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租金涨3倍!“首个只租不售地块”入市 深圳红山地块呢?

搜狐焦点深圳 发布时间:2018.04.13 16:24:15
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2016年11月16日,在北京“限房价、竞地价”政策推出后,万科以109亿拿下两宗海淀永丰产业基地的地块,也是北京首批企业自持租赁房地块。


日前两宗地已经建成“万科翡翠书院”,成为北京的首批企业自持租赁房。该项目的户型主要分为两类:占70%的一类是月租金1.5万至1.8万元90平方米三居室,另一类是月租金3万至4万元的180平方米以上复式四居室。


该地块位处中关村外13公里、西二旗外8公里,据悉租金方面,10年租金不涨,180万一次付清。也就是说,90平米精装小三居,每月租金1.5万元。


据观察者网查询计算,距西二旗1公里内的90平小三居月租均价在6500元左右,而距西二旗8公里的万科翡翠书院小三居月租1.5万元至2万元。如果前者的价格每年上涨10%,则在第10年时,前者的价格才会涨破每月1.5万元(15327元)。


而据查询,万科翡翠书院附近的新盘价格在70000元/平左右,180平米售价1260万,其中,3万至4万每月的复式四居企业自持租赁房10年房租总价为360万至480万,后者的价格是前者的约三分之一。


其中,以70000元/平的新房均价,在周边入手一套90平米精装小三居,首套购房者贷款7成为441万,30年期月供2.3万,与万科翡翠书院小三居月租金相当。


也就是说,既然能一次掏出几百万交房租,租金几乎等同月供,你会月供30年选择70年的产权,还是一次性付款180万买一个10年的使用权,一时间成为业内的热点。


1

租10年,180万1次付清

为何租金定这么贵?



据了解,万科翡翠书院项目目前已经开工建设,近期将启动预租,预计2020年底将交付第一批租赁房源,主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区,可以一次性承租10年。


据万科方面介绍,翡翠系是万科住宅产品中的高端系列,租赁房也不例外,“所有房源将按叠墅精装修标准交房,同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。


万科翡翠书院样板房(图片来源:北京日报微信公众号“新钱粮胡同”)


万科翡翠书院所在地块从出让条件来看就属于相当严苛的,限房价、禁地价、约束面积配比、房源5年内不得进入二手房市场等。


而竞拍过程各房企更像过关斩将,经过三轮竞拍过程,在最后一轮过程中剩下绿地、龙湖首开联合体、保利、万科,规土委并要求这四家房企在限制日期内做出建筑方案,这四家房企须在限制日期内做出建筑方案,在长达半个月的方案评审后,才挂出竞拍结果。


而对于该项目令人咋舌的租金价格,从《北京日报》拿到的规划指标显示,该项目的综合容积率仅为1.78,主要以3至8层楼高为主,仅有一栋15层高楼,因此建造成本相对较高。


据万科方面介绍,建造成本确实会比较高,该项目的租金跟当年地价挂钩,而当年两宗地的拿地成本高达109亿元,再加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本,最终使得该项目的租金明显高于市场上普通产品,“即便是这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%。”


中原地产首席分析师张大伟曾表示,租赁用地对房企经营要求将越来越高,从过去的销售思维将转变为经营思维。围绕着REITs、千人商业配比及地下车位开发获取利润,成为企业拿地的思考方向,将加快房地产商的转型。


据21世纪经济报道,开发商们寄望,未来自持租赁可以进行资产证券化。但目前为止,实施真正的房地产股权信托投资基金(REITs)的法律环境、税务环境和市场租金收入水平等条件,均未达到。


2

深圳首宗“只租不售”地块

未来定价也会一样吗?


2017年11月10日,深圳首宗“只租不售”地块A811-0323宗地也成功出让,最终被安居集团以总价10.1亿拿下。与万科翡翠书院所在地块出让背景相似!这宗位于龙华的70年"禁卖"宅地,也是在深圳租赁新政的出台以及建行提供租房贷款下出让的。


龙华这块租赁自持宅地,土地面积约20041.9平米,总建面为90180平米,按照规定还将配建人才住房37860平米。



其中,减去13530平公共面积,实际用于租赁面积为38790平。楼面价为11200元/平,如果减去人才房面积,实际楼面价为1.93万元/平。


而龙华则规定宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,自持年限为70年,限整体登记、不得分户登记,不得转让等条件,则未有万科翡翠书院严苛。


但作为深圳首块“只租不售”地块,与北京该地块的竞拍现场相似,参与角逐的大牌房企也不少,星河、碧桂园、佳兆业、中海、保利、安居集团等。


3

一次性付清168万买断10年使用权?

