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直播|2018大深圳都市圈发展畅想-城市价值研讨沙龙

直播先锋 发布时间:2018.04.20 10:33:10
浏览:9179

论坛时间:4月20日13:30-17:10


论坛主题:2018大深圳都市圈发展畅想-粤港澳大湾区背景下的大深圳都市圈城市价值研讨沙龙


沙龙嘉宾:王世泰、陶文杰、邓志旺、周学军、图腾镜、深晚一兵、张公子、凤凰树、异形、画中站、贺立立、风语、傅卫鸿



------ 现场直播 ------


17:38:


主持人:亲爱的媒体朋友,现场朋友们、自媒体大咖朋友们,在经过近三个小时的沙龙研讨之后,把大深圳都市圈这个话题,从宏观到微观,大规划到小开发商都为置业者们做了具体的解答。


再次代表主办方感谢所有来宾光临2018大深圳都市圈发展畅想—中国地产锋向媒体暨城市价值研讨沙龙,沙龙进行到现在圆满结束,期待下一次第一地产、深圳壹地产研讨沙龙再继续!


17:20:


主持人:接下来有请凤凰树老师做整体总结。今天谈了大深圳都市圈畅想之后落脚落到惠州,惠州讲很细,惠州南站、旅游度假盘、刚需盘、城市交通轨道都讲过了。其实还有大品牌开发商在这里做了非常好的布局,想听您再阐述一下。

    

凤凰树:刚才风语讲的粤港澳大湾区规划在5月出台我觉得可能的,为什么?粤港澳大桥开通时间是2018年5月到6月之间,这个时间开通,这个时间出规划是最好的时间,不睡觉也要赶出来。而且这种关系到国家战略的事情,雄安新区、海南贸易港,可以推理在5月会推出,很大可能性。


凤凰树创办人 资深地产评论人-凤凰树


为什么现在提出来粤港澳大湾区?9+2,把珠三角的9加上港和澳。


我在深圳待了三十年,是深圳主义者,不是深吹主义者。粤港澳大湾区绝对不会把深圳中心地位突出,把香港扁下去。我在香港参加国际会议,全世界的人、全球的人都认可香港,并不认可深圳。深圳GDP再高老外不认可。我记得在维多利亚港开国际会议,香港肯定是重要的一级,香港等于你广州+深圳。所以才提出来粤港澳大湾区。


深圳大都市圈在两年前我曾经提出过。我有体会,一出国就爱国,越出国就越爱国。在全世界转遍以后还是觉得深圳好。为什么?不是我们说好就好,因为深圳已经成为世界级城市。什么叫世界级城市,GDP不说,就自己的感受,深圳已经成为世界第三大港,上海、新加坡、深圳。


第二,中国硅谷。美国的硅谷我去过、纽约的硅谷我去过,纽约的硅谷是因为有斯坦福大学,慢慢出来了科技领域学生、毕业生创业形成硅谷,深圳硅谷没有相关性,我想到一条,我到旧金山去,旧金山华人告诉我,旧金山华人告诉我说旧金山是全世界最好气侯城市,我到硅谷,说硅谷气侯更好,年平均温度22度,深圳平均气侯23度,深圳有可能像旧金山硅谷一样发展起来。


第三,深圳现在已经成为全世界第二超高层城市,迪拜第一,不远将来深圳超高层建筑肯定是世界第一。世界的城市就在世界排名,不要和中国比。迪拜现在已经不太建超高层了,深圳有650个旧改项目,现在城市更新项目都是超高层,容积率都是5到6。600多超高层加起来世界第一了。


第四,公园数、公园比例。深圳1953平方公里,有一半是公园。一半公园、一半城。具体反映到2020年深圳要建一千个公园,现在已经是941个了1000个公园的城市全世界有几个?只有伦敦1200个公园,深圳公园面积和公园数量都可以2020年世界第一。


从这四点世界级城市占领,制高点人、财全部向此聚集。今天会议改变民生观点是一大成果。这个高地形成了,这个环自然而然形成。

    

主持人:环深不仅形成,价值应该受到大家的注重。

    

