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缪春胜:深圳正在编制城中村(旧村)总体规划纲要

直播先锋 发布时间:2018.03.09 15:31:18
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  3月9日,由深圳市城市更新开发企业协会主办的2018‘新趋势 新征程’新春论坛在五洲宾馆举行,现场由北京大学汇丰商学院经济学教授何帆、2018年房地产市场发展形势与政策王锋、深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜做精彩演讲。


  本帖精炼嘉宾观点,欢迎收看!


—直播回顾—


18:00


缪春胜《深圳城市更新发展形势与政策浅析》


(深圳市规划国土发展研究中心主任规划师)


一、2017年回顾


1、深圳已经列入城市更新计划用地面积644项,50.2平方公里,规划批准拆迁用地面积404项规划,31.3平方公里。签订土地使用权出让合同供应用地面积16.3平方公里。包括开发建设用地,也包括整体返还给政府公共用地。


2、有一个非常明显的现象,我们更新项目、计划项目分布跟轨道站点密切相关。2017年41.4%。我们的趋势,项目普遍小型化的趋势。更新项目平均规模2017年只有4.7。最大的量是龙岗,龙岗一直强调片区统筹,所以规模量大一点。第二个是坪山。


3、项目结构,644个项目,城中村改造大概是一半左右,另外一半是工业区改造。这两块加起来一半左右。另外再看改完后的结果,大部分是黄色(住宅),也是开发商最喜欢的,占了半壁江山。剩下部分是我们工业19%、商业15%左右。强区放权之后,我们的工改工项目在上升,2016年工改工25%左右,现在上升到36%。



4、1.13亿规划建筑面积,居住占比约一半。强区放权后容积率显著提升至6.5。


5、我们已经看到了全市平均容积率也达到高值,5.3。


6、强区放权之后可以看到,去年,特别是原特区外,对公共资源需求量非常大,所以贡献率提升。


7、更新用地土地出让,前三甲,宝安、龙岗、龙华。龙岗一直处于领头羊,接下来是宝安、龙华。


8、从计划到规划、用地出让,出现一个斜坡式递减状态。规划占计划六成左右。用地出让占计划三成左右。


9、深圳已经变成全球性,包括全球科技产业创新中心、全球海洋中心。再看总体,包括1100平方公里建设用地规模,建设规模13亿平方米,更新总量不少于100平方公里。


10、各个区十三五规划更接地气。短期内、半年到一年内,各个区要未来三到五年需要发展的项目要在一年、半年时间全面梳理,哪个在前面、哪个在后面,这是非常重要的导向型选择。


11、重点区域比如罗湖笋岗,布心片区、华为片区、观澜这一大片、光明中心区、宝安沙井福永片区、宝安中心区、龙岗大道这条,我们发现跟我们十三五规划差不多类似。


12、2018年要完成全市40%城中村综合整治工作。2019年也要完成40%,接下来2020年完成20%左右。


13、正在编织的城中村总体规划纲要。要划定综合整治空间范围或者城中村保护范围。这是从城中村拆除重建向有机更新、综合发展重大转型,这是非常重要。未来到2025年项目只能做一些保留性安排或者做一些储备和预备,跟目前基本导向以及城中村未来不提倡大规模拆除重建发展格局密切相关。


14、城中村综合整治三年行动方案,鼓励一部分拆除重建,鼓励大部分综合整治。这是城中村重要导向。


二、各区更新实施办法与流程汇总


1、罗湖区,2015年9月份出台了自己实施办法,2015年9月份、2017年2月份发布了两版修订稿。更加严格的计划清理机制。更新单元计划于规划可同时申报。罗湖加大了定期清理机制,原来三年、四年完成的计划清理状态,现在一年半。


2、南山最新征求意见稿还在过程中,这里面有几点不太一样的地方,比如说定了街道办更新职能。跟福田区一样加了公证见证内容,强调公开透明、保证真实可行性。针对规划,可以适当提高容积率。当时我们提了一些建议进一步完善的意见。另外加强了发改立项审批安排。之前立项审批批准,后面定了发改部门核准或者备案,强化了发改部门在更新项目作用。


3、盐田区,基本上跟全市格局差不多,把街道部门、中英街管理局做了加强,强调了信访维稳状态。盐田区跟其他区不一样的,我们所有计划实施用地、规划许可、验收,每个阶段都规定了具体时间,时间在原来安排上进行了减少。


