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朱罗纪:限价刺激了富人抢豪宅

资讯中心 媒体 发布时间:2018.04.11 07:18:34
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如果我们用2年时间,得到这样一个“10万+豪宅也被抢”的房地产市场,你什么感觉?

 

一边是,深圳很成功的实现了房价的“17连跌”。另一边是,2000万起一套的楼盘卖房子也能被抢。不想直面真实的世界,你就逼着自己活在新闻联播里。


昨天被抢的万科臻山府,不是第一例,也不会是最后一例。把最近这段时间的类似事件串起来,各位看看。

 

第一例,安托山万科臻山府二期。222套住宅,231、240㎡大户,备案价约9.75万元/㎡(加上精装价格过10),总价2000万起。臻山府一期去年4月30日卖,220套住宅,均价约99660元/㎡。1年过去,下调约2146元/㎡。有意思的一点,这个楼盘的其中1栋,要拿出来做人才住房,10w+的人才房(是开发商拿着个做了交换,政府才批的价吗?)。

 

第二例,香蜜湖深业中城。2017年12月27日,深业集团宣布,香蜜湖豪宅深业中城转为高端长租公寓,不再发售。这个项目建面36万平米,含有420套豪华装修住宅,户型面积130-230平米。把一个10w+的豪宅项目转为长租公寓,这几乎是全国第一例。

 

我了解到,据说开发商期待价格15w左右,而政府只给批不到10w。直接导致了大量的关系户出现(有没有排2公里我就不清楚),关系摆不平,只好转租。

 

第三例,深圳湾华润悦府2期。2017年8月16日,华润悦俯二期开盘,350套住宅,单价9.3-16万,均价12万/平,1房106平总价1100-1523万,2房166平总价1875-2560万,3房225平总价2720-3650万。当时轰动得不行:“2000人抢350套房”,还说“土豪们排队1公里”,后来数学不好的造谣者被抓了。

 

后台有个朋友一直想买悦府,千方百计打听,后来打听到了:有中介说,给喝茶费80万能买到别人转手的。最终还是没搞定。


还有第四例,还没发生但是看起来也会是“炸裂”级的,科技园华润城润府3期。三种户型,89平米、150平米、190平米。前段时间传出来也要学深业中城,但好在样板房做好了,也对外发出了禁止喝茶费的声明,说明还是要卖,但现在没有任何发售节点的信息。润府现在的二手单位也到了10w,据说要抢房子的土豪也已经排了长队。

 

这些10w+楼盘的共同特征是:不是价钱高不高的问题,而是买不买得到。

 

今天的深圳,弥漫着“有钱人的焦虑”(拿着2500万也买不到房子)。是不是真的焦虑我不关心,但你觉得这些案例传出来什么信号?

 

1、政策并没有让购房人对房价继续上升的预期稳定下来,反而大大刺激了富人买房投资的意愿。

 

我从2016年调控开始就陆续发文提醒,限价不会降低需求量,只会让购房需求更猛,这是很基本的市场逻辑。因为人人都看到了,政府把房价打到了市价之下。尤其是豪宅,新盘和二手的价格倒挂往往都达到2-3万/平米那么大,20-30%的空间买到就赚到。谁有钱,谁都会蠢蠢欲动。

 

2、富有购房人的支付能力比我们想象得强劲得多。

 

上面这些房子的价格,显然都远远超过了深圳人的平均支付能力。但依然这么火,显示出很重要的一点:深圳的财富集中度在上升,有钱人越来越多。这个财富集中度不一定全部指向财富的两极分化,还涉及到外地的富人越来越多的涌向深圳。

 

过去这几年,我们注意到:包括深圳在内的大城市房价,和在地人均购买力将越来越没有关系,而是由财富集中度来决定。这些大城市的房子,尤其是豪宅,面向的人群不是本地人,而是全国甚至更大的范围。价格机制不变,谁来决定它的价格?谁有钱谁决定。

 

这几年来,豪宅价格呈现出根本压不住的势头,根本原因在于深圳在全球范围内整体城市地位的提升,以及整个城市创新活力的迸发,对精英人才吸附能力的提升。有时候我甚至在想,即便是一次性付款(现在的贷款政策已经逐渐逼近),他们也可能一样消化得了。这个我们要正视。

 

对房价继续上涨的预期没打掉,手里又有钱,人们就继续买房子,千方百计继续买房子,就这么简单。放到10w+的豪宅如此,放到其它类型的普通住宅上,也是如此。

 

继续问,为什么限价,甚至五限令这么猛的政策,都没有让预期稳下来?

 

因为购房人用了2年,没看到有能够改变预期的东西出来,或者说还不够多。租购同权算一个,房地产税算一个,但这是远水。近渴呢。供应,尤其是平价住房的庞大供应计划,在哪里。没看到。

 

我早前的推文里也提醒过,像限价这样的政策,不会带来价格下跌,却会造成供应量下滑。2年过去了,大家看看这张表格。


深圳新房住宅批售量从2015年的690万平米,掉到了316万平米,腰斩。而同期,商务公寓和办公楼的批售量都出现了大幅上升——商务公寓上升了55%,办公楼上升了125%

 

我们是因为住宅短缺(导致的价格飞涨)而推行史无前例的调控政策,但是调控进一步造成了住宅短缺。这些数据也许小白们一时看不到,但是他们游走于市场,能够感受得到,市场上越来越没有房子可挑选


不是要实际的供应才能改变人们的预期,但是远期充足的平价住宅供应计划更看不到——比如类似董建华当年的“八万五”。就算是购房者想相信房价稳定,拿什么信呢?


但是,最后,我要说。走到2年后的今天,我已经断然不敢再说,重新检讨更换调控政策这种傻帽提议了。总有一种办法,搞到最后让所有人都觉得,这就是最好的办法。不是因为它正确,而是因为你无法承受再放弃它的代价


现在就是。

 

2年前,我会说,一味的行政限制,起不到什么根本性作用,反而会浪费我们寻找正确方案的宝贵窗口期——比如制定出针对未来远期的平价住房供应计划,不设天花板的猛增供应量。但是现在,你说放开价格吧让市场去决定,那好不容易连跌了17个月的房价就要翻转头了,谁也承担不了这个风险。

 

但继续执行这种政策,我们就必须要接受,类似万科臻山府这种抢豪宅的现象,会继续出现。

 

而且,这样的政策执行得越久,正面效应就会越来越少,反过来,负效应却会越来越大——比如住宅供应量的继续缩减。

 

继续下去,如果每次卖个豪宅都要抢,那么,不排除一种可能,所有高价楼盘的批售会被禁止


(来源:朱罗纪)


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