今天上午9：45，万科集团2017年度业绩发布会于在大梅沙万科中心举行。万科董事会主席郁亮，总裁 首席执行官祝九胜，执行副总裁 首席财务官孙嘉，董事执行副总裁 首席运营官张旭，万科董事长秘书朱旭等出席发布会，并分别对媒体及投资客提问进行了解答。
发布会现场
据了解，2017年销售金额达到5299亿元，增长了45.3%，增速高于全国商品房的市场水平。营业收入达到2429亿元。归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.44%。每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%，全面摊薄的净资产收益率21.14%，同比增长2.61个百分点。
郁亮：中国房价单边上涨时代已经结束
万科董事会主席 郁亮
提问：刚刚说到了比较多的变化，定位从城市配套服务商为城乡建设与生活服务商，请您介绍一下这个新定位有什么内涵？
郁亮：作为董事会主席，我的体会是要做好八个字：把握方向、布局未来。把握方向最主要是把握时代的前进方向和行业的发展方向；布局未来是要做好战略布局和建设好机制、培养好人才。
没有成功的企业，只有时代的企业。一个企业的战略定位一定是基于对时代的判断基础上。我们正处在一个伟大的新时代，既然我们拥抱新时代，就需要告别旧思维。我们再用旧思维思考，那我们对新时代来临的意义可能会理解不到位。
新趋势：中国房价单边快速上涨时代已结束
新的时代对于我们来说，最深远变化有两点：
第一，社会的主要矛盾发生了变化：从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
未来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多的关注。举个例子，有些房子是空置的（包括住宅，也包括商业、办公和酒店等），但是，一些刚刚进入城市的年轻人还没有房子住，或者还没有满足有尊严的居住，这就是不平衡。比如说教育、医疗、养老等，目前的供应还是短缺的，这就是不充分。所以，面对不平衡不充分的问题，我们要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情？这是我们需要去思考和回答的问题。
第二，国家的发展阶段发生了变化，从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。发展比速度重要，对于我们企业来说，就不是片面追求规模，而是更关注发展的质量，包括产品、服务的质量，也包括经营管理的质量。企业的经营管理，要有助于社会整体的健康发展，要对社会整体的健康发展作贡献，不要添乱，更不能够成为麻烦制造者。其次，我们经营管理水平要放在全球视野检验，和全球最先进的管理水平同场竞技，和效率最高的企业正面竞争。
在新时代下，首先十九大报告中有三句话需要我们牢牢记住：1.关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；2.关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；3. 关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。
具体来看，我们的行业有什么趋势呢？
为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。
到今天，我们认为，住房全面短缺时代已经结束了。我们看套户比，从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。
但值得注意的是，“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。
不平衡，主要体现在分化上。不同城市之间，同一城市的不同区域之间分化现象特别明显，这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位，需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析。
不充分，体现在相关服务上。过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列。
我们下面看到是房价问题，我很少谈房价问题，我想今天借这个机会谈谈房价，可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。
总之，行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。
万科转型：以人民的美好生活为己任 以“城乡建设与生活服务商”为定位
下面谈谈万科即将进行的转型，是全面和深刻的。用一句话来概括：
以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。
这里面有三个关键词：城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。
重点谈一谈“城乡建设与生活服务商”。我过去一段时间里面去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建设者有两个特点：有没有住过城中村，有没有丢过自行车。现在来看，目前深圳城中村仍然居住着800万左右的人口，这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。