4、宝安区,1+12政策体系,1+1+6的更新工作领导体系,整体更新办法宝安有内容不太一样的地方。2017年宝安只公告了两个计划,反向说明这是一个思考的过程。


5、龙岗区,基本上跟全市大格局没有变化,这里强调了不太一样的地方,稍微时间上做了优化,公示期原来30日,现在降到10日。明确了街道办作为申报主体。加强了政府整体统筹引导力度,强调了协商决策执行机制。


6、龙华区,从2016年底到2017年是过渡的比较顺利的一个区,推进效率比较稳。跟他们实施办法密切关联,他们办法审批规则基本上没有大的调整,只是做了一定的优化和细化。


7、坪山区,个人感觉有点学宝安,出现了1+1+6,还加了一个1,项目之前需要做可研,需要社区党委初步审查。坪山后面还有新的创新,不细讲了。


8、光明新区,用的是原来市局的规则,但是有不太一样的地方,计划规划在光明更新局,但是用地出让后续都是光明更新局安排。


9、大鹏新区,基本上没有大的调整和变化,基本跟其他区类似状态。


10、全市600个项目只有15个项目进行了清理。但是计划清理在2018、2019、2020年成为调控重要手段。


11、我们会出一些新的措施,计划规划审批规则、计划申报指引、工业区操作指引,我们做一个全市统一规范后,有利于项目标准统一,对我们项目可能会有一点利好。2017年我们就在处理这个事情,2018年肯定会出来。



17:20


王锋《2018 年房地产市场发展形势与政策》


(住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、深圳市房地产研究中心主任)



一、全国房地产市场形势


1、从全国各地的市场走势来看,房地产市场明显与2015年、2016年的走势不一样,进入新的调整期


2、全国房地产开发投资增长7%,与2016年的水平差不多;速度增长比较快,新开工面积增长10.5%,全年购买土地同比增长15.8%;从销售量、销售金额来看,都比前一年度大幅度减少。


3、从70个大中城市房价同比涨幅来看,70个城市同比涨幅5.6%,2016年大多数城市的涨幅都是在20%、30%以上,上涨太快,5.6%的涨幅与我们观察银行理财产品年化收益率很接近,说明房价上涨比较理性



4、从一线城市来看,首先销售量大幅下降,特别是上海的销售量下降55.4%,北京、广州、深圳基本上是下降30%、40%左右。从均价水平来看,广州、深圳的均价水平保持的比较好,全年是2%的涨幅,但上海的涨幅比较大(14.5%)



5、二、三线热点城市,热点城市销售量下降比较大,比如天津下降52%,南京下降42%,合肥下降57%,厦门下降48%。但也有一些二线城市销售量增长了,比如哈尔滨销售量增长了30%,但它是弱二线城市房价水平增长比较快的基本都是过去我们认为非热点的弱二线城市,比如石家庄17%、呼和浩特、大连、长春、哈尔滨,合肥也在增长,合肥这么严厉的调控,房价增速还是比较大。也有一些城市的房价下降,比如福州下降12.5%


6、二、三线城市,一些去年比较热点的城市,如济南、青岛、武汉、长沙销售量下降比较大,但也有一些城市,特别是三线城市,如北海、三亚销售量增长比较快。房价也表现出弱二线城市或三线城市的房价增幅比较大,北海增幅最高,达22.5%,海口增幅是17.7%,重庆、贵阳、乌鲁木齐等房价增长也比较快。



7、南京、杭州、成都的库存周期只有三、四个月,也包括深圳周边的惠州库存周期都比较短,这说明当前市场短期供求关系比较紧张,非常容易再出现一波新的投机和房价上涨


二、深圳房地产市场形势


1、2017年深圳房地产开发投资2135.86亿元,同比增长19.9%。其中,受市场供需双双下滑影响,商品住宅开发投资同比下降2.92%,办公楼开发投资同比增长72.6%,商业用房开发投资同比增长25.35%。


2、自2016年9月,新建商品住宅均价连续17个月环比下降。


3、近期,深圳二手住房价格反弹较为明显,据国家统计局数据,去年12月深圳二手住宅价格环比指数为101.5,今年1月份为100.9,涨幅在全国都是比较高的,连续两个月快速上涨,1月份100.9在全国排在70个城市的第3位。


4、今年2月,二手住房全样本均价为58186元/平方米,跟前面的一手5.4万元的均价形成新房与二手房价格倒挂现象内地的武汉、南京、杭州都出现二手房和一手房价格倒挂,核心问题是一手房实施了限价,二手房没限价,出现倒挂本身也表明市场很不稳定,还是有持续上涨的动力


