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回顾|《新时代估价专业服务发展的趋势与动力》论坛

直播先锋 发布时间:2018.03.23 10:30:18
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3月23日,由深圳市不动产估价协会主办的《创新成就未来——新时代估价专业服务发展的趋势与动力》论坛在晶都酒店举办。其中多位房地产估价机构大咖对预售同权、城中村租赁、农村住宅房地产流转等热点问题,带来了自己的精彩观点。


—直播回顾—


16:45


孙丹桂《租售同权离我们有多远》

(国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司)


1、根据不完全统计,目前已有20多个省市出台了相关的住房租赁方面的实施政策。


2、通过我们对广州、武汉、上海、深圳、北京、成都等大城市的住房政策的了解,我们可以发现,这六个城市都同时提出了承租人可以在符合条件的情况下享受同等权益,保证租购同权。


3、各个城市又各有侧重点:


<1>、广州作为第一个出台相关政策的城市,他提出加大住房公积金对租赁住房的大力支持,提高公积金提取额度,同时保障承租人健康安全及稳定的权利。


<2>、武汉则提出推进公租房,保证货币化,对符合条件的家庭给予租房租赁货币化补贴。他提出可以通过将商业用房改建为租赁用房。


<3>、上海则强调在依法保护承租人,提出引进人才住房补贴政策。


<4>、深圳的实施意见则提出允许将符合条件的租房住房纳入公共租赁住房和人才住房体系,引导城中村通过综合整治开展规模化的租赁,也提出来允许将商业用房按规定改为租赁用房。


<5>、北京重点保护是京籍无房家庭。


<6>、成都在提出符合条件的承租人可以享受同等的基本公共服务措施和可以就地接受义务教育之外,跟深圳一样提出了引导城中村通过综合整治开展规划。


4、所有的政策核心点包括了以下,第一是可以享受公共服务权益。第二是保障成人健康安全居住及稳定的居住权,提升租赁住房的生活配套功能。第三是推进公租房保障货币化,完善租房补贴政策。


5、对于一个普通的现有的承租人来说,真正的实惠是什么呢?那就是享受同等的公共服务权益,这也是租售同权的核心指导思想之一。


6、广州和成都是明确提出只要符合条件的承租人的子女,可以在租住地所在地接受义务教育。但是武汉就只有当学区生源不足、符合条件的租户子女才能就近入学。而上海是要求积分达到标准分值的城镇人才可以享受。北京更是要求比较苛刻,他保护的是京籍无房家庭,但要求租房时间要达到三年,要有稳定的就业三年,而非京籍家庭则不能享受相关政策。


7、深圳是以积分的方式来申请学区。下面我们以罗湖区为例,看看买房或租房在积分上的差异。我们可以看到,同样是学区户籍,买房的可以积100分,但是租房的基本积分是70分。而在买房和租房的时间上也差别,每满一个月、买房的就积3分,而每满一个月、租房的只积2分。


8、目前租售同权还处于一个试行阶段。长期来看,如果租售同权有了有效的实施,对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用,对于提升稳定租金回报率的意义也很重大。


9、近期的租售同权主要还是为了规范租赁市场,它的根本出发点是为了激活住房租赁的市场需求,平衡房地产市场的供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。


国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司 孙丹桂


16:25

李琼琼《发展住房租赁市场对房地产估价的需求》

(深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司)


1、2016年,我国的流动人口的总数量在2.47亿,占全国总人口数量的18%。我国采用租房来解决住房问题的人口是1.6亿人,通过购买新房来解决居住的人数是4千万。


2、据统计,我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、日本、美国等一些发达国家是35%。而且我国的租赁供给比较集中于中低端,很难满足部分人群对高品质住房的需求。


3、加快住房租赁市场,以租购并举来取代这种买卖占绝对主流的中国住房模式是与国际接轨的必然趋势。


4、长租公寓是近年来住房租赁市场的主要模式,它有四种供应主体:一种是开发商,例如万科、招商、金地等。地产中介是具有强大的数据优势。近年来也有很多酒店集团投入了长租公寓市场。互联网+资本主要是在互联网渠道里有它的优势,能够解决房东和房客之间的信息不对称问题。


