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发改委文件里的财富秘密:都市圈和宅基地

资讯中心 媒体 发布时间:2018.03.14 07:28:56
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3月13日,发改委的一份关于推进2018城镇化建设的文件,个人认为传递了很多信号,对房地产市场也会产生诸多影响,看重点。


1、全面实施城市群规划、稳步开展都市圈建设。


这是我认为这份文件很大的亮点(当然是否第一次这么讲我没有查证),显示了决策层在顺应市场规律——在城市化的第二阶段,人口与要素资源快速向城市群、都市圈集中。大家知道,过往我们推行的是城市均衡战略,着力发展中小城市来避免资源过分集中于大城市。今天的政策,改变颇大。这意味着,接下来,决策层将会在城市群的视野层面来展开规划,也意味着以往阻碍生产要素在城市群自由流动的藩篱将逐步拔除,这是大势。


主要是关于“打造同城效应明显、一体化程度高的都市圈”表述,这显示了一个未来:在都市圈内,核心城市的低端制造业会快速迁向周边中小城市。但政府会着力发展TOD(“完善公共交通主导的交通网络体系”),实现都市圈内基础设施联通。也会推行 “都市圈内居住证互认”等方式,来实现都市圈内公共服务共享。

 

按图索骥,如果各位细心看我的文章,便知我之前谈到东莞轨道建设规划时已经表达过这样的看法《深圳东莞未来5年地铁通勤圈全解读:一共8条线,6条和深圳都接驳!》。东莞和深圳显示已经达成了高度共识,否则不可能会出现东莞和深圳的的轨道建设如此的紧密合缝。在往前,可以找一下我之前谈的粤港澳大湾区的驱动力文章《市场驱动的粤港澳大湾区,未来会有这六个趋势》。

 

这是都市圈时代的逻辑,对房地产的影响很好判。核心城市的优质物业,会成为改善型人群的角逐对象,好房子的价格将越来越贵。而刚需人口会跟随轨道铺设,住到卫星城去,这一样会为房地产提供非常重要的置业机遇。

 

2、城市对外来人口落户要全面放开。


具体是:100万人口以下的中小城市要全面放开落户限制。人口100-300万的Ⅱ型大城市不得施行积分落户,人口300-500万的Ⅰ型大城市施行积分落户“要大幅提高社保和居住年限的权重,鼓励取消年度落户数量限制”。人口500-1000万的特大城市,和人口1000万人以上的超大城市,要“探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。


关于中国的户籍制度以及它所带来的对“外来建设者”的巨大掠夺性,多年来抨击者众(我深为不齿的是,有些获得了大城市户籍的“新市民”,摇身一变开始反对起取消户籍制度来)。也就是这两年,才开始看到一个新景象:大中城市纷纷放宽落户限制。未来的路线图已经比较清晰了:户籍登记制度会依然存在,但是在城市内户籍人口和外来人口之间的福利鸿沟会逐渐填平。这个影响当然不止于房地产,但其它的我们不讨论。

 

还有这句还很重要,“将符合条件的常住人口纳入公租房保障范围和住房公积金制度覆盖范围”。比如尤其是深圳这样的外来人口多的城市,政府推出的公共租赁住房是必须要本市户籍的,如果外来常住人口可以纳入,那会显著持续提升城市吸引力(当然,也会显著增加城市财政支出)。


在房地产领域,公共服务均等化,对那些受公共福利影响直接的房地产类型会有影响,是我们要注意观察的。


3、激活沉睡的乡村资产。


第三个重点是关于土地制度改革的,准确的说是农村集体土地制度改革,目标是要激活庞大的、沉睡的乡村土地资产,让农村的土地流转起来,让乡村的土地要素价格市场化。这个是继1988年土地使用权出让改革之后的又一次土地政策的重大变化,不可不重视。


重点是这一段话:“探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。允许地方多渠道筹集资金,用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地和宅基地的补偿。系统总结农村土地制度改革三项试点经验,逐步扩大试点,修改《土地管理法》。”


这里面最重要的是宅基地三权分置改革,进行这个改革就必须要破现行的《土地管理法》,具体可见我前几日发的文章。从文件中可以看到,自2015年以来的33个农村集体用地改革试点应该是还做得不错,不然也不会直接说修法了。

 

这个《土地管理法》目前已经上报,国土资源部(现在叫自然资源部了)政策法规司司长魏莉华去年有个提炼,大家看一下。



对于房地产来说,宅基地未来肯定会成为一个非常有吸引力的资产——也正是预期到这一点,政策才三令五申,禁止城里人到农村去买宅基地。


从产权理论来看,权利未清晰界定会导致资源浪费价值贬损,宅基地过往就是处在这样的境况之中,包括城市里(比如深圳)的小产权房也是如此(价格与商品房价格存在显著价差)。但这样的禁止有没有用,我有怀疑,越禁止越会加重它的稀缺性,越会引人争夺。


一旦修法完成,农村集体用地包括宅基地,会出现猛烈的补偿性的价格上升——把过去那么多年因制度壁垒而导致的价格贬损全补回来。在此之后,才开始进入基于市场竞争而出现的价格分化。这些在那33个试点里,都已经能看到了。

 

对于那些户口尚未迁到城里来的农村小伙伴,要意识到财富的来临。哪类的宅基地更有价值?城郊,尤其是发达城市的城郊。如果你在那里拥有一块宅基地,可以想象一下。


(来源:朱罗纪)



宏观分析

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