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深圳南山主流板块的房产面貌和市场行情!

资讯中心 媒体 发布时间:2018.04.17 16:48:31
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来源:地产研习社


如果说深圳市广东的核心,那么南山就是是深圳的核心,作为深圳市的城市中心,南山区政府打造的科技创新和经济中心。

纵观整体市场,2017年改善型客户和本、外地投资客占主导,让深圳湾等改善型热点区域赚足了眼球,涨幅将近50%。但是,南山也不只有深圳湾,其实南山算是全深圳物业产品结构最丰富的一个区,选择是很多的,200万到2亿一应俱全,没必要完全追逐热点。


下面笔者把南山主流的板块来具体说说

前海——住家大盘聚集



不熟悉前海的人会对前海产生误解,认为是很高大上很贵的区域。但实际情况是,高大上的新前海还在建设,而且是商务区,而老前海住宅区其实是整个南山里价格算中等甚至略偏低的区域了。


我们一般以鼎太风华为界,把前海分为南北两块,南部整体比较新,代表是诺德假日、前海广场、阳光玫瑰园等。


北部相对偏老,价格也会低一些。代表是阳光棕榈园、星海名城等,基本上都是千户以上的大盘,居家氛围浓厚,诺德、鼎太、铭筑等部分楼盘带有南山实验集团学位。


前海的房子从旧到新,从小到大,从廉到贵,层级非常丰富,基本上大部分价位都可以在这里找到选择,两房最低的在400万以下,主流的在400~550万,三房在600万以下,主流在600~800万。比如近期成交的诺德国际83平的3房户型,成交价710万左右。名筑83的3房成交价在800万左右。很多人可能高估了所谓的前海概念,事实上近两年来,前海并未因此受很大影响,基本上2016年2月份高点之后,前海的价格没有再出现过明显上涨,价格已经横盘调整超过两年,目前算是南山性价比比较高的区域,适合自住家庭在这里挑挑捡捡,选择合适自己的住所。


深圳湾——赚足眼球



毫无疑问了,从去年到现在,最热最吸引眼球的区域,基本上15万单价,部分迈向20万。坦白讲,深圳比较新的高档改善型物业集中片区很少,除了香蜜湖农科以外就是深圳湾了,而华侨城偏老且户型偏大、红树湾规模不大总价偏高,后两者对于年轻改善群体来说适配程度相对较低。


深圳湾的户型面积段丰富,普遍高赠送,单价虽高但总价并不过于夸张,确实是最适合年轻改善群体进入的区域,在这些年新兴行业收入高歌猛进的支撑下,受到追捧实乃意料之中。


目前深圳湾房源偏少,选择面有所受限,但上涨势头也逐步止住,开始平稳,若有自住需求,遇到合适的房源时建议适时出手,由于房源偏少,一旦错过,再想买到称心的,会有很长的等待期和不确定性。近期成交的太古城62平小户型价格900万以上,吉祥龙,澳城1618,89平的户型成交价格在1350万左右,最新恒裕滨城2期83平的户型成交价格1500万左右。


后海——一路之隔的宜居选择



深圳湾的大涨拉开了和后海滨路以西一路之隔的老后海的价差。后海的物业,类似海月1~5期、蔚蓝海岸、蓝月湾畔、海境界、南二外三盘等,总体来说比深圳湾早了一代,现代化程度落后于深圳湾,但整体居家氛围还略胜过深圳湾,安静宜居,目前的价差下性价比很高,特别适合有比较优质的改善型需求但又预算略有困难的。


深圳湾的大涨拉开了和后海滨路以西一路之隔的老后海的价差。后海的物业,类似海月1~5期、蔚蓝海岸、蓝月湾畔、海境界、南二外三盘等,总体来说比深圳湾早了一代,现代化程度落后于深圳湾,但整体居家氛围还略胜过深圳湾,安静宜居,目前的价差下性价比很高,特别适合有比较优质的改善型需求但又预算略有困难的。


同时这个区域的一些大面积产品,如150~220平面积段,单价会更有优势,总价在1200~1800万之间,大概仅相当于深圳湾89平面积段产品的总价,也非常适合需要大面积、多房间的家庭。近期成交的蔚蓝海岸74平的2房价格在700万,110平的3房价格930万。


南山中心区、南油、愉康——上车的好地方



这个区域北起桃园路,南到东滨路,是南山传统的中心区域。这块区域的特点就是,各类产品类型极其丰富,从200万的单间,到300万上下的一房、1+1房,到三四百万的小两房,到四五百万低总价三房,再到七百万级别的优质两房和一千万级别的改善型物业,都同时存在,选择非常丰富,各类首次置业型的需求很适合在这个区域解决。


同时相对来说这个区域不及前后海的住宅那么成片连接,和商业的结合比较紧密,因为租赁市场旺盛,特别适合生活追求方便快捷的年轻人,算是典型的上车区域。


目前这里的中低物业同样两年左右没有明显上涨了,由于不成片,总体关注度不如前后海那么高,性价比反而凸显,建议首次置业的用户着重关注。


蛇口



蛇口是个产品断层的区域——要么是海上世界、沿山路的豪宅,要么是老旧的楼梯房,中间层物业特别少。以至于蛇口的整个二手房市场也彻底分裂为两块。前者豪宅市场,这些年的关注度略输于深圳湾,但产品质并不输,更偏向于大面积、高总价的产品,年龄层次略大于深圳湾。


后者楼梯房市场,得益于育才学位的存在,这里成为了南山低总价学位房的聚集地,连绵成片老住宅虽然略显过时,但是整体状况比较好,并不破败,类似莲花北的情况,属于比较宜居的老住宅,适合关注低总价学位房的用户选择。


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