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大风再起!更新唤醒福田 厚积厚发才是实力

娟子探楼 发布时间:2018.03.05 06:50:01
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龙华“一飞冲天”时,曾被调侃“惜日福田后花园,今日龙华南福田”;


娟子一直认为,一个区域的实力许多时候难以复制;确实,福田受无地可建的影响,近几年在楼市上整体显得不够“猛”,但福田的行政功能、金融产业等仍是其它区域不可比拟的,全市60%至70%的持牌金融机构总部在福田。


深圳呈现泛中心化格局,这些年来,南山如后起之秀,以科技为主要支撑,体现的主要是在产业科技上;如前海中心是肩负国家使命的人民币国际化的金融中心。龙岗设计为推动深莞惠一体化,龙岗的经济是区域化经济。但福田作为城市中心,肩负着承载城市中心发展的使命,这是其他中心不可替代的。


尤其是前几天,福田区城市更新“十三五”规划正式对外发布。《规划》明确提出了2016-2020年的更新策略和总体目标,对于更新空间范围划定、更新统筹片区,旧工业区、旧住宅区、城中村更新改造,配建人才住房和保障性住房等热点问题均有明确指引。


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1、《规划》在“一核两廊三带八组团”空间结构的基础上,根据经济产业发展目标和空间布局,及片区现状产业条件划分六类功能分区。并结合街道、社区界线以及法宝图则标准分区界线,划定34个更新统筹片区,明确各片区更新主导功能。


2、《规划》明确指出了2016-2020年的更新策略和总体目标,其中,“八组团”分别为:中央活力区、河套-福保片区、香蜜湖片区、车公庙-天安片区、华强-上步片区、梅林-彩田片区、金地-沙头片区、八卦岭片区。


而金地-沙头片区、梅林-彩田片区、华强-上步片区为三大重点拆除重建区域,合计占地6.67平方公里


3、规划落实独立占地公共设施,包括九年一贯制学校及小学;通过城市更新规划落实非独立占地公共配套设施等。


4、交通配套设施规划指引,通过城市更新的用地整合和功能调整,优先完善城市公共交通网络、慢行交通网络,完善交通布局。


5、“十三五”期间,将通过城市更新持续稳定规划配建人才住房和保障性住房,通过城市更新持续稳定规划配建创新型产业用房。


一、


三大重点拆除重建区域 未来片区发展重区


1、车公庙-香蜜湖-大金沙


金地—沙片区“大金沙”未来变身深圳时尚天街。


早在2012年,福田提出“大金沙”打造规划,大金沙由四大城中村(下沙、上沙、沙嘴、沙尾),滨河大道、福强路、新洲路及福荣路合围的大片临海片区。


这里是福田唯一的海景片区,拥有绝佳的地段,却有成片的农民房及旧工业区,无名校、以前也无商业配套。是周边工作但买不起房的公司白领聚集区。


近两年地铁交通完善、京基的商业也投入使用,陆续的项目也正在一一起来,片区开始有了新的势头。


根据规划,“大金沙”重点布局时尚设计、工业设计、时装珠宝、奢侈品等时尚产业,发展新媒体、数字内容、创意影视、广告传媒等文化产业,逐步推动建筑装饰产业集聚发展,打造时尚创意产业集聚、优质休闲消费汇聚的精品街区。


更新后,大金沙片区在总建筑面积中包含住宅350万平方米,产业商业办公面积412万平方米,是未来福田主要的住宅供应和产业升级区域之一。



除了自身的配套外,片区与车公庙相连,目前,车公庙已经是深圳一大商圈,拥有丰富的自然资源,同时还是深圳唯一一个四条地铁线(规划中还有两条地铁经过)交汇的交通枢纽。十三五的统筹规划将车公庙天然的资源优势充分利用起来,打造独一无二的复合型立体城市。


此外,车公庙连接着香蜜湖片区,大金沙-车公庙-香蜜湖这三片区会成为功能不同,但却相互作用的区域。


大金沙片区二手房近两年并没有涨幅,整体的价格在6-8万左右。新房目前片区都并未入市,如绿景红树湾壹号、中洲湾等。



车公庙片区的二手房比较少,也无新房在售;


香蜜湖片区的二手房以豪宅为主,新房主要有深业中城,但已转长租不售。


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2、梅林--彩田片区


深圳智谷已见雏形


在改革开放前,梅林--彩田片区曾是一片农村,1985年后被开发成工业区,建造了大批厂房。经历过短暂辉煌之后,梅彩片区开始面临产业低端、业态混杂、交通拥堵、配套设施老旧、土地稀缺等发展瓶颈。


2016年10月,梅林-彩片区被政府列为福田两大重点发展片区之一,后纳入全市17个重点发展建设区域,推进55个重点项目建设,拟完成11个地块项目约30万平米更新改造。