5、鼓励住房租赁消防,推行租购同权政策,使申请居住证的承租人可同等享受教育、医疗等国家基本公共服务。


6、目前政府主要有两种模式来新增租赁住房供应,一种是出让70年只租不售用地,另一种是要求住房用地要有竞自持的模式。同时允许将商业用房按规定改建为租赁用房,土地使用年限不变,将土地用途调整为居住用途。


7、金融政策支持方面,对于依法登记备案的住房租赁企业机构和个人给予税收优惠政策,也鼓励金融机构在依法合规的前提下向住房租赁企业提供费用支持。


8、发展住房租赁市场对房地产估价的需求。在完善租赁补贴制度对房地产估价的需求,政府要实现公租房的货币化,也就是对符合条件的家庭实行租赁补贴,而租赁补贴是需要房地产估价机构去结合市场的审评和根据实际情况进行确定。


深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 李琼琼



16:15


杜婉莹:《广东省农村住宅房地产流转及抵押中的估价服务》

(深圳市国策房地产土地估价有限公司)


1、在现实中土地流转的方式具体会有以下几种,包括买卖、租赁、抵押、继承、赠与和作价入股。


2、首先介绍一下买卖的方式,买卖分为三种情况,第一种情况是同一集体经济组织成员之间的买卖;第二种情况是不同集体经济成员之间的买卖;第三种情况是农民把农村住宅卖给城镇居民,在我国第三种情况是严令禁止的。


3、农村住宅房地产抵押中涉及到的估价服务。农村住宅房地产估价的思路主要集中在收益法和成本法上。


<1>、首先,要是我们使用比较法进行评估的话,当房屋所处区域缺少交易案例时,我们是不能采用比较法的。在我国宅基地使用权制度是一种带有福利色彩的制度,它是农民的安生之本,它的保障功能是宅基地使用权制度的首要功能。所以,在宅基地使用权的流转上,必须尊重这一现实。


<2>、第二种方法是收益法,适用于城中村或者城乡结合部这些有比较多出租案例的地方。选用收益法需要注意的事项有三点,第一是如果出租案例比较少的地方,不适宜采用收益法。第二是由于农村住宅的土地是没有法律适用年限的。第三是在租期内的租金确定应该是合约租金,在租期外的租金确定应该为市场租金。


<3>、最后一种方法是成本法。成本法适用于房屋所处区域交易市场不活跃、房屋无收益的情况下。


4、农村住宅房地产流转抵押中的估价服务在我们行业里面是一个崭新的领域,它缺少前人的经验,所以注定路上充满坎坷,但同时它也充满希望,毕竟我国有6亿多农民,农民群体庞大。


深圳市国策房地产土地估价有限公司 杜婉莹


16:00


童款强:探索拆迁服务新模式,寻找拆迁业务新大陆

(深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司)


1、我们面临着一些挑战,面临着一场中场战事。


<1>、我们传统的拆迁业务已经到了天花板。最近两年政府对于拆迁的态度变得越来越更倾向于通过城市更新,借助于市场主体或者村集体的力量解决拆迁问题,他不愿意冲到前面去。


<2>、我们继往的拆迁服务模式已经无法顺应现在新的体制。政府在拆迁方面速度越来越快,可能从二线插花地到红坳到华富,原来的项目可能给了我们估价机构很好的缓冲时间去解决这些问题。


<3>、我们发现其他机构正在不断进入拆迁领域,包括一些做拆迁法律顾问的机构,他们可能成立一些咨询公司。


2、未来我们将出现不一样的游戏规则,那我们拆迁行业怎么去应对?


