三价合一，3月回暖的楼市将走向何方？

作者：张粉层 卢旭旭   制图:张馨冉

导语：

距2016年深圳调控第一条“325”政策颁布已过去2年，“深八条”已影响深圳楼市十八个月，新房均价在此影响下已持续缓步下跌，进入三月，楼市已从春节效应中复苏，全市成交新房住宅2029套，环比增加1.5倍。

3月底颁布了深圳市二手房“三价合一”政策，在很大程度上影响了购房者的市场信心，二手楼市短期内冲击应该会比较明显，2018年的楼市环境不容乐观，3月二手房成交量大幅增加，后市走向扑朔迷离，在新政影响下，新房市场的活跃度有望增加。

01 全市均价十八连跌至54185元/㎡

距离“325”政策颁布已2年，“深八条”一年有余。房价的过快上涨已得到明显抑制。现阶段新房均价已连续缓步下跌，趋于稳定态势。3月新房市场已从春节假期效应中复苏，成交量显著回升，改善型住宅与刚需盘同步上涨，全市均价依旧保持微跌，环比减少6元/㎡，为54185元/㎡，同比下跌1.0%。

各行政区方面，罗湖、福田两区成交量处于低位，区均价受个盘影响较严重，导致区域均价起伏较大；南山区为全市改善型中高端住宅成交的主力区域，3月在华润深圳湾悦府集中成交下，均价环比上涨5.4%至109661元/㎡，同比上涨10.3%。

宝安区方面，位于龙华的大盘鸿荣源壹成中心和鸿荣源尚峻是区域的成交主力，成交结构和上月相似，全区成交均价保持稳定，环比小幅下跌1.6%，为56209元/㎡，同比上涨16.0%。

3月成交量的回升，主要原因是坂田片区的改善型住宅和平湖、坪山片区的刚需盘成交量同步上涨，龙岗区域均价走势依旧毫无波澜。龙岗区均价略微回调，为39552元/㎡，环比下跌0.8%，同比下跌8.1%。

受2016年10月颁布的“深八条”的影响，房价自2016年10月开始出现“十八连跌”，2018年3月成交均价54185元/㎡。

02 节后反弹，3月新房成交2029套环比增逾一倍

进入三月，春节效应已完全消失，新房成交量显著回升。在龙岗、宝安区刚需盘集中成交带动下，全市成交量大幅增加，无论同、环比均显著回升。但是3月底颁布了深圳市二手房“三价合一”政策，虽然对新房市场无直接影响，但是一定程度影响了购房者对市场的信心。3月全市共成交2029套新房住宅，环比增加155.5%，同比增加152.7%；成交面积204028平方米，环比增加162.5%，同比增加154.1%。

虽然节日效应褪去，但是新盘供应量依旧吃紧的福田、罗湖两区成交量处于较低位，罗湖区成交30套新房住宅，成交面积3465平方米；福田区成交12套，成交面积2311平方米。盐田区零成交。

龙华片区的大盘依旧是宝安区的成交主力，全区3月共计成交875套新房住宅，环比增加176.0%，同比增加147.9%；成交面积86751平方米，环比增加192.7%，同比增加177.5%。其中位于龙华片区的鸿荣源壹成中心、鸿荣源尚峻是区域的成交主力。

龙岗区是全市的成交主力，成交量占全市的一半。3月共成交1008套新房住宅，环比增加150.1%，同比增加175.4%；成交面积92785平方米，环比增加144.7%，同比增加171.5%。佳兆业城市广场、卓越星源等是区域的成交主力。

03 2房成交1089套，占总量的54%

2018年3月，深圳全市共成交2029套新房住宅，2房和3房是成交主力，合计成交1683套，占总量的83%；1房成交120套，占总量的6%。

4房成交210套，占总量的10%；4房以上成交13套，占总量的1%，复式成交3套。

04 3月仅1个楼盘预售174套住宅

2018年3月，深圳仅1个楼盘取得住宅预售许可证，预售户型供应量为174套，其中3房156套，占总量的90%；1房16套，占总量的9%；二房预售2套，占总量的1%。

05 小户型产品成交均价46737元/㎡

数据显示：2018年3月小户型产品90㎡以下的户型整体成交均价46737元；改善型产品90~144㎡户型的整体成交均价50812元；大户型产品144㎡以上的户型整体成交均价93149元。

06 市场复苏，3月二手房成交6276套环比增八成

进入三月，春节的假期效应已完全褪去，二手房成交量显著回升，相对去年同期也有明显上浮。但是3.28颁布的“三价合一”政策，将遏制“阴阳合同”和“高评高贷”，直接影响二手房市场，预计后期二手房成交量会有小幅回落。3月全市共成交6276套二手房，环比增加82.2%，同比增加13.9%；成交面积515287平方米，环比增加51.4%，同比增加7.9%。

宝安区成交1330套二手房，环比增加1倍，同比增加36.4%；成交面积115018平方米，环比增加89.1%，同比增加19.1%。

龙岗区成交1369套二手房，环比增加71.3%，同比增加2.1%；成交面积111278平方米，环比增加65.7%，同比减少3.2%。

结语：

春节效应褪去，3月成交量已出现显著复苏，但是新颁布的“三价合一”政策无疑对楼市又是一个冲击因素，同时也反映了国家对房屋回归居住属性的决心。在新政影响下，二手房置业的难度或许有所上升，总价低、性价比高的新房则更受刚需置业者的青睐。

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