目前,梅林--彩田片区,主要发展现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业和以生物、印刷、电子为主的传统优势产业。


未来,片区将有100万平方米以上高品质产业空间,总量产业用房面积达到290万平方米以上,在深圳中轴线上新增重要的新兴科技产业发展核。


计划新建1座九年一贯制学校、2座幼儿园、1个社区体育活动场地、1个文化中心、2个社康中心等综合配套设施,拟增加义务教育学位1950个、幼儿教育学位630个,公共绿地由现状2.65公顷增加到8.68公顷,将提升片区的生活配套。



3、华强-上步片区


全球智能终端创新中心


上步片区东起上步路,西到华富路,南至深南中路,北抵红荔路。占地2平方公里。


定位为智能终端与智能设备、电子通讯设备研发、智能装备核心部件研发、集成电路设计、信息技术服务、工业设计、电子产品与电子元器件展销与贸易,知识产权服务等生产性服务业。智能终端研发与维护。


据旧改先锋的资料显示,华强-上步片区数个城市更新单元已经在建或启动更新,商业楼宇综合整治进一步提速,在当前基础上,华强-上步片区再新增111万平方米产业空间,完成建设后将达到560万平以上产业空间总量。


说到华强北,从1983年成立到后来的崛起,是深圳30多年发展历史的一个缩影!


曾经一度辉煌的电子、商业街后经历街区的改造换新,2017年初,封街近4年的华强北步行街重新开街,7号线开通后,华强北的地上、地下建筑空间将由460万平大幅增至600万平,四条地铁线呈“丰”字环绕,改头换面后的华强北商圈迎来新的发展阶段。



  房价方面,华强北的二手房的价格在6万-9万之间,比较高的如红荔村的2房已卖到了9.7万,金茂礼都的小户型在10万-12.7万左右。片区现在没有住宅的新盘在售。




4、河套-福保片区


深港科技创新特别合作区

 

作为深圳和香港之间的深圳河“经济走廊”,河套-福保片区包括了福田保税区、福田口岸、皇岗口岸和河套C区,总面积约3平方公里。


这几年来皇岗口岸片区的发展一直较为稳定,没有太多的改变,而福田保税区也一直发展置后,这三大片区将打造“深港科技创新特别合作区”,以创新和科技为主,重点发展保税先进制造、新材料、保税租赁、人工智能等,引进与培育先进电子产品制造,提升发展现代物流,打造国际化创新平台、粤港澳大湾区科技发展新引擎



片区汇集福田口岸及皇岗口岸



河套片区并没有什么楼盘在售,目前主要集中在皇岗、保税区这一片,房价方面也是属于福田片区价格相对较平稳的区域,目前二手房价5.5万-6.5万每平之间。




5、八卦岭


深圳主轴新名片

 

八卦岭工业区位于福田区的东北部,于1983年由深圳市工业发展服务公司(鹏基公司前身)开始开发建设,1985年基本建成投入使用,1986年被经济特区确定建设为15个标准加工工业区之一。在深圳高速发展期间,八卦岭片区逐步由工业区转身变为深圳专业市场最集中的区域。

 

为响应深圳市及福田区政府对八卦岭片区的定位,在八卦岭更新改造项目蓝图中,八卦岭片区将由地标门户、城市主轴、聚落分区、开放空间及交通网络五大部分组成。其中地标门户、城市主轴及开放空间作为刚性骨架:


城市主轴——科技大道,八卦三路作为主轴线,打造多维空间,成为以金融科技为主导产业的复合主轴;


云平台——八卦路打造为“科创云平台”,以建设政务平台作为启动,集聚打造科技商务配套设施。车行交通下穿式处理,释放地面空间,成为与中央公园紧密相连的公共活动区;中央公园,八卦路:北部与中央公园并行的八卦路是整个片区的纵向发展轴线,重新恢复的城市水脉提供充满活力的水环境系统和绿色空间;


地标门户——利用高层建筑群将八卦岭塑造成深圳新地标。

 

八卦岭门户大厦,新平安大厦,鹏基科创大楼和八卦岭中心大厦坐落于城市轴线上,所有超高层地标都在新的城市空间中重点强调,成为制高点。基于周边城市环境塑造天际线,延续笋岗清水河片区超高层建筑群形成有韵律的变化,最终与周边山势融为一体。


 

八卦岭片区更新改造完成后,整体容积率将由2.3提升至4.8-5.0,建筑总量为500-550万平方米。作为深圳精心打造的城市更新改造计划之一,八卦岭片区必将厚积薄发,成为福田乃至深圳地区的城市新名片。

 

八卦岭厂房业主较多,而将来开发不可能是各干各的,一定会有一个统一计划。鹏基集团是该工业区最大业主。


部分资料数据来源 牛浩思—旧改先锋、淘房哥-学霸等


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