凤凰树:不是主观在竖上一个高地,不管投资客、居住客、开发商都走出实际的行动。


先说居住,去年东莞受限购了。所以销量降低了26%。但是惠州去年卖了15万套,深圳多少套2.5万套,在惠州15万套里面有49%的人是深圳买的,7.5万套,什么概念?去年深圳在惠州买了三个深圳。去年大亚湾4万套,3万多报深圳人买的,大亚湾一个地区就卖掉一个深圳。有钱人买后海买南山,没钱人买便宜的。为什么买惠州?政策网开一面,锁住了政策导向过去了,价值导向大亚湾1.2万、东莞1.8万,深圳的房价是东莞的3倍,是大亚湾的4.5倍。落差越大资金流量越快。高处往低处流。买房的人早都走开了,只是总结和强调这点。在买房市场上有冲动行为,不太相信自己了,别人买就买。我自己的视野和见识有限,大多数人没错,从众。


开发商也都是鬼灵精,最大的开发商去年2017年成为宇宙第一房企的碧桂园5508亿,世界记录。前年3000多亿,一下到5000多亿跳出来。碧桂园原来是中国的三四线之王,从以前的记录上来看,都是采取农村包围城市策略,不管是南京还是成都,都是大城市边上布局,再最后攻击城市。碧桂园包围深圳,碧桂园在惠州32盘,3000亿。在深圳已经有30多盘,4000亿,2015年才布局惠州,速度之快。东莞30盘,也有3000多亿,中山16盘。碧桂园在环深区域已经有1万亿货值,去年的惠州、东莞房企销售第一都是碧桂园。


去年大亚湾惠州前十名楼盘中,碧桂园七盘。大亚湾前五名全部是碧桂园。如果讲惠州,绕不开碧桂园,或者环深绕不开碧桂园,碧桂园号称六年以前,一开始打出来给你五星级的家,现在也一直搞这个广告。前些年说速度过快等,前提条件是三四线城市,没有把要求说在二三线城市。碧桂园进入一二线城市的话可能不能掉以轻心。


2009年9年以前或者10年以前,写过一篇文章彩虹城之谜,2008、2009年一个楼盘卖的销量是惠阳大亚湾所有销量的一半,一盘卖半城。销量大,户型区间大,选择余地多、瞄准的深圳客户。瞄准深圳做的产品就像深圳的产品,彩虹城就是做到这点。当时有很多印象很深刻的两种需求:深圳人老了,把自己家给孩子留下,孩子在深圳老人在惠州买房。另外,要考大学了,很多外省只能本省考,买广东的房,大亚湾买房子在广东考大学。


这是真实的需求,不是来回通勤。当然,如果像龙光城自己开班车,每天有班车发有可能,解决通勤问题。可以解决实际需求。

    

主持人:非常感谢凤凰树老师,从两个大的方面:第一,制高点上讲了大深圳都市圈现在的制高点问题。


第二,具体到房企,也举了非常具体的房企名称碧桂园,做了大数据的分析


非常感谢以上四位嘉宾,再次感谢老师们,应该给凤凰树老师单独再设一个专场,感觉你讲的意犹未尽,由于时间关系,感谢以上四位老师感谢参加本次论坛。


17:15:


主持人:粉丝想问,惠州未来地铁规划会不会有不确定性?可能会改站或者取消吗?

    

深晚一兵:肯定有不确定性,最大的不确定性是增加线路,不会撤销线路。深圳跟惠州的轨道交通、高速交通条件比较薄弱的,现在轨道只有一条是通过惠阳,有惠城到深圳的轨道,前段时间有消息出来深圳跟惠州之间的深惠城际要推迟,分到下一个规划年度了。这是民间呼声很高,这条线路对惠州人来说是非常值得期盼的线路。现在看到惠州和东莞之间的城际已经通了,深圳和惠州之间仍然没有真正的城际轨道,只有高铁轨道,未来的轨道会越来越丰富,不用担心取消线路或者取消站点,更多的是在很多点会增加很多的线,这是大势所趋。


    

凤凰树:会从各个城市报地铁报上去,深圳不停地建,中央有关部门算账比你算的还很细。我只知道包头地铁没批。惠州可能不批,深圳应该向上海学习,大家都在说上海把11号线修到苏州华侨(音)去了,原来深圳一直以为深圳修到惠州、惠阳、大亚湾接过来,上海直接拉到到华侨(音)区了,地铁就断在那里了的,苏州没有接地铁,用公交车来接驳。深圳的地铁应该学习上海,主动送过去,至于它批不批,用公交接驳就可以。

    

主持人:我们主动承接,哪怕用公共交通系统连接起来。惠东旅游度假有没有投资价值?选择品牌开发商、流动性强的地方投资价值有的。怎么看惠州南站片区?