还是首付189万+2.3万月供拥有70年产权?


龙华该宗地位于红山片区,位置优越,周边就是红山6979、金亨利首府、龙光玖钻、水榭春天花园汇龙湾等,这些项目均是领跑龙华房价的豪宅项目。


据深圳中原地产网,金亨利首府目前单价在9.4-12万/平;水榭春天花园五期单价在7.6万-13.8万/平之间;水榭春天花园六期单价7.98-8.42万/平之间;汇龙湾单价7.9-8.9万/平之间,龙光玖钻均60000元/平米。



按照规定,龙华该地块规划的租赁住房和商业用房需自持70年,日后地块租金由竞得企业根据市场情况而定。而目前周边租金水平,90平精装三居室的月租均价约在7000元/平。也就是说,还地块周边的租金和房价水平与万科翡翠书院相当。


但若按照万科翡翠书院的租金定价,以高于市场2-3倍的租金,也就是该地块建成后租出一套90平的精装三居室的租金将在1.4-2.1万之间。


以租期10年计算,一套90平的精装三居室,如果与北京一样选择一次性付清房租,租金约在168万-252万。


以周边新房均价70000元/平的,入手一套90平的精装三居室,首套首付3成,首付189万,30年期月供约2.3万。


那么,选择一次性支付10年房租168万-252万,长租房可以杜绝房东租期未到就毁约、漫天乱涨价等情况,一次性付款上百万的房租,并免去月供过万的烦恼,并拥有房子的10年使用期。


而选择首付189万月供2.3万,以同等10年租金的首付和过万的月供,就能拥有70年住宅产权,这个就要看购房者权衡。


深圳其他3块只租不售地块


据咚咚找房从深圳规土委了解到,深圳在今年6月前,除福田、罗湖等实在拿不出地块的区域,其余各区将推出至少一块只租不售宅地。目前除了龙华区,在龙岗区已出让2宗、坪山1宗。


G02405-0007宗地

土地性质:只租不售

地址:龙岗宝龙街道



(图源:土地情报网)


G02405-0007地块位于龙岗区宝龙街道宝龙大道和锦龙大道交汇处,周边除了金众蓝钻小区外,以产业园区为主。


销售要求:项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,自持年限为70年。


该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市政府关于租赁住房的相关规定。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修。承租人不得转租。


龙岗3月参考租金:约47.4元/平/月

金众蓝钻小区:3.2万/平


G05425-1027宗地

土地性质:只租不售

地址:龙岗平湖街道



G05425-1027宗地位于龙岗区平安大道与富安大道交叉口东北侧,东侧紧邻同创新作项目。对面是华南城和熙璟城项目,所在片区属于平湖街道中心区。


销售要求:项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,自持年限为70年。


该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市政府关于租赁住房的相关规定。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。竞得人自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修。承租人不得转租。


二手房:华南城:3.5-3.6万/平

二手房:熙璟城:4.1万/平

龙岗3月租金:约47.4元/平/月


G13302-8025宗地

土地性质:只租不售

地址:坪山区金牛东路和创景路交汇处



坪山G13302-8025宗地紧邻本次出让的限售地块G13302-8024北侧,距离坪山中心区大约四、五公里


宗地西边紧邻奥园翡翠东湾项目,目前二期开盘均价32000元/平左右。


销售要求:本宗地项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持,自持年限为70年。


因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况的,竞得的租赁住房及商业用房仅能整体转让。转让后,自持物业性质不变。


奥园翡翠东湾:均价32000元/平

龙岗3月租金:约47.4元/平/月


(文中部分来源:观察者网、北京日报、21世纪经济报道、中国经营报、土地情报等)


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租金 宏观分析 土地拍卖

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