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大嘴唐老鸭:楼市预测方法论—楼市的“政治经济学”

大嘴唐老鸭 发布时间:2018.04.16 19:10:58
浏览:5380


大嘴唐老鸭:楼市预测方法论—楼市的“政治经济学”



冲破迷雾,研究楼市走势


楼市走势的影响因素由国内外政治因素和国内外经济因素,老唐在这么多年的预测中为什么比较准确,我一直在思考,其实是不知不觉中应用了楼市的“政治经济学”。




楼市政治经济学



“政治经济学的基本理论之一是:经济基础决定上层建筑,上层建筑反作用于经济基础。

    上层建筑对经济基础的反作用主要表现在积极地为自己的经济基础服务。上层建筑一经产生,便成为一种积极的能动的力量,促进自己经济基础的形成、巩固和发展;同时向阻碍、威胁自己经济基础发展的其他经济关系、政治势力和意识形态进行斗争。


上层建筑已经是确定的,上层建筑通过经济政策影响房地产的发展。


举几个例子



  2008  

金融危机影响了中国的经济发展,影响了就业,政治决定是用尽一切手段,发展经济、提高就业,4万亿刺激政策随之而出,一系列促进楼市发展的政策大尺度推出。


  2013  

新一届政府上任,提出“大众创业、万众创新”以实业发展替代地产,所以对地产的支柱金融体系进行压制,房贷在2013下半年越收越紧,到2014年盛宴落幕,地产商资金链断裂、跑路。


  2014  

地产商的资金链问题影响了金融体系的安全,930转而救市,救房地产市场,金融政策税收政策都优惠力度加大,这是经济基础受到威胁,上层建筑所做出的决定。


  2015  

在2015年7月股灾后,虽然北京、上海、深圳等一线城市楼市暴涨,但二三线库存依然严重,这个时候上层建筑会极力避免楼市灾难的发生;记得当时在我发完上涨15%的预测之后,听说北京下指示:一定避免深圳楼市下跌,深圳楼市是全国的风向标,如果楼市下跌,全国的金融风险将失去控制,金融危机会真正爆发,这是政治上不能接受的。2015年11月推出“去库存”政策,化解地产库存风险。


决定楼市走势的政治政策因素归纳



限购、限卖政策

1、本地户籍限购

2、外地户籍社保五年


房贷政策

1、首付比例

2、贷款审批发放速度

3、贷款审核


交易税费

1、增值税

2、被豪宅税—三价合一

3、个人所得税

国家规划、地方规划

1、国家规划:自贸区、雄安、海南自由港。

2、地方规划:中心区、商业区、地铁口、学位等。


决定楼市走势的经济因素


GDP

经济的增长

经济增长的速度、增长的质量决定一个城市的楼市走势

收入

居民收入

居民收入的增长速度与预期,决定租金的增长趋势,进而影响房价。(北京一位学者讲:房租是有天花板的,由收入决定)

国际

国际经济贸易影响

美国减税、中美贸易战、贸易摩擦、国际经济形势

交易量

持续的交易量

政策因素作用于交易量,交易量的持续变化,决定房价的的变化

经济因素的影响因子

  2008  

2007年中国在继续加码调控楼市,但楼市依然坚挺,直到美国次贷危机爆发,国际经济形势突变,影响了中国的贸易经济增长,楼市在08年开始下跌,并且幅度惊人,这是受到经济下滑影响到楼市。


  2011  

2010年已经开始新一轮调控,但2011年上半年楼市还继续高歌,深圳推出711政策,下半年欧债危机继续扩大,没有好转迹象,出口欧洲受到影响,中国谨慎应对风险,收紧贷款,致使房价下跌。



楼市的走向是政治、经济等综合因素决定

楼市的的走向有政治、经济等综合因素决定,受到国内外政治形势、经济形势的影响,同时也受到所在城市、区域经济的影响  ,一般来说政治因素的影响更大一些,政治影响经济、经济影响楼市,经济需要楼市。  

 

下期内容预告:从政治、经济分析2018年楼市走势,得出的依据,以及后市的片区表现,敬请关注!


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