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楼市重磅 | “三价合一”新政落地,置业该何去何从?

咚咚楼情 发布时间:2018.04.12 12:05:36
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3月28日,深圳楼市调控再出新招,宣布实施“三价合一”,并从3月29日开始“正式实施”。


新政落地后,二手市场活跃度一度下降,购房者开始观望,相反的是新房市场量价齐涨,“三价合一”后新房关注热度持续升温。



三价合一是什么?


在实施“三价合一”之前,买房其实有4个价格:成交价、银行评估价、网签价、计税评估价;实施“三价合一”之后,银行将根据网签备案合同价款和银行房屋评估价的最低值作为计算基数,确定贷款额度。



三价合一后,

买房会发生什么变化?

 税费增加


深圳前两个月二手房价格指数为全国第一,二手房市场出现了一些投机炒作的现象。“三价合一”新规对稳定房地产市场,保持房地产市场的调控目标的意义重大。


三价合一后,若购房者想提高贷款评估价,三个价格都要提高,也就意味着税费的提高。这对于楼龄较早的房源、非普通住宅影响较多一些。



“三价合一”后的房产税费表格

(资料来源:乐有家研究中心)


在深圳严格压制新房备案价的情况下,由业内人士认为,新房会更火,因为消费者会转向税费更低的新房市场。


首付增加


三价合一前,部分首付不充足的客户,会采取“高评高贷”的违规方式,支付几万元高贷费,把评估价格做高,从而能够从银行多贷款,凑够首付及贴补月供钱。三价合一后,这种做法将得到有效抑制。


举个例子:假设一套房屋实际成交价为1000万,为减少税费支出网签备案合同价定为800万。

 

三价合一前:


银行贷款评估价可达1000万或更高,贷款额度为1000*0.7=700万。买方需支付首付为300万,或者更少。


三价合一后:


银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价,贷款额度为800*0.7=560万,买方需要支付的首付为1000-560=440万。相较之下,首付增加了140万。


所以,三价合一实际上是调高了税费和首付。三价合一后,部分按揭购房者将面临3种选择:


①要么维持首付不变,选择付出更高的税费。

②要么维持税费不变,选择付出更高的首付。

③要么选择一个平衡点,降低点首付,提高点税费。


三价合一后,

买什么房子最划算?


地产行业专家宋丁认为,深圳是全国存量市场最突出的城市,二手房交易量占比在全国最高,超过70%。现在,深圳一二手倒挂的现象已经比较明显,和周边的同类二手房相比,一手房价的确相对低一些。

 

总而言之,在此政策之下,不管评估价和网签价上调还是下跌,购房成本都会增加,但更大可能会体现在税费增加上。不过此政策只对二手房有影响,购买新房没有税费转嫁的因素,只有少量契税,因此对新房来说也算“变相利好”。

 

刚需及改善型置业者:

果断入市才是王道


所谓的“三价合一”,对投机资金具有震慑作用。面对城市价值的快速提升,人口急剧膨胀,楼价向上空间巨大的预期,以及新房、二手房成交价严重倒挂的现实,把握入市机会是王道。


*文章部分内容、图片等来自网络,如侵则删。


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