17:10:


主持人:刚才傅老师说的是投资方面,问异形老师,如果关注到刚需的,就是我们粉丝,明摆着告诉我们钱不够,就是要在深圳买一套房子,或者环深区域买一套房子,告诉他可以在惠州买,大家买品牌开发商,能不能告诉他更具体的,买时间位置的。是买度假区的还是惠阳区的还是什么区的,能不能给更具体一点,甚至选择房型上面给一些具体的意见。

    

异形:去年以来,关于临深片区大部分舆论集中在惠州、大亚湾,东莞相对比较少,东莞相对好卖,东莞均价基本上是2万多以上了。对深圳来讲,特别是当前的穷人买房就应该选择惠州。


异形天下创办人 资深地产评论人-异形


大家知道,前年十月份最严厉的调控出台以来,以及今年年初租售并举,政治上鼓励穷人租房,租售同权。国家并不会把调控长期进行下去,社会各个方面包括开发商提供、政府提供的房源逐步到位以后,下一步才会放开房子。下一波房产都是中产以上才可以享受。一般是政府提供的,商品房是中产以上才可以享受。


惠州分为两块区域,惠城、惠阳、大亚湾,惠阳和大亚湾也要分开,因为轨道。惠阳现在有一个高铁通向深圳,将来14号地铁也将通向惠阳。

    

主持人:请粉丝朋友注意了,异形老师正在回答您的问题,您提出刚需惠州买房注意什么,选哪里,有什么标准?


异形:惠阳和大亚湾也要分开,将来有更多的地铁在惠阳。所以买惠阳的房子其实可以考虑到深圳中心上班,现在有高铁、捷运。算了一下,一天七八十趟,十几分钟、二十分钟就到深圳北站、福田。大亚湾不同,是地铁,究竟走什么地方也没有明确,大亚湾走深圳相对远一些,比较适合龙岗、坪山地区购买。将来14号线和惠阳线接驳一样可能会好一点,买大亚湾的人最好是龙岗、坪山、坪地上班的人最方便一点。


两个项目,龙光城,500万的建面,坪山一出去就可以看到,适合龙岗、平地。


惠阳的星河丹堤,很快有到深圳。


这两个区也有差别。至于惠州那边,惠州地铁和惠阳连通以后考虑,会有转驳增加了时间,住在惠州住,在深圳上班的可能性相对小一些。


17:05:


主持人:刚才一兵哥提到品牌开发商要有实际的行动,他们的行动提出来以后。傅老师,您也经常跑盘,私下沟通时也说了,怎么预防非品牌开发商的一些坑,甚至买了一些品牌开发商也有不经意的坑,怎么规避呢?

    

傅卫鸿:说一个具体的案例,也是亲身经历。临深片区、粤港澳大湾区未来的空间存在的。刚才说坑的问题,刚才说洼地被填平,洼地不仅不会被填平,而且坑越来越大。2012年我一个朋友买了惠东的一个房子,是旅游度假型的房子,过了六年时间了,那个房子分文不涨。不仅不涨维护运营难以为继。


老傅说事创办人 资深地产评论人-傅卫鸿


第二个案子,有一个朋友在大亚湾有一个大的项目,买了一套别墅。均价是1.7万元,算下来买的房子将近500万,房子买的差不多五六年时间段,500万出手居然有价无市。并不是那些地方房子不值得投资,不个人觉得投资要注意两点:


1、找中心片区、泛中心片区,流动性资源配套大的房子,这个房子卖的价位比一般房子高一点,但是配套决定着未来流动性比较强。这个流动性包括租赁市场、未来可变现的能力。而相对的度假酒店、高端的别墅项目,我认为短时间内出手没有必要,兑付周期太长。所以要找中心片区房子。