城中村是村还是城？我也去了坂田的一个村，20年前是标准的农村，因为有了华为、富士康，成为华为、富士康新兴制造业的配套基地，现在已经成为了深圳创新制造城市的一个非常重要的配套部分，今天很多华为员工还住在这里面。我们的“万村计划”就是要改造这样的城中村，提升它的居住品质。我去年也去了江苏兴化的东罗村（音），万科做美丽乡村和乡村振兴计划的第一站在那边。人们常说江南水乡，但是，现在很难找到江南水乡了，但是，在东罗村可以找到，它在苏北，没有任何的工业，生态保护非常好，我们也在帮助乡村面容改变。
今天万科做的事情总结下来就知道，万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。建设，我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。
从“配套服务”升级到“生活服务”，升级的是什么？主要是“内容”。“配套服务”更多是硬件，而“生活服务”不仅包括硬件，也包括软件。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。
这个定位，具体来看是四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。这个内容年报中有所讲述，就不重复了。
健康可持续：这个是万科一贯的发展原则，这里就不展开谈了。一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去，这样才是长期发展应该坚持的原则。
领先领跑；领先对万科来说，是领行业发展之先、创新之先、风气之先，这三个领先。面对大时代和行业的变化，谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。领跑就意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。可以具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可方面。
所以，我们万科这一次的战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”，既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解，也是我们过去5年以来，在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。
祝九胜：金融监管有利于行业中长期健康稳定发展
总裁 首席执行官 祝九胜
提问：祝总来自银行系统，现在国家在金融监管方面一直在加大力度，不管是恒大、万科，在这个新时代，在金融监管加强、去杠杆的背景下，对房地产行业有什么影响？万科以什么姿态来应对。
祝九胜：无论行业政策，还是金融监管政策，出台是及时、必要的，我们欢迎、支持和拥护。谈到政策影响，我们重点看它的中长期影响。这些政策有利于行业中长期的健康稳定发展，影响是积极的。
万科一直在经营方面相对稳健，在加强监管、去杠杆的背景下，对于有品牌、有信用，持续、稳健经营的企业来说，其实相对是个利好的机会，万科也将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，助力整个行业真正回归到住宅属性。
张旭：万科用科技赋能的方式不断提高运营能力
董事执行副总裁 首席运营官 张旭
提问：我想问一个关于租赁住宅的问题。万科在租赁住宅方面的情况如何？在2018年的发展计划和旧城改造未来的规划。
张旭：2017年持有超10万套的租赁资源，开业3.2万套。我们在租赁市场的战略目标，是为城市新进入者提供中长期的公寓租赁及相关服务。至于实现路径，有许多的解决方案，大家知道泊寓是我们的方案。到今天为止有29个城市，获取10万间，已开业96个项目，在2018年希望新增10万间。
另外一个方面，大家看到，刚刚郁总介绍到很多城中村，城中村承担了很多城市的配套和服务的重要作用。我们在深圳施行了“万村计划”，我们愿意到村里面去，希望通过运营能力把城中村重新改造、做更多的配套和治理，提供更安全、舒适的环境给使用者。
我们也会和许多的机构合作，包括政府安居房方面的合作，通过我们的运营能力，通过配套服务的能力为所有的年轻人、城市建设者提供服务。我们希望未来在中国租赁住宅领域里面可以成为领先、领跑者。
万科已是领先的物流商 除了仓储之外还希望能发展冷链物流
提问：材料上面写了2017年有36个项目，今年到现在还有新的项目，我比较好奇在物流地产方面有什么目标，对万科业务来说有什么帮助？
张旭：2014年底开始，通过3年的努力和实践，包括去年参与普罗斯的私有化，我们现在已经是行业领先的物流地产商了。未来怎么定位我们的业务？在中国，物流是衔接所有生产和老百姓的桥梁，我们希望搭建一个平台，这个平台链接生产、消费者，通过平台服务好老百姓。这是我们的愿景，也是我们做这个业务的初衷、初心。
未来怎么做？我们一方面是继续深耕仓储，另一方面可以提供更多服务。我们聚焦在城市圈、中心城市和核心城市布局，未来我们希望服务更多的客户，服务更多的老百姓，在更多的城市服务。不仅仅是仓储，我们还要提供更多服务，比如说用科技赋能的方法，去服务更多的小电商，因为小电商仓储还是比较难的，为他们提供更多的服务，让他们有更好的发展空间。