<1>、第一是探索拆迁服务新模式。在未来在我们传统的小型项目里达到天花板的情况下,未来的重大工程项目一定是有几个方向性的转变,第一是决策定位的转变,由协作转变为统筹,发挥更多的职能。第二由原来单一的转向为综合的服务机构。第三是服务深度,由原来的咨询,我们原来可能站在后台,现在我们需要直接面对业主。


<2>、第二是寻找拆迁业务新大陆。


3、我将我们深圳拆迁分为两大块,第一是大整备,第二是大更新。


4、在这种形势下,我们整个拆迁格局就会发生根本性的转变,由原来的二分天下转变为三足鼎立。就是棚改,将旧住宅区从城市更新里剥离出来。


5、我们行业的机遇与切入点,首先看看市场有多大,有统计深圳市旧住宅区一千多个,第二是协助项目实施,第三是主导项目实施。


深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司 童款强


15:40


黄志忠《实现“居有所住”,REITS助推租赁时代》

(深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司)


1、我们的租房时代进入到一个新的时代,这一次是1998年以后最新的一次房地产改革,从原来以销售性的物业转向了租购并举。匹配这个变化相应的改革是什么,就是要加大租赁性住房的土地和相关政策的配套。


2、国际上的模式是由发起人成立公司或者商业信托,在证券交易机构通过发行股票的形式或者收益凭证的方式募集资金,包括住房产品。通过物业的租金、物业的增值或者收益。


3、美国是房地产信托的发源地,它的营运模式有一个特点,就是REITs的总资产必须要75%以上投资于房地产或者相关领域,而且75%以上的收益也要来自于该领域。最后所产生的收益90%是分配给投资者的。


4、在亚洲市场里面比较有特点的新加坡的模式,新加坡是亚洲最大的REITs市场,它的特点也基本是权益类的、公募型的REITs,它的要求是总资产的70%要投资于房地产相关领域。根据目前香港的REITs产品的平均收益大概在6.3%左右。


5、香港也是以权益类契约制公募型REITs为主,2016年香港REITs平均收益率达到了8.4%。


6、我国现在发行REITs产品主要存在的问题。第一个原因是我国REITs的法律不清晰。第二在税收方面没有优惠,也有双重征税,所以回拨率非常不乐观。另外一方面REITs相关的监管也不匹配。


7、中国现在比较有代表性两个产品,第一个是2015年鹏华前海万科REITs正式上市,它不是权益类的,它是一个收益包。第二个有代表性的就是保利地产发行的租赁住房REITs,一次注册100个亿,可以分期发行,它有效地打通了房地产企业在租赁方面的闭环。


8、执行标准化REITs的建议,第一是建议试点推行权益类的契约制、封闭式的公募制基金。第二个建议建立专业的法规,规范REITs的发展。第三个建议,在国际成熟市场上REITs其实优于股票甚至其他产品。最后是实现严格的信息披露制度。


9、预计2018年关于REITs的法规可能会出台,对中国来说,这个市场可能会迎来全新的发展。


深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司 黄志忠


15:25


姜得胜:《浅谈深圳城中村住房租赁市场现及未来发展路径》

(深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司)


1、去年我们进行了分析调研,总结分析有两方面的现状改变。


<1>、第一方面是开发运营的现状,深圳的住房租赁市场还属于探索运营阶段。我们调查了很多的租赁项目,大致可以归纳为下面四个模式:第一个模式是政府+人才公司+社区改造运营商。第二个模式是政府+社区+改造运营商。第三个模式是整村统租模式,第四个模式是单栋楼宇改造模式。


<2>、第二个现状是社区整体的环境得到了提升。小型公司顶多是在物业内部进行翻新,但它对整个社区本质的环境是很难做到一定的推动作用,所以我们还是建议城中村的整体租赁改革需要整租的方式进行推动。


2、我们调研了益田村,主要是与村民进行签约,主要供应对象是城市白领,当时跟万科交谈,通过缩小住宅空间,把原有赶出去的青年再重新返回来。


3、我们也发现一些问题,我这里罗列的四个问题。


<1>、第一是城中村住房市场的盈利模式目前还不明确。很多城中村的改造,所有的改造成本也转嫁到租金上面,租金是110-120/平,可能比周边同类商品房的租金还要高。


不便之处就是前期投入很大,很多门槛相对高,很多开发商是没办法进去的,项目的周期也比较大,项目回款时间比较长。


<2>、第二个问题是改造标准和验收程序无法规依据。


<3>、城中村住房物业管理的范围和能力有限。


<4>、第四个问题是已经改造完成的城中村入住率有待提升。很多城中村改造以后它的租金与同类的房源租金高出20%以上。除了轨道交通沿线部分的楼宇入住率超过50%以上,大部分的入住率都是在一半左右甚至更低。