2、品牌开发商。品牌开发商对于项目未来的运营非常重要,一个小区、一个社区将来会呈现出怎样的模式?很多说的天花乱坠,真正兑付出来的只有具备一定的城市运营能力的公司。


16:58:


主持人:接下来有请:晚一兵时评创办人、资深地产评论人 深晚一兵;凤凰树创办人、资深地产评论人 凤凰树;异形天下创办人、资深地产评论人异形;老傅说事创办人、资深地产评论人傅卫鸿。到台上就坐。


刚才三位嘉宾等了很久,你们听到同行、朋友也说了很久,到你们这里要把问题更加细则化。由于时间原因不可能把每个细则挑很细,我们把惠州作为一个例子,政策环境各项引导下,大家目光盯在惠州情况下,惠州版块在这几年整体的房企打造的产品类型趋势有什么变化吗?有请一兵老师!


深晚一兵:惠州在我心目当中粤港澳大湾区里面生态资源最好的城市,包括经济发展水平和生态资源的配备我认为是最优的。有些城市经济发展很强,但是生态环境不一定好,有些像肇庆经济很差,生态环境很好。惠州正好把这两点都结合在一起了。


深晚一兵时评创办人 资深地产评论人-深晚一兵


刚才主持人说的这个问题,应该是普通置业者非常关注的,我是江西人,赣州很多人喜欢到惠州买房,对于他们来说一到惠州,整个城市环境、周边生态资源以及房地产项目印象非常深,开发水平比内地很多城市都要强,毕竟临近深圳。具体到这些年的变化总体质量、规划水平提升非常快。

    

主持人:最早去到惠州做主持是欢迎大家买度假房,后来发生变化不再以度假的模式设计,欢迎刚需置业,就是住在我这儿,爸爸妈妈也在这里,可以安心带孩子,孩子也在这儿,周边配比较好的幼儿园、国际学校。思想发生变化吸引的人群不一样了,产品也发生了很大的变化。

    

深晚一兵:这是种理想,粤港澳大湾区通行条件不太满足跨城置业,在深圳工作坪山、龙岗离的比较近的人住惠州可能性大一些。各方面的交通会改善,包括陶总讲的观点洼地被填平,这个观点我一直比较认可的,深圳未来整个泛中心化,各个区域都有这个特征,深圳本身地域比较小,未来发展起来整个深圳就是这个东西,周边城市围绕大家去发展,包括通行条件、轨道交通工作做足了,吸引深圳人住到那边去,在深圳工作有可能的。但是从目前的情况来看,惠州的教育条件还并不是特别好。虽然也引进了一些比较有名的学校。而且整个惠州的教育资源主要是集中在惠城区,包括惠湾区各项资源比较好之外,其他相对比较普通。

    

主持人:可以看到已经做出改变,往这方面发展。不能和深圳市区比,房价也差很远。

    

深晚一兵:就如张总说的主动和被动的问题,惠州政府、人民要有这种意识,深圳核心竞争力特别强,很多优势资源可以被它们用,怎么去用,以什么样的态度吸引深圳资源进那里,为深圳买房置业的人提供服务,这些都要考虑。


16:54:


主持人:我手上有一些具体的名单,没有列举到太多城市,以惠州为例,进入惠州非常多的品牌开发商,有雅居乐、恒大、金地、龙光、融创星河,以及体量最大的碧桂园,非常大的品牌商都进入这个地方,以前这些开发商基本上瞄准深圳本土的土地在厮杀,现在他们都不再看到深圳这点小小的地块。目光更大的战略布局放在大深圳都市圈。



画中站:2015年之后,大部分开发商到惠州,有两个原因:


近深圳。深圳进不来,进不来跟着深圳人走,找到惠州。惠州开发商现在从土地市场来说,之前土地很好说,去年年底到今年年初几乎没有一块可转的土地,全部让开发商分出去了。最贵的一块大亚湾西区成交了楼面地价5000多,售价被限制1.2万,拿地非常猛。惠州趋势两块走,一块是走向农村市场,把农民的地圈起来,另外一方面旧改走,工业厂房走,就是为了拿更多的惠州土地。现在大开发商基本都跑惠州。

