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3月成交过万套!“三价合一”楼市降温明显!

咚咚金服 金融 发布时间:2018.04.10 17:25:43
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据国土部门相关数据,3月份全市新房住宅成交套数2029套,成交均价54185元/㎡,全市均价依旧保持微跌,环比下跌6元/㎡,同比下跌1%。天悦今天聊一下成交数据实际情况。

(备注:以上数据来源国土局网站)


——01  新房成交信息——


不管是新房还是二手房,国土局的备案时间都是有滞后性的,这个比较好理解,因为你签完买卖合同也不是立马去国土局办理登记,中间还有很多事情需要做比如需要准备首期款、购房资料、银行审批等等。


以下新房大致交易流程,看了你就明白了。


(注:交楼和领证具体看开放商的交楼时间)


国土局体现的备案数据是:签署买卖合同同时支付首期款之后,才去国土局进行备案,而并不是只签署认购合同就会备案的。所以大家看到的这个国土局成交数据一般是会滞后1-2个月左右的时间甚至还会更久,因为大家在签完认购合同后,会有一定的时间准备资金。当然也有部分是签完认购合同7日内就签署买卖合同和支付首期款的。


其实买新房大多数买家都不太愿意太早支付首期款,因为大家都知道新房交房时间比较晚,除非是新房现售的项目交楼比较快,其他的都要等上一两年才交楼。


开放商会要求签完合同后一般是一周内交齐首期款,宽松的话一般可以去到一个月。交完首期款之后才开始准备购房资料一般这个时间去到一个月左右,甚至有的购房群体可以拖到3个月以上。曾经我们实操过一个拖了半年的,这样可以拖延供楼时间。


所以说3月份新房商品住宅成交2029套是不能完全反应3月份的市场成交水平,实际成交量会更高。而深圳新房二手房成交量早在N年就已经开始倒挂了,二手房市场更能体现市场实际情况。二手房成交实际情况如下:


——02  二手房成交信息——


据国土局数据显示3月份全市成交6276套二手房,环比增加82.2%,同比增加13.9%。


3月份房地产市场历年来成交量相对都比较活跃,今年也不太例外。据天悦了解到3月份深圳二手房市场局部区域成交比较活跃其中如:关内的优质学区房、西部热点区域宝中、刚需上车盘布吉等片区,大部分区域稳中有升。保守估计3月份二手房实际成交在7000-8000套,量在价先,这个成交量具备房价上涨的条件。


(备注:以上数据来源国土局网站)


国土局的成交数据显然也是存在较大的滞后性。先看一张二手房交易流程图:


二手房的交易流程相对更加复杂一些,流程步奏更多,而国土局的成交数据是以备案时间为准,目前二手房国土局备案是以签网签合同时间为准。到这一环节那么二手房交易流程基本已经完成了一半。


只有赎完楼注销抵押登记后才能打印网签合同,如果卖家是红本在手的可以随时打印网签合同,但是中介考虑到一定风险问题会到递件过户的时候打印(还有一种可以打印网签合同一会会讲到)。所以国土局成交数据滞后1-2个月甚至更久。因为我们签完合同,都会有一定的时间准备相关资料、资金等。


二手房自助交易合同打印,这就是另一种打印合同的方式:


国土局网站就可以自己注册打印,第一次打印会有点小复杂。这个红本不在手也可以打印。上月28号,三价合一政策出台,有人选择观望有人选择在政策实施前赶紧把房子买了更踏实。


话说3.28晚上天悦也忙到了凌晨1点,帮会员签买卖合同,会员在会议室和业主签合同,天悦在电脑前就是通过自助交易打印合同,就是为了在12点前打好网签合同,就可以执行原来的政策。


——03  成交类型信息——

(备注:以上数据来源国土局网站)


从以上两张图中了解到,刚需户型成交占比约60%,改善互相成交占比是40%。据天悦从各渠道了解的是3月份成交的客户群体是以改善和名校学区房为主以及投资客,而刚需成交比例相对减少。

(备注:以上数据来源国土局网站)


上图反应了商业类商品房(商务公寓、写字楼、商铺等)成交占比高达45%,受限购限贷等政策深圳商业类的商品房成交持续较活跃,投资房产更加多元化,但也不排除后期商务公寓有收紧的可能



总结:


3月份市场比较敏感,楼市成交量有较大的提升,名校学区房优质改善房成交比较活跃,价格有明显上涨趋势,楼市开始蠢蠢欲动。


3·28“三价合一”政策出台,短期内属于利空,预计未来半年楼市会比较平稳,成交二手房会进入缩量期,利好新房。三价合一出台及时的给3月份楼市上升的火苗浇了一把冷水,购房者观望情绪更为浓厚,卖房周期延长。该政策主要是针对深圳二手房,特别是三价合一后被“豪宅化”的普通住宅,税费成交增加较高


任何一次政策出台,其实也可以把它当做是一次机会,可以借着这次调控,优化资产以次换优,调控时期选择机会和性价比高的房源会更多,特别是刚需改善置换的家庭,现在置换属于比较好的时期。

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