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深圳现短炒客危机!投资房子两年,加杠杆倒亏几十万...

晶晶乐道 发布时间:2018.04.17 23:44:24
浏览:69203

  近日,家在有网友发帖《龙岗房子一年亏了13万,7年能亏光首付,你的呢?》引发热议,有赞同,有不同意。


  但是,他的一句话,晶晶觉得还是有道理的:投资深圳房产,折腾两年不挣钱的情况已经出现了。


  其实,早在之前,就有不少业内说过同样的看法,这两年,深圳很多楼盘“横盘”,房价不涨,月供、利息等持续在出,并不赚钱。甚至,即使你的房价涨了,你短期买房卖房,看起来赚了钱,但是除去税费、月供等,发现其实折腾两年,赚的钱,还不如普通理财产品赚的多。


  对于深圳短炒客,或许已经到了冬天。


深圳房子,这两年不赚钱了?一起算算账


  晶晶在这里说的只是,这两年在深圳买房的情况,这些房子没有经过2015年大涨的行情,要么横盘、要么微涨。全面的数据很难得到,只能从单个情况来分析,毕竟一叶也可知秋。


  一、龙岗房子一年亏了13万,7年能亏光首付。


    事件:深圳网友2017年3月买入龙岗房,到现在小区房价未涨,同户型未有成交。


  网友一年利息成本18万左右,利息扣去等价于租金的居住价值,一年自己需要支付13万。网友表示,如果房价一直不涨,等到满五能卖,自己要亏65万,首付接近亏光。


  算法:按照户型来看,网友应该买的是89平,总价约338万。如果首付只有65万(应该用了非常规手段),那贷款在273万,算下来一年利息确实很可能在18万左右。


  房屋总价:338万

  首付:65万

  贷款:273万

  贷款年限:25年

  贷款利率:4.41%(9折利率)

  还款总额:451万

  支付利息:178万

  月均还款:1.5万

  年均还款:18万


  89平月租金:4500元/月(中原数据)

  年租金:5.4万


  年支出:18万-5.4万=12.6万


  是否亏钱呢?从刚需来看,不一定认为亏钱,钱淘了就淘了,反正是自己住的。


  但是那些短炒客来说,确实是亏的。房子没有居住属性,只有投资属性,房子总价没变,卖出没有赚到钱,但是一年10几万的利息,是真金白银的出去了。


  

  二、2015年底买房,近日卖房赚40万,月供、利息一除去,不如买理财产品


    事件:这是最近一位大咖讲的真事,2015年年底,A在深圳买了一套房,买的价格是252万,A还是比较有投资能力,这套房产在两年多时间涨到了299万,涨幅快到20%,2018年3月,A卖掉了这套房子。


  A算了一下,除去所有交易税费、月供,赚了3万元。


  80万首付,如果当初拿去买理财产品,以年化7%为准,可以拿到11万,即使仅存成某额宝(年化4%),也可以拿到6万,甚至于放到银行存成两年定期(年化2.75%),也能拿到4万。


  咱们也来算一次账:


  2015年买房


  房屋总价:252万

  首付:80万

  贷款:172万

  贷款年限:30年

  贷款利率:4.41%(9折利率)

  还款总额:310万

  支付利息:138万

  月均还款:0.86万

  年均还款:10.32万

  税费:20万(A最可能买了未满2年的房子)


  2018年卖房


  房屋总价:299万


  利润=299万-252万-22.36万(利息)-20万(税费)=4.6万


  如果A真的买了未满两年房产,那计算下来,确实赚的只有几万块钱,再除去其他费用,赚3万也是很有可能。


  三、买房后再抵押贷款等“大涨”,2年时间,月供花去几十万


  事件:一位网友2016年初在深圳买了一套小房,二套,也是没有等到预期的涨幅,这位网友抵押了房子,贷了100多万出来,准备拿钱还月供,希望能熬到2015年时的行情。


  网友每个月房贷+抵押贷款需要还1.8万,房子也未出租,没有装修,空在那里。


  这就导致这位网友,在月供上已经花出去近40万。由于增加了杠杆,所以这位网友等于目前看,是亏损了几十万,也是压力山大。


家在网友:我买的房也没赚钱,在亏利息!