    

主持人:开发商去到什么地方也是信号,要跟随脚步,都起来的时候这个地方就形成气侯。

    

画中站:这是毫无疑问的,总要把房子卖出去,卖出去要有人住,住了之后把交通搞好,交通搞好要搞配套,是良性循环,大亚湾基本上进入了良性循环。以前是买投资,现在买投资和住。

    

主持人:我们已经讲到了选择了惠州区域为例,谈到了几大片区,现在讲品牌开发商的问题,选什么样的开发商,买什么样的房子对置业者来说才可靠的。非常感谢第三轮的嘉宾热情的讨论。


16:50:


主持人:谢谢!画中站老师给了很多中肯的意见。刚才去置业者角度问问题,如果站在从品牌开发商的角度提问题,这些品牌开发商这几年其实拿土地策略、开发策略、房屋品质打造策略也发生了变化。品牌房企也在外溢,去了大深圳都市圈,能不能举一些例子最新的房企有哪些动态?

    

风语:回答问题之前说两个相关的话,粤港澳大湾区没有一寸土地不值钱的,哪里都可以。第一轮嘉宾邓博说的问题,粤港澳大湾区出台的时间,活动开始前十分钟广东省领导给出时间是5月上旬。


房产投资圈创办人 资深地产评论人-风语

    

主持人:地产圈的动态在实时更新,一周不见就有新的变化。

    

风语:几年以前春晚蔡明和郭达的小品,郭达买房子,蔡明是售楼小姐。郭达说买的时候有蓝天白云有鱼有河有天鹅,现在鱼呢?蔡明说被天鹅吃了。天鹅呢?吃饱了后飞了。郭达问,买房送家居,家居呢?蔡明说,家居买了吗?买了家具送到家。

    

钱就走了,以前承诺的配套也好、品质也好不管。大开发商我们描绘的东西一定会一步步完成。置业者买房时特别要注意这一点,为了买房资金安全,为了以后的生活品质,尽量选择品牌大开发商购买一些物业。


16:40:


主持人:惠州产业到底什么样的状况?

    

画中站:惠州跟深圳比较接近,最大的一块是石化。一年GDP差不多500亿,包括大亚湾财政收入很大一部分是石化。我同意立立总的观点,我想说的话题是整个深圳都市圈的机会点有一个城市是惠州,我不同意东莞。


画中站创办人 资深地产评论人-华仲占

    

主持人:为什么?

    

画中站:几个方面:第一,东莞已经过了这一波了,今天上午去了东莞,东莞房子挺难卖的。以前被深圳人做了一波了,现在衔接不上。惠州1.1、1.2万。

    

主持人:惠州利好仅仅因为没有限购吗?

    

画中站:还有一个更重要的因素,建议大家往惠州走,惠州和深圳可能综合最好的两个城市,而不是东莞。表面东莞城市量级比较接近。

    

主持人:惠州对深圳接受度非常好。深圳人民到那儿接受契合比较好。

    

画中站:惠州4000多亿,深圳2万多亿。东莞8000多亿,但是还有广州,在两个中间。惠州比较明确,惠州战略就是南进,向深圳靠拢,以深圳为依托,积极融入到大深圳都市圈。

    

主持人:目标很明确。

    

画中站:从上到下都很明确。从上到下核心产业大部分跟深圳有关的。除了石化,惠州还有电子科技,跟深圳产业结构非常深圳。其他旅游资源也比较发达。

    

主持人:您赞同立立老师说的大亚湾片区看好,你好看惠阳吗?


