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13年发展成新豪宅区 宝中房价从5000到10万+

廖颖平 媒体 发布时间:2018.03.08 10:49:50
浏览:22497

    宝安和龙岗作为深圳面积大的两个区,分别是“西拓”和“东进”主战场,成为深圳东、西两个方向楼市的供应主力。2017年宝安区新房成交10774套、二手房成交14060套,整个片区新房成交均价50016元/㎡。

  

  新年伊始,宝安提出打造“宝安湾”,与“深圳湾”、“前海湾”协同发展。“宝安湾”成功关键在于如何进一步提升宝安中心区、大空港新城两个重点区域的国际地位和国际品质,因此宝中要扩容升级为都市核心区,大空港新城和国际会展中心为一体,打造西部城市中心。


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  本文,老廖将以11号地铁线为主线,带你了解颇具豪宅特质的宝中、碧海片区:

  

  1、节后第一个周末,宝中楼市显得冷清。走访楼盘发现,基本没有什么客户上门。这个片区的新房整体价格已在9.5万/平以上,首置刚需的选择性不高。

  

  2、宝中在建的楼盘和重大民生配套工程现场安静,施工队伍没有进驻开工迹象;

  

  3、这一区域是目前宝安发展得较醇熟的片区,整体的环境较好,老廖认为,现在的发展不逊于前海、南山。


宝安中心区


   宝中:深圳另一豪宅区,新房均价已在10万+

  

   宝中住宅大概可以分为三个类别和三个片区:

  

  1、以万科兰乔圣菲为主的西北部的低密度豪宅区,市场参考均价:140000元/平左右;

  

  2、以壹方中心、熙龙湾为主的贴近核心区的高层豪宅区,市场参考均价:130000元/平左右;

  

  3、以福通好旺角、金城时代花园为主的宝中外围普通住宅区,市场参考均价:85000元/平左右;


    

(宝中住宅分布图)


    如果你有800万,你会选择买在宝中,还是南山呢?

  

  这一次走访后,老廖会选择宝中,因为片区的“新”和“整洁”,整体的感觉也显得“高大上”。 

  

  在配套上宝中较齐全,名校、三甲医院、大小商业都不缺,并且有3条地铁线(地铁1号线、5号线、11号线)覆盖,未来规划地铁9号线,为出行较为便利。

  

  由于宝中临近南山、前海,在资源上形成互补,三者将成为一个大型的“全市性”城市功能作用的中心。

  

  这几年宝中的发展变化很大,成熟配套+区域价值已经兑现,片区的房价也接近豪宅价,对于资金充足的改善型购房者来说,宝中是个不错的选择。


    1994年开始,宝安投入了约40亿元,进行中心区填海、市政道路、公共配套设施的建设。到2005年,宝中仍处在发展初期,当时房价大约5000元/平左右,到2014年房价涨到35000元/平,如今宝中新房价格达到10万元/平。13年房价涨了20倍,可以说是深圳房价涨幅最大的区域之一。


  


    宝中发展遇到“瓶颈”?


    有人说,宝中的发展进入“瓶颈”,房价已触及“天花板”。对此你怎么看?


    判断一个片区的发展,首先是看整体规划,其次是看具体实施,最后看楼市行情。通过实地考察,老廖认为宝中城市发展空间不小。当然,对标世界先进城市,宝中片区品质还有待进一步提升。


    作为深圳几个现代化片区之一,除了现有的大型商业综合体、有地铁枢纽、有大型体育中心和图书馆、青少年宫等“高大上”市政配套,今年还将重点建设“新三馆”(宝安博物馆、艺术馆、美术馆)和滨海文化公园;


    宝中要提升城市品质,首先要进一步加强与前海、大铲湾、大空港片区的衔接,并对衔接地带的城市空间形态进行了重新塑造,提高宝安中心区的国际知名度和影响力;


    政府拟引入具有国际视野的团队重点规划设计宝中的交通网络、地下空间、公共空间,比如在宝中核心区拟建1.9万个停车位、对海滨广场地下空间综合开发等。

(宝中规划示意图)


  另外,开发商对片区的投入也是一个有力的佐证。鸿荣源仅在在宝中就相继开发了壹方中心、熙龙湾、尚都花园、西城上筑、西岸观邸和西城雅筑,其中壹方中心的定位最高,房价也是最高达到10万+。壹方中心项目占地10万㎡,总建面88万㎡,是前海中心首个国际都会综合体、地标性城市建筑群。2017年其商业壹方城一开业,即轰动宝安,为小范围内弥补了高档商业的空白。                                            (壹方城购物中心)


  易尚中心是今年宝中首个拿到预售许可的项目,用地为40年产权,产品包括写字楼与商业,共备案98套房源,面积区间在57.5-172.5㎡,均为办公类产品,备案均价约79999元/平,备案单价在6.92-9.18万/平之间,总价在415.9-1571.4万之间。