5、2017年,深圳新建商品住宅成交量同比下降38.6%,二手房成交量下降33.7%。


6、新房待售量基本稳定,近期库存有所下降。截止1月底,商品住宅库存周期是12.9个月,截至2月底,商品住宅库存周期为11.9个月。这可能也预示着市场短期供求关系会出现变化,现在11.9个月还比较合理。


7、对比2017年商务公寓成交面积与住宅成交面积的比值关系,其远高于2015年、2016年的水平,商务公寓市场投资购房明显上升。


8、本地购房和首次置业占主导,近期投资购房明显上升。个人首套置业占比分别为91.9%、96.8%,较去年分别提高10.5和7.6个百分点。说明市场在2017年整体调控的作用下,刚需占很大的比例,投机需求基本很少。2月户籍购房者在二手房中的占比已经从原来的73%下降到60%,个人首套置业的占比从90%下降到77%。房地产市场今年以来出现了新变化,投资购房明显上升。



三、2017年深圳房地产市场调控政策


1、深圳2017年进驻、成立、加挂租赁业务的住房租赁企业超过300家,各类长租公寓企业近200家,成立了5家国有住房租赁企业,10余家国有企业成立了专门的租赁平台或事业部,大量品牌企业进入市场,国企平台如市住房租赁服务公司、安居泊寓、天健租赁,开发企业如深业、万科、招商、荣超、星河、润达,中介如链家、世联、Q房,金融机构如建信住房服务公司,创业机构如魔方、猫宁等。


2、预计到2018年中,“只租不售”土地估计达到6-8宗,相比前几年每年只有一两块地,政府在租赁住房用地方面的力度明显加大。


3、2017年,国有住房租赁平台公司已收储运营房源近2.5万套,在规模化租赁中发挥了示范引领作用,各类长租公寓企业收储经营租赁住房约20万套(间)


4、深圳住房租赁市场最大的房屋来源是来自于城中村,我们城中村的住房在全市占接近一半。目前深圳各个区也在总结深业模式、万科模式,来推进城中村规模化租赁工作。


5、2017年从全国乃至深圳来看,市场保持比较好的趋势,但仍然存在不稳定的现象。


四、十九大关于未来房地产发展的政策导向


1、对于当前的调控政策,中央经济工作会议提出要坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性、稳定性。





五、未来住房和房地产发展的政策建议


1、2018年乃至今后,房地产市场实际上是要解决两个问题,一是多元化、多层次的住房供应体系,不能单一依靠房地产买卖市场解决问题,二是加快建立促进住房和房地产健康发展的基础性制度和长效机制,要从制度着手。


2、我自己也提出一些建议,在城市更新中对现有城中村住房要很好的利用,不能改得太快,要把握度,现在城中村改得多、改得快,低收入家庭没办法住,特区外再大量改的话,他到哪里住?只能跑到东莞和惠州,如果交通没有解决,这些人又愿意在深圳就业、打工,将来问题就会很严重。


杭州就面临这个问题,杭州主城区基本上全拆完了,连个公交司机都找不到。


3、个人认为以后我们的住房有四种类型:购买型商品房、租赁型商品房、安居型商品房、公共租赁住房。购买型商品房在新建的住房比例占40%,适应人群是高收入和中等片上收入家庭。


4、深圳肯定是长期限购的,如果放开限购的话,全国人民、全世界人民都到这儿来炒房,这是很危险的事。


5、我们应该按照国家的要求明确其产权形式,今后这个房子在居住一定年限后可以拥有完全产权。在安居型商品房中建立共有产权,深圳目前已经这么实施了,以后对于公务员、企事业单位,符合条件的都可以,人才也行,其他家庭也行。准入资格要入户一定年限(建议入户及连续缴纳社保或纳税满5年),在本市无房,户型面积不能大,关键是要实施共有产权,等到十年你的积累雄厚了,再把政府手中那部分产权买回来。


6、深圳的房价是全国最高的,客观来看,至少东莞、惠州一半房子都被深圳人买了,算不算深圳的郊区?如果把它们拉过来平衡,东莞去年的交易量是深圳的6倍,惠州去年的交易量是深圳的2倍,我们把这个房价一平衡,跟广州一样。


7、比如现在深圳的人到东莞买房不行了,因为限购,外地人在东莞买房要缴纳社保,但我在深圳工作,怎么可能在东莞缴社保呢?我们可以跟东莞谈好,在深圳缴纳社保可以在东莞买房,这种情况下房地产市场就实现了透明化。