4、第四方面是对未来的发展方面的思考。


<1>、如何提升城中村住房租赁项目的利润。我们提出四个方面的模式,第一是节本增效,建立一个标准化的流程,对市场进行细分,对客户进行分析。第二个模式是资产托管。第三是服务平台,去年也推出了社会租赁平台,通过这些租赁平台,一方面完成项目的收租,整体提高项目运营的进度和效率。第四是基金REITs持有。


<2>、建议研究梳理城中村房屋改造的行政法规体系。首先是要明确相关的主管部门。第二是制定城中村改造过程以及运营过程的相关规范。第三是现场引导,打消城中村业主的质疑。第四是建议提出租金评估制度。第五是建立相关信息化平台。第六是建立第三方评估机制进行项目培育。


<3>、思考三是开展差异化经营提升入住率。


深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司 姜得胜


15:20


主持人(杨丽艳):感谢所有的颁奖嘉宾,让我们再次用最热烈的掌声恭喜所有的获奖者!今天我们在这里进行表彰,也是希望我们每位会员都能够向这些获奖者、行业精英学习,以他们为榜样,不断提高自身的道德修养,开拓进取、深耕行业,增强责任感和使命感,以实际行动推进行业健康发展。


本次论坛的重头戏即将开始,相信在场嘉宾都和我一样迫不及待,想要听一听六篇优秀论文宣讲,接下来就让我们一起领略这6篇优秀论文的专业风采!


十九大报告提出“租购并举”,发展租赁市场迫在眉睫。相信来深建设者对城中村租赁再熟悉不过,城中村的租赁住房占总租赁住房的70%,这其中的市场现状和未来的发展又将如何?接下来有请国房姜得胜为我们解读《浅谈深圳城中村住房租赁市场现状及未来发展路径》,掌声欢迎!



15:00


主持人(杨丽艳):非常感谢王东副主任的精彩致辞,他不仅肯定了估价行业对于社会经济和城市建设的重大作用,也道明了深圳不动产估价行业对于全国估价行业的创新引领作用,相信行业同仁们在王东副主任的激励下,未来必将大放异彩!领导对行业的寄语,我们必定铭记于心,接下来让我们开启估价行业新未来!有请王东副主任、洪海灵副局长、李东处长、王德响处长和我一起为行业进行金粉题词,掌声欢迎!



主持人(杨丽艳):谢谢各位领导,星光熠熠的金粉题词象征各位领导对行业寄语的厚望,也预示着估价行业的蓬勃发展的生命力。“专业筑造品质估价”呈现眼前,代表着新的征程正式开启。希望每一位估价人牢记这八字箴言,不断提升专业能力,为社会提供更高质量的估价服务!


而在2017年,不少评估机构和估价师完美体现了“专业筑造品质估价”,他们以出色的专业技能源源不断输出优秀论文,为推动行业发展添砖加瓦。各位嘉宾可以查看手边的会议资料,里面有一册本次活动的论文集。通过公开征集,本次论坛共收录论文33篇,其中6篇论文通过评委严格评审,在众多论文中脱颖而出,荣获“2018深圳估价行业论坛优秀论文奖”,并推选为本次论坛的宣讲论文,它们分别是:


1、国房《浅谈深圳城中村住房租赁市场现状及未来发展路径》作者:姜得胜、先媛、肖聪慧

2、英联《实现"居有所住",REITS助推租赁时代》作者:黄志忠、宋星慧、杜亦平

3、格衡《探索拆迁服务新模式,寻找拆迁业务新大陆》作者:吴青、童款强

4、国策《广东省农村住宅房地产流转及抵押中的估价服务》作者:吴友莲、徐君

5、同致诚《发展住房租赁市场对房地产估价的需求》作者:王黎明

6、国众联《租售同权离我们有多远》作者:黄荣真、肖元菊、孙丹桂


恭喜以上优秀论文的获奖者,下面有请六位作者代表上台领奖。有请王东副主任、洪海灵副局长为各位获奖者颁奖。



主持人(杨丽艳):每一篇优秀论文都代表着估价精英对行业的专业付出,行业的发展离不开专业人才的兢兢业业、无私奉献和出色表现。


“深圳'十佳'房地产(土地)估价师”作为深圳市估价师的无上荣誉,评选活动每两年举办一次,旨在发现行业人才,树立时代楷模。


通过对每位候选人的职业道德、专业能力以及专业成绩等各方面的考核,聘选出十位十佳估价师。他们分别是:戴德梁行郭琳、广衡唐建波、国策吴丽娟、国房张启旺、国众联梁丽娟、国众联杨定义、世联陈方、同致诚李韧、新峰吴少珊、新永基刘富永。恭喜各位获奖者!接下来有请孙景明副局长、李东处长、黄征宇副处长、王德响处长、统战部党派处负责人还光荣、唐琳副主任上台颁奖。



主持人(杨丽艳):接下来要颁发的是优秀估价师助理奖。


为弘扬新时代工匠精神,加快技能技术人才队伍建设,今年首次进行评选优秀估价师助理!经过层层筛选,终于产生这20位估价行业新星。


荣获“2017年度深圳优秀房地产(土地)估价师助理”的分别是:


戴德梁行甘海燕、黄昕宁、周夏敏,

国房李超诚、刘俊兵,

国众联甘结强,格衡朱勇,英联周龙,

同致诚王颖聪,建诚信曾志良,

国策黄大通、黄兴章、王品、赵亮,

鹏信蔡花、陈福财、胡世哲,

新峰吴占广,新永基张晓倩,尊量行王明。


有请获奖者上台领奖,有请孙景明副局长、李东处长、黄征宇副处长、王德响处长、统战部党派处负责人还光荣、唐琳副主任上台颁奖。



14:50


王东:各位来宾、各位深圳市不动产估价协会的会员朋友们,大家下午好。2018年是中国改革开放四十周年,也是贯彻落实党的十九大精神,也是全面建成小康社会的关键一年。创新成就未来,新时代估价专业服务发展论坛在这里举办,可谓是恰逢其时。在此,我谨代表深圳市规划和国土资源委员会,向本次论坛表示热烈地祝贺!


深圳不动产估价行业在深圳的建设和发展中发挥了积极的作用,估价行业为高端服务业提供了有价值的服务。深圳市不动产估价行业协会会员更有高水平的综合素质,为深圳市提供全方位的优质的估价服务。在房地产估价风险防范、房地产交易、城市更新、棚户区改造、资产证券化、国有核心资产管理等各类经济活动中,都离不开我们估价服务,发挥了积极的作用。


深圳不动产估价行业在全市的估价行业中发挥着重要的作用,深圳不动产估价行业正在日益发展壮大。目前,深圳具有一级房地产估价资质的数量达40家,并且在全国排名前十的机构中,我们深圳就占据了五席。深圳估价机构坚持创新驱动,起到了创新引领作用。深圳市不动产估价协会发挥了行业自律和桥梁纽带作用,协会充分体现了民主、平等、互信、互利、谋求共同发展的办会原则,倡导专业、诚信和履行社会责任,在行业自律和促进行业发展中起到了重要的推动作用。协会携全体会员同仁,共同签订了《深圳市不动产行业自律公约》,促进估价行业的健康持续发展,充分展现了深圳估价行业的专业性和行业风采。


美丽的成绩离不开开拓者们的辛勤付出,过去一年,深圳市不动产估价行业的蓬勃发展和所取得的辉煌成就,离不开在场每一位会员的兢兢业业。我为你们点赞。


2018年是贯彻落实党的十九大精神的关键一年,新时代提出了新的更高要求,为估价行业发展创造了机遇。所以在这里,我代表深圳市国土资源委员会,对估价行业发展提几点希望:


一是要顺应新时代需要,确立新的发展理念,适应社会需求。房地产估价机构在棚户区改造、城市更新、房地产税征收等领域大有可为。在培育发展市场方面,市场监管等方面同样离不开专业估价服务。估价行业把握新时代发展机遇,助力深圳经济向更高水平发展。


