东莞各大银行实行“三价合一”新规以及首套房贷利率不同程度上浮的信息出来后，这几天，“深圳4月1日要实行三价合一” 的传闻再次风起云涌传遍整个朋友圈。
从1月份起至今，深圳基本每月要被这一信息刷屏一次，而前几个月也不排除是中介“逼定”的手段；这两天，更多的业内人士加入了进来表示接下来真要实行了。
此图来源于网友
在3月21日，中国人民银行征信平台发布了“互联网个人信用信息服务平台暂停服务的通告”，通告称，从3月23日18点起，为提升服务能力，个人信用信息服务平台将进行系统维护，暂停对外服务。无独有偶，有不少网友也表示“三价合一”这次真的要来了……
于购房者来说，已是麻木和恐慌并存，但娟子不得不提醒大家，在政府未出台相关政策之前，理性对待“传闻”！
什么是“三价合一”？
说实话，传了几个月，还有许多人并不太清楚什么是“三价合一”，娟子借用咚咚金服的解释在此做一个简单说明：
在二手房的成交中会涉及三个价格，1.房屋真实成交价；2.网签备案合同价（过户价）；3.银行贷款评估价。
1.真实成交价：由买卖双方敲定。
2.网签备案合同价（过户价）：房子过户前在房地产信息系统网签备案，用以计算税费。许多人为省下税费，都按照房管局最低计税指导价填写，这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。
房管局计税指导价：房管局根据自有的核定价格范围进行的自动评估（当前为真实成交价的7成左右），用于排除人为“低评”。
3.银行贷款评估价：银行对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价。
所谓“三价合一”，就是以上的三个价格保持一致，它是政府为了规范二手房交易市场必然会推行的政策：
1、可以避免“阴阳合同”；
2、可以避免“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例；
3、可以防止报低成交价来避税等。
“三价合一”会实行，只是时间迟早的问题
今年来，娟子参加多个论坛，多位业内人士一再表示“三价合一”政策会落地，只是时间迟早的问题。
深圳市房地产研究中心主任王锋也曾多次在谈及深圳房地产市场调控时表示，2017年深圳明显加大了去杠杆力度，比如采取上调首套房贷利率、规范二手房贷款审批和发放。
9月底三部委发布的反洗钱工作的通知，要求银行评估价要和网签价一致，不能高评高贷，不能阴阳合同，深圳将严格执行。
3月9日，在深圳市城市更新开发企业协会2018“新趋势 新征程”新春论坛上，王锋又再次强调，监管层面对于二手房贷款审批发放出台了新的215号文件，要求确保房贷与首付款之和不超过网签合同价格，不能再有阴阳合同和高评高贷，现在中央明确了必须按照这个执行。
《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》里的截图
业内：执行将影响二手房市场及购房者
张茂荣：政府要求银行按网签价审批贷款没有法律依据
盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师
我认为如果政府强制推进“三价合一”就是公权强奸私权，既没有法律依据也没有事实依据：
一方面，银行也属于市场主体，发放银行贷款的依据是中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》，该办法第五条规定的贷款成数是以实际成交价而非政府评估价为依据的；
二方面，政府评估价的出台是基于核定纳税的需要，即对实际成交价高于评估价的事实是明知并认可的，由此不能忽视实际成交价的存在；
三是《商业银行法》第四条明确规定商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉，政府也不例外。结论：政府要求银行按网签价审批贷款不但没有法律依据，而且明显违法，但在法律都让道于政策的人治非法治国家，我没有办法预测不会出台“三价合一”！
邓志旺：直接影响购房者 房价可能会下滑
深圳职业技术学院房地产研究所所长
“三价合一”年前就有传闻，现又在说这个事情，个人觉得执行的可能性比较大，三价合一是对整个房地产市场去伪求真，可规避二手房价格上的失真，打击偷税漏税有重要作用。
对购房者来说影响会比较大，要么对他的贷款金额会有一定压缩，要么就对他要交的税费会增加，所以不管哪一方面对于购房者来说都不是好事情。
