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龙华业主放盘量少得惊人!2018龙华楼市怎么走?

淘房哥-偏北 淘房哥 发布时间:2018.03.12 22:46:14
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一、温故而知新 2017年龙华市场回顾


不了解过去就没办法判断现在的情况,所以先说说2017年的龙华楼市吧。


整体来说,龙华2017年的成交稳中偏上,龙华区共录得二手成交1866套(部分月份未录得观澜成交数据),这与往年行情并无本质区别,但政策环境的收紧预期对于行情的影响还是显而易见的——换房改善是放盘业主的主要诉求,但因为信贷问题卡在中间的不在少数。



这是2017年二手成交的片区分布表,人称“宇宙中心”的红山片区毫无意外的再次霸榜,就算是各户型的套均总价也基本都是甩了别的片区一条街,有点好货不怕贵的意思?不过单就成交数来说其并无绝对优势,老城、上塘、民治等片区成交量也占据了半壁江山,例如民治片区不仅地理位置上靠近龙华核心,价位上也和全区平均水平保持一致。


值得注意的是考虑到部分片区数据收集不全的影响,龙华区总成交数量与2016年相近,增量并不明显,而全区各户型套均总价都有了15%左右的上涨总体来说——涨了,但是幅度并不夸张。


具体到各片区的话,相对来说还是红山、观澜、上塘这些片区的均价上涨的稍多一点,但相比前两年也还是收敛一些了,可以说政府调控还是有效控制住了房价的喷涌,而这当中信贷政策的收紧更是起了巨大的作用。


二、新春市场行情


1、龙华一线租售市场行情


2、数据小结


先说总的情况吧,记得过年前总结一年行情的时候曾预测过年后市场,当时认为在政策环境不大变的情况下,市场会维持一个微弱的行情态势。


对于买卖双方最关心的房价——涨还是跌?到了年后实际情况是基本没变,整个龙华从南到北,卖盘方面市场报价和成交价与年前相比基本无变化,个别热点楼盘的稀缺户型还涨了一点,例如关口星河盛世的单证四房,121平的现在报价到880万了,涨了30万左右。


如果说有谁感觉跌了,那也正常,双拼、多层高楼层的大户型这些原本就不好卖的还是不好卖,都过完年了,放几个月都卖不掉的,急用钱的业主寄望于调低价格来变现也是有的,但是效果一般,成交量太少,对于市场几无影响。


市场情况嘛,那当然是有卖才能有买的,但是刚才说的那些市场情况,需要提醒大家的是,现在在龙华各地业主放盘量普遍不如往年同期,放盘量少到什么程度呢?


举几个例子——向来成交量最多的红山,楼盘不算少了,但是水榭总共六期目前据了解诚心在卖不忽悠的房子,三房四房加起来还没有五套,过年后才放卖的更是没有,其他诸如中航天逸、华业玫瑰四季、金地梅陇镇等成交量向来比较大的盘也是如此。


在一个供应平衡的市场中,如果供方量减少了,会如何影响需方,如何影响价格走势还是需要斟酌的,由于走量不大,所以目前的价格还不能说就是完全反映了市场的真实未来走向,只能说是个参考。


报价确实没怎么调整,但是换你,年前看是那几套,过个年回来还是那几套,看不上谈不拢的过个年就能心态有多大变化吗?SO,市场观望的气氛浓厚,买卖双方都在等,双方心理心态博弈的这一点倒是跟往年相似。


不过也有不一样的——观澜、龙华老城的成交还可以,观澜甚至还更好点,初八到现在十几套的二手成交量对于一个存量盘寥寥无几的片区来说是相当不错了,特别是在现在的信贷政策(成本更高),调控环境(门槛提升)和两会的时机下(政策前景不明朗)。


观澜成交的基本都是刚需三房,价格与年前无变化,基本430万左右次新三房(观澜二手基本都是次新盘,地铁在建,去年有轨电车才刚开通,鹭湖1号毛坯380-400万,带装修位置好的400多万)。


龙华老城则是一反以往常态,开春成交的10多套中主要是小户型,近地铁的楼盘,例如五米阳光、丹枫雅苑。


要说价格变化大点的,给我印象深的就是上塘片区的了,当然不是整个片区而是福东龙华府——小三房年前400左右成交,一过完年报价成交价都上到420了,品质、地段都没什么理由可找,应该说就是这个总价,户型,高峰学位促成的吧,卖盘方面情况就是如此了。


租赁市场方面,狗年新春深圳人气不减,各方才俊齐汇鹏城,开工了,找房子住很正常,没毛病,整体来说租赁市场比较活跃,个别片区甚至可以说是火爆,这种现象虽然往年也有,但以往都是租售一体的,而在今年租售两方面就泾渭分明了。


开春后租赁市场的的基本规律是房子只要是靠近地铁站的,那就好租,春节后租赁市场火热,放盘量大增,但要找房子的租客更多,例如红山中介反馈,华业玫瑰四季、中航天逸等盘,只要价格不夸张,即放即租,关口、民治、龙华老城几个片区的中介反映现在上门客很多,一般业主放租只要价格不离谱,房子状态不是太烂的话,没有一周租不出去的。


价格方面租盘的报价差异比较大,但是租金相对稳定,跟年前比还是有一点小涨,4号地铁沿线,站点附近的楼盘租金较高,毕竟可以直达福田中心区比较方便上下班,例如上塘的中海锦城3房,带装修租金要6500元。


龙华老城旧小区的租金相对较低,观澜的楼盘虽然都比较新,小区环境也好,但是交通和大型商业较缺乏,所以租金也不算高,一般3房带家私租4300元左右。


近期租赁市场的详细情况可以看看这个表:




三、2018龙华楼市导航


前面说了那么多,想来大家也对龙华的市场情况有了一个基本的了解,前面有关2017年的成交情况分析,详细的可以参考《2017年深圳二手房成交总结报告-龙华篇》,也许诸位心中对今年接下来的市场走势已经有了一些自己的判断,无论是否清晰,我想需要再次提醒的是——我们赖以判断的依据中,现有的市场情况是在当前严格的调控环境、充满不确定性的政策预期下产生的,那么对未来作出相应判断的时候就必须要多多考虑政策环境影响了。


我的看法是今年的市场政策环境仍会维持“紧”的状态,大幅加强或削弱的可能性基本不存在,毕竟房地产“稳”字当头,人会适应环境的变化,市场更是如此。


观望——纠缠——平衡是主流,整体价位上扬还是趋势,但幅度不会太大,成交量也会有个爬坡的过程。


至于入不入市?刚需你就大胆的走吧,无论上车还是改善,投资的话,楼盘新一点、不大不小合适就好、哪边人多往哪走。


总之,狗年置业——大胆进,谨慎选!



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我是偏北,资深淘房哥,最擅评楼论市, 熟悉龙华,坂田,光明,坪山及宝安等片区,熟悉交易流程,常期作为嘉宾参与FM106.2,FM94.2等深圳电台和深圳卫视《今日地产》节目。


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