    项目在宝中商务核心区,未来商办写字楼产品较为集中,周边市政配套齐全,是宝中商务规划区先期开发的项目,未来宝中商务区将于前海一衣带水,片区发展潜力较大。

(宝中商务核心区配套示意图)

(宝中在售新盘)

  二手房较受欢迎

  

  宝中很多小户型的社区,如菁英趣庭、风临洲、花样年花乡、花样年花郡等,都是各种租房者青睐的小区。2017年宝中二手房成交量在宝安排名第三。从户型上看,三房及以上户型为片区的成交主力户型,总价在600-800万之间;四房户型的成交量为宝安区内最多,改善置业属性明显,总价在800-1200万之间,宝中的豪宅特质显现出来。  

(2017年宝安个片区二手房成交排名)


  以熙龙湾为例,作为宝中豪宅类产品,户型定位最小都是百平三房以上,因为赠送的面积比较多,绿化和物业都相对不错,在欢乐海岸拍地之后有不少购房者入货。其中有一定的较优质学位属性的加成,2017年的成交比较活跃。                                      (熙龙湾小区实景图)


  位于11号线宝安地铁站A口的“第五大道”。2012年三期130平大3房新房30000元/平左右,如今二手房价格75000元/平。

  

  2016年11号线开通后,福田、南山到宝中的时间缩短,小区关注度提高,好的户型基本没房源放卖;家私家电齐全的130平大3房租金每月要10000元左右。 

  

  这样的高价,还得益于项目的配套,临近于前海,同时周边汇聚区政府、体育中心、体育馆、海滨广场、图书馆、青少年宫、演艺中心等市政配套等。                                          (第五大道)



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  碧海新区


    宝安那么大,置业选哪里?首先我们来看一下与前海相邻的宝安4个片区:宝中、碧海、新安、西乡。政府重点打造前海,宝中是前海的中心,碧海是前海的“后花园”。碧海相对宝中,一直是价格洼地,随着片区规划越来越完整,碧海将借势宝中厚积薄发,极具投资潜力。

(宝中、碧海、新安、西乡片区分示意图)


    碧海湾新区:在售新房不多,豪宅的气质不逊宝中

  

  与宝中一脉相承的碧海湾片区,整体的配套不输宝中。未来坪洲旧改成功后,宝中和碧海湾将连成一片,碧海湾的房价也将看齐宝中。事实上,宝中除了几个9万+、10万+的豪宅外,普通豪宅房价与碧海湾相差无几。

  

  2016年11号线开通,碧海湾房价已历经了一次涨幅。在远期轨道规划当中,碧海湾还规划有15号线及28号线。

  

  碧海拥有丰富的生态资源,未来西湾红树林公园将与宝中滨海文化公园、深圳国际会展中心、海上田园风景区形成一个滨海休闲和景观资源绿化带,人居环境还会提升。


  

  碧海湾核心区面积不大,各种生活所需配套设施都很集中。教育配套有西湾小学、海湾中学和海港小学等;医疗配套有旁边的恒生医院,休闲娱乐配套有西乡体育中心、碧海湾高尔夫和宝安西湾红树林公园;商业配套除了片区内大小社区自身商业配套外,人人乐购物广场和西乡地铁站的天虹商场。

  

(生活配套实景图)


  碧海作为一个大型居住片区,目前没有一所比较知名的学校,学区房的价值不高;碧海片区内有长约2.4公里的海岸线有待进一步开发,其价值点都没有完全发挥出来。

(碧海待开发的海岸线)


    宝源路为片区内主干道,以东有碧海君庭、松茂御龙湾、华丰前海湾3个在售新盘,项目邻近11号线,是近几年在售新盘,户型产品有住宅和公寓,面积段为88-168-208平2-5房单位,价格已破“7”。

  

  据居民反映,飞机起降航线从碧海区穿过有噪音影响。老廖建议大家置业的时候,要多观察楼盘项目的景观、采光、噪音和楼间距等与居住舒适性的有关的问题上。

  

 (网友热议宝中、碧海)


(碧海湾在售新盘)


(碧海湾中心区商住分布示意图)


  宝源路以西是锦明花园、中熙香堤湾花园等二手房,开发时间在10年左右,楼体外立面依然很新。此项目二手房约90平精装3房价格达到7万元/平。

  

  据了解,这里房屋出租率很高,锦欣花园的20平大单间拎包入住,月租金1600元左右。租客大多数是科技园,后海,宝中,机场等区域的员工,总体年轻化、素质高。  

  (中熙香堤花园实景图)

  

  泰华阳光海,是西乡片区最大的花园社区,容积率相对较低,户型方正实用,部分户型赠送入户花园,户型户户朝南向;园林环境舒适,绿化率高,物业管理较好,泳池、篮球场、健身等休闲设施较齐。

  

  周边生活配套较丰富,附近有人人乐商场和金逸国际电影城等商业配套,楼下就是11号线地铁口,交通便利。

  

  二手房价格7万元/平,且成交活跃。家私家电齐全25平的房子,租金在2500元/平左右。

  (社区实景图)

  

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