  【家在】网友在回帖中,也表达了类似的观点:


  @龙悦sino:我一个朋友换大房入了龙岗的房,说要扛不住了,卖小房结余60几万,年底装修入住,月供2万多,说还能扛半年多。


  @迷茫的换房人:我能说我15年7月在深圳买的房也没挣钱吗,270万买的,到现在才涨了50万,去掉这2-3年的利息钱,基本没挣。升值快慢与房源的选择关系太大了啊!这次买房让我很受伤,还浪费一个首付三成名额。


  @anitashu11:去年七月我就已经算过这笔账了,在房价每年不涨一定比例的情况下持有房产,其实就是在亏钱,还不如放在活期理财,所以除了资金大把完全就是有钱不知道放哪里去的有钱人,投资房产要慎重。


  @繁花匝地:理财放陆金所有8%。比如首付5成,225万,利息8000多元一个月,225万一年有18万利息,贷款利息一年10万,房租5000元一个月,一年收入6万,成本就是18+10-6=22万。其实房贷是1万多,这个钱不还每年还有12万多本金,每年也有1万左右的利息,加起来大概23万,房价每年涨幅必须至少在5%以上才不亏。这个是新房的算法,二手房的税费太高。


受三价合一影响,有些房源报价开始回调


  与新房市场的整售热潮相比,晶晶发现,二手房市场,在最近也有部分房源的报价开始回调。


  有朋友向晶晶表示,她所在的南山某小区,小户之前最高挂牌价到290万,但是最近普遍的挂牌价在265万、270万左右。而去年成交最高的一套,已经到270万。


  @爱贝贝MQ表示,前几天看的房子,业主原来报价540万,现在报525万,而且叫租客搬走了,中介说业主不在乎两个月租金,空着看房更方便。看三套房,两套都是空房没有出租,中介说业主现在只想卖,不在乎几个月租金。


  @番茄流星说自己3月初天天看房,市区有房源2016年8月买的380万,现在放盘365万,但挂牌一年未成交,依旧空着。中介也表示月供很厉害,不涨成本太高了,而类似的情况他看过几套。


  @怀念大龙岗表示,自己在2016年看同一个小区的房子,360万不讲价。头几天中介打电话,340万还可以谈。


    据中原数据,深圳业主报价已连续四周下调,平均下调幅度超过3%。


  最近一周,2018年第15周七区报价大部分继续下调,仅福田报价小幅回升0.9%,其余各区普遍下调,其中南山、盐田下调幅度较大,分别下调1.8%和1.7%。



  可见,市场情绪对于“三价合一”的出台做出了迅速反应。


刚需不应偷笑,购买成本仍在升高


  短炒客的危机,是否会利好刚需呢?或许目前的市场环境,对于刚需来说,也有很多挑战。


  最新数据显示,2018年3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%,相比2月份首套房贷平均利率上涨了0.05%,同比去年3月首套房4.46%的平均利率,上升了23.54%。


  以贷款100万为例,按揭30年等额本息,按去年3月份首套房的平均利率计算总利息是81.5521万元,而按照今年3月的利率计算总利息是104.6300万元,一年之间利息就多了23万元。


  目前市场分化明显,新房靠“抢”,二手房情况不一,有的还有涨幅空间,有的却报价不断下调,仍然无法促进成交,很难概况市场接下来究竟会有这样的变化。


  晶晶还是建议,对于刚需来说,还是尽早上车为妙,而对于炒房客,尤其是想捞一笔走人的短炒客来说,目前的市场环境已经不适合了,你们说呢?


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