至于和普洛斯之间，我们探讨的是协同发展，到海外是以普洛斯为主。目前普洛斯是欧洲第二、在巴西和日本都是第一。在国内，我们更多是看创造增量价值，在运营服务里面怎么做得更深入。当然，我们希望能够在中国物流市场上，除了仓储之外，还希望能发展冷链物流，为老百姓的食品安全和餐桌上的质量提供更好的保障。
万科商业平台宗旨“为家而建” 股票分红时间是最长的上市公司
提问：万科未来的规划怎么样，会不会继续并购，以及商业和运营整合得如何，如何理解领先、领跑？
张旭：印力是万科的商业运营平台，它的宗旨是为家而建，为所有的家庭提供服务，这是我们的商业宗旨。当然，万科做任何一件都希望领先领跑，数一数二。
未来一定会继续发展，因为我们所有的宗旨是希望更好地服务客户、服务更多的客户。到今天为止大概有1千万平方米的商场面积，我们希望在未来更好地发展，用科技赋能的方式不断提高运营能力，不断提高服务客户的能力，往这个方面不断的努力。
提问：我们看到2017年业绩非常的漂亮，营业收入是超过了2千亿，净利润增长率超过了30%。我想问一下，在完善分红方面都有什么制度？未来怎么样更好地回报投资者？
朱旭：我们可以回顾万科的历史，万科是中国持续现金分红最长的上市公司，总额455亿元，远远超过股权融资总额。最近几年来，现金分红保持了30%以上，而且现金分红的总额在持续稳健的增长。未来，万科也会继续做好现金分红相关的工作，保持业绩稳定的增长，有好的业绩以分红来回报给投资者。
朱旭：万科2017年度业绩推介
万科董事长秘书 朱旭
我将分为三个部分来讲：1、2017年的亮点；2、2017主要工作；3、未来展望
2017年亮点回顾总结6点：
1.销售金额在2017年达到5299亿元，增长了45.3%，增速高于全国商品房的市场水平。
2.净资产收益率21.14，提升了2.61个百分点。
3.集中式租赁住宅累计获取10万间，全国领先。
4.2017年世界500强排名达到307位，提高了49位。
5.在2017年深圳地铁成为我们第一大股东。
6.在过去的一年，我们投资者关系工作也得到了大家的认可，被投资者协会评为全亚洲最佳投资者关系公司。
2017年主要工作，分为财务指标、业务情况、组织管理和社会责任方面的情况。
未来展望
九大报告为我们展示了中国将进入新的时代，我们认为关于房地产行业的三句话是一定要记住：
（1）房子是用来住的，不是用来炒的；
（2）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住宅制度。我们也看到去年从中央到地方出台了很多政策，推动大中城市发展的住房政策。
（3）让全体人民住有所居。就要求这个行业服务全体的人民，用产品解决结构需求，不但包括商品房的供给需求，还有社会保障的需求，同时，与这相关的产品和服务必然有非常大的发展空间。
以下是万科公告新闻：
万科发布2017年度报告
各项业务保持稳健增长健康发展
战略升级“城乡建设与生活服务商”
3月26日，万科企业股份有限公司发布2017年度报告。年报显示，公司各项业绩亮点突出，传统业务稳健增长，新动能业务发展良好。在2012年围绕城市、围绕配套服务进行转型的基础上，公司把战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。
年报显示，2017年，万科实现营业收入2,429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；每股基本盈利2.54元，增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%，同比增加2.61个百分点；2017年公司上缴税金566亿元。
根据同日披露的2017年度分红派息预案，万科每10股拟派送人民币9.0元（含税）现金股息，以此计算，2017年度万科现金股利约为99.35亿元。
公司在“财富世界500强”位列第307位，比上一年提升49位。
各项业务保持健康稳健发展
年报内容显示，2017年万科在传统业务保持稳健增长的同时，其他各项业务亮点纷呈，不少新动能业务取得长足进步，为保证集团持续健康发展打下坚实基础。
——房地产业务，在全国商品房销售增速放缓的大背景下，2017年万科实现销售面积3,595.2万平方米，同比增长30%；销售金额5,299亿元，同比增长45.3%；全年销售的产品中住宅占比82.7%，其中93%为144平方米以下的中小户型。
2017年万科实现结算面积1,980.5万平方米，结算金额2,330.1亿元。由于销售规模远高于结算规模，截至2017年底，万科已售未结资源大幅上升，合并报表范围内已售未结面积2,962.5万平方米，同比增长30%，已售未结金额4,143.2亿元，同比增长48.9%。
报告期内，万科在全国商品房市场份额上升至3.96%，较2016年上升0.86个百分点。在开发业务已进入的76个境内城市中，万科在22个城市销售金额超百亿元；在37个城市销售排名位列当地前三，其中22个城市销售排名第一。
2017年万科获得绿色建筑标识项目面积达到4,372.4万平方米，绿色建筑面积累计达到1.12亿平方米。2017年开工的面积中，84%采用工业化技术，主流产品相比传统工艺实现工期提效20%。为最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，持续推广绿色建筑而不懈努力。
——租赁住宅业务，万科大力发展租赁业务，整合形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个一、二线城市，集中式租赁住宅全国领先。启动“万村计划”，参与城中村综合整治和经营，与深圳人才安居集团战略携手，在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开合作。