8、以现有住房公积金机构为基础,通过财政注资,向国家争取政策,加快建立大城市、热点城市注册性住房银行。


9、争取房产税试点政策,今年房产税如果提交人大,明年能立法成立,后年肯定就实施了,所以也不存在试点不试点。


10、深圳的情况跟别的城市不一样,我们的核心问题是供求关系紧张,很容易出现投机回潮,所以必须要加强房地产市场的调控。


11、我们必须抓住粤港澳大湾区这个很好的机遇,加快城市群一体化发展。


16:20 


何  帆《十九大后的经济形势与房地产应对之道》

(北京大学汇丰商学院经济学教授、原中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长)



1、我们现在遇到很多挑战,现在遇到三个陷阱:第一个陷阱叫中等收入陷阱。第二个陷阱,塔西佗陷阱,塔西佗是古罗马一个经济学家,他认为如果政府是一个不好的政府,即使你做好的事情,大家也不信任,这是一个信任危机。第三个陷阱,修昔底德陷阱。按照修昔底德说法,之所以出现雅典战争,由于雅典逐渐壮大,引起当时霸权国家斯巴达不满,意味着新兴崛起大国和现行霸权国家之间出现冲突。


2、意味着我们想要在2020年前,完成全面建成小康社会。未来2年时间里,需要坚持稳中求进的工作总基调。大的改革、调整不太可能。


3、开放条件下的三难选择:1、经济增长;2、金融稳定;3、充分就业。你选择其中任何一个目标,都会和其他目标冲突。


4、房地产投资很难回到过去那样急剧增长的速度。基建方面,像中国这么大的国家,能修的基础设施也快修完了。我们还有一些投资的机会,但是不像以前那么多了。



5、去年常委开会没有再提去杠杆,主要讲了防范金融风险。你现在身体已经超重了,需不需锻炼身体,需要,但是如果你正躺在病床上呢?那是找死。我们现在会把杠杆稳住,更多的是加强监管。金融反腐才刚刚拉开大幕,后面的故事会更加精彩,你们可以等着看。


6、我们今年货币政策是相对中性的。


7、房地产的上半场已经结束,原来踢足球,中场休息,改打羽毛球,你说没有带羽毛球拍,自己想办法。房地产已经从暴利行业,已经变为公用事业行业了。


8、国有企业崛起。


9、深圳传音在非洲去年卖出1.2亿部手机,是非洲出售量最多的公司。因为黑人照相做了一些改进,参数的修订。


10、风险不在国内,主要在国外。一个是贸易战,另外就是朝核问题。


11、未来的时候我们能到看到一些趋势使得中国潜在增长率下降,而且这是确定无疑的。我们现在技术创新难度会变得越来越难,我们要进行产业结构转型,转型过程中有阵痛,都会使中国经济往下走。


12、中国经济依然由洋流推动的:1、工业化;2、城市化;3、创新,整合创新、流程创新、颠覆性创新。



16:10


  主持人:谢谢李会长。目前协会已经有注册正式会员共130家,我们很高兴看到很多越来越多更新企业加入协会,共谋行业进步。在刚刚旁边会场是协会2018年会员大会,不记名差额选举产生了新的会长单位、副会长单位、监事长单位、监事单位,并且李晓平先生选举为新一任深圳市城市更新开发企业协会会长,我们再次用热烈掌声对李会长表示祝贺!相信在李会长带领下协会会开创崭新局面,同心协力,再创佳绩。


    今天借这个舞台为新当选的会长单位、副会长单位、监事长单位、监事单位颁发牌匾。首先请朱总上台为会长单位颁发牌匾。



16:05


  李晓平:各位来宾,各位朋友,大家下午好!首先我代表协会向今天与会同行和其他关心城市更新发展的朋友们致以热烈的欢迎和诚挚的问候!


    2018年是新时代中国特色社会主义开局之年,十九大后,中国房地产行业在新时代背景下,在改革开放最前沿的深圳,城市更新作为满足人民日益增长的美好生活需要的重要手段,为深圳的城市化进程作出了突出的贡献。至此,新年初春之际举行“新趋势 新征程”新春论坛,恰逢其时。大家就新一年宏观形势、房地产走势、城市更新政策、趋势与对策等话题展开研讨,共同探讨新时代下深圳城市更新发展,享受思想盛宴,碰撞行业火花。深圳市城市更新开发企业协会自2016年成立以来取得迅猛发展,目前协会在册会员近130家,社会认可度、行业影响力不断提升,协会既可以为会员单位在城市更新理论探索和工作试点方面提供一个开放分享、互助合作的共赢平台,也可以集行业智慧解决企业业务中的实际问题。我相信只要按照党的十九大精神,以及中央城市工作会议精神,扎实做好新时代、新时期城市更新各项工作,坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,落实存量时代城市更新理念,做到与时俱进,开拓创新,城市更新终将迎来全面发展的新局面。


