型面积小，租金没有原关内高，杠杆使用率高等，在布吉上车买房最少应考虑2房或以上，2房的成交量是最高的，一半以上是2房，其次就是3房。

4房及以上户型在布吉来说套均总价也已去到515万，这个价格可以在其他行政区域找到强有力的竞争对手，所以相对来说，成交占比也是一个低量级别。

2、布吉各价位段下，户型成交情况

1房成交主要集中在200万以下和200-300万这个价位段，百合星城、茂业城等楼盘的1房户型成交量较多；

2房成交主要集中在200-300万这个价位段，占成交总量的36.6%，所以，200-300万的2房在布吉是最多人购买的。

3房成交200万以下成交有4套，这个总价能买到3房在整个深圳是少有的。300-500万总价成交的3房最多，占成交总量的18.9%，500-800万这个价位段的3房成交25套，相对来说楼盘也会比较高端，基本集中在万科麓城、信义金御半山这块。

4房及以上户型成交200-300万总价的有6套，总价低可以买到4房。1000-2000万总价成交的有4套。

3、布吉成交量前十楼盘

布吉成交前十楼盘的成交量占到布吉成交总量的46.6%，占整个龙岗成交量的27.2%。

成交前十楼盘基本集中在布吉关口、大芬片区、丹竹头片区、可园片区。

布吉成交第一大盘桂芳园是布吉片区成熟居家大盘，一共八期，1-6期可互通，7、8期共用小区花园。位置紧邻3号线龙岗线大芬地铁口，户型多样且方正实用，部分户型赠送面积多，花园小区均有游泳池、健身设施、儿童游乐设施等配套。小区周边配套非常成熟，华润万家、沃尔玛、商业广场、银行、餐饮食肆、地铁、石芽岭公园等配套都在1公里范围内，同时周边花园社区较多，形成规模的住家片区，居家氛围浓厚。

从整个布吉片区来看，桂芳园楼龄不是最新的，花园小区做的不是最精致的，甚至周边区域还有那么一点嘈杂，但是其优势是可共享大花园社区，户型多样迎合不同户型需求，周边配套不是最高端的，但是丰富齐全触手可及。从成交户型上来看，2-3房成交最多，250万左右可以买到60平两房，350万左右可以买到85.55平三房。缺点：靠龙岗大道户型有车流噪音，车位相对紧张（网友反映），周边楼盘比较密集。

其他九个楼盘多多少少有桂芳园的影子，基本都是地铁沿线楼盘，户型供给丰富，总价低。

（二）龙中篇

1、龙中各类户型成交占比情况

龙中片区2017年共搜集得到1124套二手房成交数据，由数据所得，龙中1房成交占比10%，2房成交占比33%，3房成交占比39%，4房及以上户型成交占比18%。

和布吉一样，1房成交占比最少，但2房3房成交占比差别不大，4房及以上户型在龙中有一定市场，环境和学校这块龙中要比布吉好不少，对比原关内区域，更少有龙中这种低密度宜居的片区。

龙中各户型套均总价跟布吉相差不大，只有4房及以上户型套均总价比布吉略高。

2、龙中各价位段下，户型成交情况

龙中1房户型，总价基本都在200万以下。

2房户型200万以下的总价也可以买到，如爱地花园、中信龙盛广场、美利达新村、禾田小筑、锦城星苑、万象天成、阳光广场、龙园印象等楼盘，但200-300万这个总价买2房的人群最多，其次是300-500万这个总价，相对所购买的2房楼盘品质较高。

龙中3房还有200万以下价位段的，不过各位看官先别高兴，这个总价在龙中能买到3房的住宅吗？答案当然是否定的，数据中成交的是公寓和商住楼性质的，另外锦城星苑总价内能买到73平的两房，如果能有设计师帮你操刀改个三房也是挺紧凑的。总价300-500万成交的3房最多，这个总价范围在龙中有很多选择，建议在具有优质学校资源的回龙埔片区和目前地铁3号线沿线周边淘一淘，在居家自住同时也能享受保值增值的收益。

4房的价位段200万以下已经不可能买到了，200-300这个价位段还是能找到不少房源，鸿威的森林、承翰陶源等楼盘都可以买到，就是位置相对较偏，配套较欠缺。300-500万这个总价位段占比最多，可选择楼盘也相对较多，用户需求大致分为学区、户型、居家、交通、环境等。

3、龙中成交量前十楼盘

龙中成交前十楼盘的成交量占到龙中成交总量的34.87%，占整个龙岗成交量的9.1%.

龙中成交第一大盘万科清林径地处于龙岗中心城北，五联片区，从地理位置上看是比较偏的，周边的配套也很一般，没有地铁和地铁规划，五联片区目前是依赖旧改和外环高速提升其片区价值，不过万科自身的楼盘品质、园林设计、物管、各种裙楼商业配套、还有生态休闲还是可以满足人们对于居家生活的需求。

万科清林径还有另外一个霸气一万倍的名字，叫千林山居，这个名字毫无夸大的嫌疑，其背靠近28平方公里的清林径森林公园，是深圳最大的森林公园，相当于17个莲花山公园，或4个梧桐山森林公园，每平方米高达760个负氧离子含量的国家A级空气质量。大山没有跨入过这个深圳最大的森林公园，不过这个富含负氧离子含量的空气质量之前在江苏宜兴竹海体验过，真的每吸一口都让人心旷神怡，就像享受美食一样去享受呼吸。

万科清林径目前的单价在3.2-3.5万左右，与龙岗中心城核心位置的紫薇花园、愉园新村等楼盘价位相差无几，不管是选择哪个楼盘，选择的是不同的生活方式。

（三）大运篇

1、大运各类户型成交占比情况

大运片区2017年共搜集得到437套二手房成交数据，由数据所得，大运1房成交占比13%，2房成交占比23%，3房成交占比45%，4房及以上户型成交占比19%。

1房成交占比最少，3房占比最大，且和2房占比拉开了距离，4房及以上户型在大运同样有一定市场，但是总价要比龙岗其他几个片区高上不少，奥林华府和星河时代双拼户型经常会有成交，星河时代别墅靠近轨道和商业有利位置，每个月基本上有一套的交易量，睿智华庭放盘量少，成交也少，龙外四盘贡献了不少的成交量，中海康城当然是最大头的那个。

大运各户型套均总价均跑赢其他几个区域，这里优享低密度片区和大运体育馆等市政配套，同时规划有轨道交通、大学城、商业、写字楼等，未来龙岗改善人群将会重点关注这个区域。