——物业服务业务，万科物业已进入80个城市，2017年连续八次蝉联由中国物业管理协会和中国指数研究院评选的“中国物业服务百强综合实力TOP1”，荣获“2017中国物业服务品质领先品牌第一名”、“2017中国物业服务百强满意度领先企业”以及“2017中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”等荣誉，在口碑和品牌方面继续领跑行业。
——商业地产业务，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1,000万平方米。以印力集团为商业地产运营管理平台，2017年10月，印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划，实现商业物业资产证券化。
——在物流仓储业务，万科已累计获取项目62个，总建筑面积482万平米，稳定运营项目平均出租率达到96%。联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团，参与完成全球领先的现代物流设施提供商普洛斯私有化。
——冰雪度假业务，2017年11月至2018年2月雪季期间，吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超过50万人次，创历史新高。万科松花湖度假区荣获第五届世界滑雪大奖颁发的“2017年度中国最佳滑雪度假区”称号。
此外，万科在养老、教育及其他业务方面进行积极探索。截至2017年底，已在15个城市布局养老业务，获取项目约170个；在全国参与运营超过10所学校；与新加坡悦榕集团合作，共拓酒店等相关业务；与华人文化控股集团携手，探索文化领域的产品和服务。
以现金流为基础坚持理性投资
面对房地产行业调控和融资收紧的宏观环境，万科坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，持续强化资金管控。2017年，万科实现经营性现金净流入823.2亿元，同比增长108%；截至2017年底，持有货币资金1,741.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（622.7亿元）；截至2017年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为8.8%，继续保持行业较低水平。良好的财务、资金状况使万科继续保持行业领先的信用评级，标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。
面对土地市场的激烈竞争，万科在开发业务上保持谨慎投资，根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏，关注各种并购机会和合作、股权收购、代建等多元化渠道，获取合理价格的土地资源，满足可持续发展需要。截至2017年末，万科在建项目总建筑面积6,852.8万平方米，规划中项目总建筑面积6,321.9万平方米；2017年，新增开发项目216个，总规划建筑面积4,615.4万平方米，权益规划建筑面积2,768.1万平方米。按投资金额计算，新增项目90%位于一、二线城市；此外，万科还参与了一批旧改项目，权益建筑面积约289.1万平方米。
科技赋能组织赋能成效显著
坚持用科技为企业赋能，通过“沃土计划”（信息化和数字化建设项目）进一步推动精益化运营，推出移动在线“服务家”改善客户体验，推出“在线家”、“分享家”、“置业神器”等助力营销推广；通过筑融（ICP）系统打通核心业务流程；借助智慧数据平台慧眼（IDP）系统提升数据交互效率。
在保持质量领先的同时，大量采用信息化技术提升项目管理运营和客户体验，推广BIM技术应用，开发BIM 5D工程管理平台，推出APP“匠心”实现精细化管理，应用能源管理系统实现商业项目绿色节能运营。
以“共识、共创、共担、共享”为基本理念，2017年启动组织重建工作，探索奋斗者培养体系，进一步完善薪酬机制，鼓励真实价值创造。作为事业合伙人的重要组成部分，万科于2014年推出项目跟投制度，并根据实际情况不断迭代完善制度。跟投制度将项目经营成果与员工个人利益直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。截至2017年底，万科已有502个项目引入跟投机制。
积极履行社会责任倡导健康文化
在实现业绩增长的同时，万科积极履行企业社会责任，让更多人分享企业发展成果，在精准扶贫、美丽乡村建设等方面做出了力所能及的贡献。
2017年，万科在30个城市、289个社区开展垃圾分类；万科公益基金会发起了“绿色乡源”计划，推动农村居民使用清洁炉灶；和深圳市政府共同在西藏拉萨捐赠建立西藏非物质文化遗产博物馆；积极探索乡村振兴新模式，完成江苏省兴化县东罗村的改造；援建的塔合曼学校在2017年5月新疆塔县地震中经受住了考验；在河北省张北县捐建的12个光伏扶贫电站并全网发电。
万科还积极推广健康运动，在42个城市举行了84场乐跑活动；组织雄安新区100名少年儿童参加航海冬令营训练。
想要获得独家房产信息及房源信息，建议您加入9.9速购服务，我们有专人为您提供答疑、房源、交易指导等一条龙购房服务！
粤公网安备 44030402000760号