    自2017年以来存量发展成为城市化领域一项重要国策,而城市更新正在迅速成为中国大城市存量发展重要手段,深圳是中国最早增量发展转向存量发展走势,无论土地管理模式、农村经济发展模式、房地产发展历程、城市空间持续优化,都形成了深圳城市独特的基因,在新时代新市场指引下,城市更新正初步跻身于产业引领新时代,强调创新活力、强调精细服务,更强调产城一体战略组合力。而作为城市更新重建者们,行业素养不仅仅局限于产品研发、成本管控、营销等具体业务,更多将服务于新兴产业各种需求,为城市未来繁荣创造新的价值。


    2018年是改革开放40周年,也是深圳城市质量提升年,城市更新已然成为城市土地供应主流,更成为城市更新以及更新生活的载体阵地,更加需要我们为城市未来美好明天而精耕细作。城市更新协会将在新时代新趋势中踏上新征程,在这样的历史背景下协会继续为打造一个方案探索平台、政策研究平台、交流经验平台、合作互补平台而努力。


    最后再次感谢各位的来临,预祝本次2018“新趋势 新征程”新春论坛取得圆满成功,谢谢大家!




16:00


  主持人:欢迎大家参加2018“新趋势 新征程”新春论坛。本次论坛由深圳市城市更新局指导下,在深圳市规划国土发展研究中心、深圳市房地产研究中心支持下由深圳市城市更新开发企业协会主办,联合了协会20多家理事和监事单位协办。我们将围绕新趋势、新征程这一主题进行回顾、探讨,并分享关于未来的形势的洞见和应对的策略,为未来城市更新与发展建言献策。


    活动开始前请允许我为大家介绍今天的主要嘉宾:深圳市城市更新开发企业协会名誉会长、卓越副董事长兼总裁李晓平先生,深圳市城市更新开发企业协会名誉会长、海岸集团董事朱力为先生,北京大学汇丰商学院经济学教授、原中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长何帆先生,住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、深圳市房地产研究中心主任王锋先生,深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜,世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟先生,深业置地有限公司副总经理蒋朝晖先生,碧桂园深圳区域总裁助理白洋女士。


    现场还有来自协会近130多家企业的代表们,还有现场20多家媒体朋友代表们,让我再次代表协会对大家到来表示热烈欢迎和衷心感谢!


    2018是新时代中国特色社会主义开局之年,在改革开放最前沿的深圳,城市更新作为满足人民日益增长美好生活的需要的重要手段,为深圳城市化进程作出了突出贡献,一年一度的深圳市城市更新开发企业协会新春论坛在五洲宾馆今天隆重进行,本次论坛邀请了知名经济学家、政府领导、企业代表就新的一年宏观经济形势、房地产市场以及城市更新政策、趋势、对策以及城市更新包括租售并举等话题的展开,共同探讨新时代深圳城市更新发展。


    首先论坛开始之前,让我们有请深圳市城市更新开发企业协会名誉会长、卓越集团副董事长兼总裁李晓平先生为论坛致辞。有请!



15:55 论坛马上开始。




论坛主题:2018‘新趋势 新征程’新春论坛


论坛时间:2018年3月9日 15:30-18:30


论坛地点:深圳·五洲宾馆五洲厅


主办单位:深圳市城市更新开发企业协会


论坛议程:


一、开场致辞  李晓平 卓越集团总裁


二、会员颁牌  会员企业颁牌仪式


三、主题演讲


  1. 《十九大后的经济形势与房地产应对之道》


      何  帆    北京大学汇丰商学院经济学教授、原中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长


2.《2018 年房地产市场发展形势与政策》


      王  锋   住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、深圳市房地产研究中心主任


3.《深圳城市更新发展形势与政策浅析》


      缪春胜   深圳市规划国土发展研究中心主任规划师


四、 沙龙对话


对话主题:城市更新与租售并举


对话主持:王岩  深圳市高发城市更新有限公司董事长


对话嘉宾:


王    锋   住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、深圳市房地产研究中心主任


蒋朝晖   深业置地有限公司副总经理


甘    伟   世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理


白    洋   碧桂园深圳区域总裁助理、深圳区域长租资产运营管理公司总经理


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