从另外方面来说的讲，这个政策出台可能会对房价也会有一些轻微的影响。尤其是二手房的价格可能会下滑那么一点点，如果这样的话对于购房者来说，也可以说带来了一些补偿吧。
宋丁：估计还没这么快，但迟早会执行
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
“三价合一”当然是房地产市场的走向更加规范，更加透明、公开的一个市场模式，这样来操作于购房者肯定会加大购房成本，对置业者会有一定影响。
我个人认为，现在执行还有难度，这样一个政策目前在市场上没有披露更多信息的情况下，如果就马上就出台（4月1日时间也不长了），我个人感觉好像还没这么快，但这个政策执行是迟早的事情。
李宇嘉：对刚需会有冲击，对楼市的影响比较大
资深地产评论员
此政策主要规避之前的阴阳合同，规避了房地产的税赋，交税将按网签价来的房税，对于现有调控政策是一个突破，这是不合理的，对二手房房价也产生了错误的信息。交易过程中出现了高评高贷，个人通过银行高评把首付和月供都贷出来，这是非常危险的信号，国家出台这一政策目的是为了降杠杆。
对于刚需来说有一定的影响，未来的购房成本会提高，对刚需来讲会有冲击；对于投资客来说，我觉得是一个正面的信息；但对楼市的影响会比较大，对楼市的需求会是一个冲击。
悦航：调控力度微“加码”，预示着今年深圳楼市调控政策不放松
咚咚找房淘房哥专家
由于购房成本的提高，会迫使准有效购买力加速在政策前入市。结合本次市场的反应，促使短期内(政策前的1-2个月内)市场看房量以及成交量的提升和回暖。
同时，作为轻量级的行政手段，其作用不如提高首付以及提高购房资格门槛这类“重量级别”的行政手段，来得“显性”。通过微“加码”调控力度的预期管理，一方面预示着今年深圳房地产调控政策大概率不放松，另一方面也警惕来年市场投机热情“复苏”。
执行后，置业者购买二手房的成本会增加
早在2017年12月25日，娟子在《元旦起楼市将生变！传闻封杀二手房阴阳合同 购房成本或增加？
》 一文里就对此政策会增加二手房购房成本作了详细的说明。
一方面是首付增加：
现在及以前采用的阴阳合同，比如一套房子成交是500万，银行可以按照500万甚至更高给你评估，这样至少可以贷出350万，首付150万；现在如果按照国土局的合同，则总价可能是400万，那银行只能贷出280万来，以此来算首付增加了70万元。
也就是说在新政执行之前，为了少投入购房成交，评估价高可多贷款用于首付；为了少交税费，到房产登记部门提交的备案合同上，又是尽量少写的成交价。
假如按照最新的文件，通过做高评估价以降低实际首付比例，以及报低成交价来避税的玩法是玩不转了。在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。
比如一套房子实际成交价500万。假设政府评估价是450万，这时候贷款的基准价格只能按照450万计算，而不能按照500万。
另一方面是购买房产税费增加
咚咚找房资深淘房会成员——刘志永表示，如果政策真的出台，最直接的影响就是税费的增加，政策前后的对比，由于实施政策后，评估价上调为实际成交价，那么目前市面上大多数的房源（普宅），都会“被豪宅”，即便是不超豪宅标准，税费增加也是比较明显的。
下图是刘志永对执行“新政”前后税费的变动的计算对比，如一套400万的普通住宅（满2年），政策前网签价为300万，契税首套按1%交3万，二套按3%交9万，个税均按1%交3万；而新政后，网签价为400万，契税首套按1%交4万，二套3%交12万，个税按1%交4万；算下来新政后，普通住宅首套多交税费2万元，二套多交税费4万元。
如成交价1000万的豪宅（满两年），政策前，网签价700万，原始登记200万，契税首套按1.5%交10.14万元，二套3%交20.3万元，个税按1.5%交10.14万元；政策后，网签价1000万，原始登记200万，契税首套按1.5%交14.43万元，二套按3%交28.86万元，个税按1.5%交14.43万元。算下来新政后，豪宅首套多交契税及个税8.6万，二套多交契税及个税12.8万元。此外还需多加增值税16万元。
如上图所示，（真实成交价-国土局评估价）X税率=多交税费。
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