二是要进一步提升专业服务品质,树立行业的公信力。估价行业要进一步强化职业道德,提供客观、公正的估价服务。同时要不断提升专业能力和服务品质,为社会提供更加有价值的高质量的专业服务水准。


三是要进一步发挥行业协会的平台作用,勇于开拓全国及海外市场,并积极发挥行业协会的平台作用。同时,深圳估价机构要发挥深圳拓荒牛的精神,与国家倡导的“一带一路”背景下,勇于开拓,把深圳估价行业的先进经验带向全国,走向世界。

专业是估价行业的立会之本,创新是估价行业的未来动力。希望深圳市估价行业的同仁们同心同德,奋力拼搏,为估价事业不懈奋斗。用专业塑造,品质估价。为我市的经济发展和城市建设发挥出更加积极的作用。


最后,预祝“创新成就未来--新时代估价专业服务发展的趋势与动力”论坛活动取得圆满成功!也祝各位来宾、各位会员身体健康、万事如意。谢谢大家!


深圳市规划与国土资源委员会副主任 王东


14:40


主持人(杨丽艳):尊敬的各位领导、嘉宾、会员朋友们,大家下午好!这里是“创新成就未来”2018深圳估价行业论坛现场,我是深圳市不动产估价协会杨丽艳,担任本次论坛的主持嘉宾,首先非常感谢诸位的到来。


本次论坛将围绕“新时代估价专业服务发展的趋势与动力”主题展开。“新时代”是十九大报告的关键词之一,而新时代,应有新作为!估价专业服务将如何更好发展?未来估价行业趋势如何?我们将如何为社会提供更好的估价服务,实现估价行业的价值?今天,将带着大家开启一场精彩激情的思潮碰撞,领略一次新时代下的估价行业新趋势的前沿探讨。


今天的论坛得到了政府部门、业务指导部门以及各相关单位的大力支持。下面请允许我向大家介绍出席论坛的各位领导和嘉宾,他们是:


深圳市规划与国土资源委员会王东副主任

深圳市住建局洪海灵副局长

深圳市规划国土委房地产业处李东处长、黄征宇副处长

深圳市住建局房改处王德响处长

深圳市委统战部党派处还光荣负责人、陈湘妮科长

深圳市评估发展中心唐琳副主任


此外,欢迎来自估价行业近50家会员单位代表及精英们的到来,同时还有深圳房地产信息网、《深圳地产》栏目、深圳商报媒体代表,让我们以热烈的掌声再次欢迎他们! 


估价行业的稳步发展离不开我们业务主管部门领导的全力支持,很荣幸能邀请到深圳市规划与国土资源委员会副主任王东为本次论坛致辞,掌声欢迎!


深圳市不动产估价协会杨丽艳


14:25


《创新成就未来——新时代估价专业服务发展的趋势与动力》马上开启,现场已经宾客如鹏。



—论坛背景资料—


【活动主办】深圳市不动产估价协会


【时  间】2018年3月23日14:30-20:30


【地  点】深圳市罗湖区红岭南路京基晶都酒店三楼晶宫厅


【活动流程】


14:36 主持人致开场词


14:38 领导及嘉宾上台致辞

嘉宾:深圳市规划与国土资源委员会 副主任 王东


14:45 开幕仪式:共筑未来-金粉题词(专业筑造品质估价)

主持人、嘉宾:王东副主任、洪海灵副局长、李东处长、王德响处长、杨丽艳会长


14:50行业先进表彰颁奖典礼


创新成就未来——新时代估价专业服务发展的趋势与动力

2018深圳估价行业论坛优秀论文奖

2016-2017年度深圳“十佳”房地产(土地)估价师

2017年度深圳优秀房地产(土地)估价师助理


《租售同权离我们有多远》

国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司—孙丹桂


《发展住房租赁市场对房地产估价的需求》

深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司—李琼琼


《浅谈深圳城中村住房租赁市场现及未来发展路径》

深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司—姜得胜


《实现“居有所住”,REITS助推租赁时代》

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司—黄志忠


《广东省农村住宅房地产流转及抵押中的估价服务》

深圳市国策房地产土地估价有限公司—杜婉莹


《探索拆迁服务新模式,寻找拆迁业务新大陆》

深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司—童款强


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