画中站:一个片区,惠阳相比大亚湾好一些,14号线从惠阳过,配套融合度从惠阳开始。



    

贺立立:大亚湾挨着坪山,为什么置业淡水,有便捷的高铁,我建议买惠湾片区,短期内买惠阳南站附近的,长期来看未来高铁、地铁加高速路结合更紧密。无界跨城的通道更边界。

    

画中站:第二个版块我看好深汕,如果有机会可以投深汕,跟大亚湾不一样的概念,GDP核算也好、产业布局是深圳布局,整个深汕领导全是深圳派出的领导,没有本地的领导。深汕是小深圳,一方面体制文化跟深圳基本接近的。另外,深汕和深圳关系有更密切的30分钟概念。深圳会修一条高铁到深汕,在规划,大约在35分钟。35分钟比大亚湾还近,而且每5分钟一辆来回穿梭,挺看好深汕,但是深汕投资的话未必有很大的投资潜力,居住来说很好。


主持人:对于刚需者来说不错的选择。

    

画中站:除了深汕之外,不看好中山,看好珠海。深圳的前海房价十万左右,珠海同样的位置,比如说横琴岛,对面澳门,房价住宅3万多,公寓大约2.5万到3万。珠海横琴打造的城区概念和规划跟前海有的一拼,但是房价不算太高。珠海虽然经济不高,但是是全国性的城市,不是粤港澳的珠海,是中国性的城市。以前很多北方人尤其是西北人来珠海买房子。粤港澳开了之后,我所获得的信息,香港和澳门限购政策解除,会让澳门香港人买。澳门房价是十万,横琴是3.5万、4万,公寓更便宜。这个差价接近一倍。前海和香港就隔一条河,那边的繁华区域和这边的繁华区域,三个地方都很好。三个地方在一个湾里面非常近,就隔一条桥,而且24小时通行,有一倍多的差价,有一定的潜力。

    

主持人:您所推荐的是惠州、珠海、深汕。

    

画中站:这些区域去投资都不错,中山有点危险。


16:35:


主持人:当我们在万亿的时候环深圳都市圈这些城市的价值,从土地价值、城市价值来说越来越重要,而且所扮演的角色也越来越重要。前面立立老师谈了海南的问题,接着公子所说的,凸现出环深圳圈是惠州、东莞、佛山、中山,这些地方土地价值城市价值将会呈现一个什么样的趋势,或者有什么重大的变化呢?

    

贺立立:接着你的话谈一下资源、人流、信息流的走向,这是决定土地价值根本性的东西。现在谈大都市圈,深圳都市圈有几个演变,原来是深莞惠,现在是粤港澳。原来是深莞惠,现在是粤港澳。今天是地产的会,我们给购房者什么样的建议,我们要沿着大都市圈哪里的土地价值大,哪里的房地产价值大,该从哪里置业?


立人立言创办人 资深地产评论人-贺立立


先讲两个关键词:


中国城市发展到现在这个阶段,最小的一线城市就是深圳。但是,在海南比较一下,海南各县市比较起来,三亚面积是最要的,但是聚焦的能力是最大的,围绕三亚这个城市的发展。


主持人:哪两个关键词。

    

贺立立:两个关键词:无界、有形。


大家都跑到海南置业,产业发展人口聚集,承受不了,必然外溢,周边发展。像海南三亚,从三亚发展到海棠湾,一路发展到清水湾,一个个突破。深圳是一个一线城市,四个一线城市里面最小,只有广州的1/4,但是我们人口、GDP、产业很高,依然产品外溢,这是自然现象。

    

主持人:外溢产生会督促房地产开发企业做出很多策略。

    

贺立立:会往外走出去。所以城市发展无界,可以在深圳工作、深圳生活,但是可以住在深圳周边。不能局限思维,新来的深圳哪一块地都认为是高地。60万到100万哪里置业?老深圳人也是这样走过来的,原来能在福田罗湖置业吗?也是二线关置业,才往这边走。不能因为有这样的条件,始终抱着这样的理念。从现在的政策来看,所有的调控政策不是封杀,只是节奏的把握,几乎没有下跌空间,把下跌空间封杀住了。未来的产业也好,居住往哪个方向流?第二个关键词是有形。我看好大深圳都市圈,在深圳生活、工作的人有两个区域,粤港澳大湾区东岸,我看好东莞和大亚湾。


为什么大亚湾有机会?深圳出了最新的新闻。深圳第十一区深汕合作区,建标志性住宅。合作区还在大亚湾还往东。大深圳和小深圳之间了。这块的地理环境和自然资源很好,惠州产业也不差。惠州产业也不差。


16:27:


主持人:接下来有请:楼市开讲创办人、资深地产评论人张公子;画中站创办人、资深地产评论人画中站;立人立言创办人、资深地产评论人贺立立;房产投资圈创办人、资深地产评论人风语。


前两轮嘉宾从湾区问题、政策问题、海南问题、全国房价问题都谈过了,具体的问题刚才张乐姐也说到了,都说大深圳都市圈,没有交通不能叫都市,张公子专门写了一篇大都市城际轨道的文章,跟我们分享一下。


楼市开讲创办人 资深地产评论人-张公子

    

张公子:今天主题是大深圳都市圈,到底有多大?大都市圈到底有多大?去年深圳规土委在编制深圳“十三五”发展规划,为了迎合大湾区的发展,深圳基本上是大湾区的龙头,无可争辩的,去年深圳GDP超过了香港,大湾区排第一。做这个规划之后提出了50平方公里。也就是说,如果我们以深圳福田CBD为一个原点,以50平方公里画一个圈就是大深圳都市圈,为什么50公里的圈?参照了四大湾区,纽约湾区、东京湾区,参照了大都市的极限圈在哪里,做了调研,调研结果是50公里。大家一天24小时,要工作、生活、睡觉,还有路上通勤的时间。无论来说交通再怎么发达,国际上最先进的惯例来说无疑是轨道交通,轨道交通一个人能够忍受最长的通勤时间来回可能也就是三小时,轨道交通包括侯车时间、上班时间,在CBD上班,还要赶到火车站、地铁站的时间算下来就是50公里极限的范围。


如果是深圳画这样一个圈之后,包括了很多周边的城市,像东莞、惠州、中山、珠海、佛山、南沙、广州,把这些城市都算进去。深圳做什么?深圳做虹吸效应。


一个城市发展好,必须要把周边所有可以利用的资源都划为己有,虹吸效应吸进来,人才、交通、配套最好。北京为什么发展那么好,周围发展不起来?因为吸过来了。这是城市发展必然的趋势。


回到轨道交通这块,国际上大的城市轨道交通不可能每个人都住市中心,看东京也好、纽约也好,很多普通白领都是住周边的千叶、新泽西,坐地铁,纽约无法开车,靠地铁上班。深圳也是一样,作为普通的置业者来说,说穿了还是观念的问题。

    

主持人:刚才王老师说的心理接受。


张公子:随着交通条件的改善,原来认为很远的距离,将来不存在了。最早老一辈深圳人,住在蛇口,蛇口到罗湖感觉进城一样,距离不可接受的。八几年的时候,深圳到上海宾馆,以上海宾馆为界过了上海宾馆荒凉了,现在看来距离完全打乱了。现在觉得相对比较远一点的地方随着轨道交通,深圳大力发展跟周边的对接,尤其是跟惠州地铁的对接,包括14号线也通到了惠阳那边去。深圳的地铁六号线也要对接东莞的地铁1号线,大城市将来轨道会慢慢对接,改善人通勤的时间和距离。


我们知道,深圳保障性住房政府一直大力推进建设,深圳的确也没有那么多地,十年前有一位市长说,深圳有三个难以为继:


第一,住房。人口众多住房难以为继。


第二,土地面积。没有那么多土地资源。


第三,城市配套,教育、医疗资源都跟不上城市的发展。


深圳要解决人口区域问题,政府包括住建局在做规划。未来十三五期间在东莞和惠州建三十万套保障性住房,给深圳人住的,通过人口的疏散住在东莞。通过轨道交通来解决深圳的居住问题。


16:25:


陶文杰:潘总讲的话补充一个案例,昨天晚上吃饭另一位大V楼兔子讲了一个案例,他有一个粉丝去惠州买了十套房。


为什么?要在最快的时间内把钱在惠州花出去,是楼兔子的粉丝。楼兔子专门找了开发商,还没卖先预定了,背后有什么原因也不知道。希望楼兔子能采访到这位粉丝,让我们知道背后到底有什么秘密。


    

主持人:谢谢第二轮的嘉宾。 


16:20:


主持人:我们对全国粉丝做直播,流言特别多的人反而是外省的。壹地产每一集播出都有很多粉丝提出很多的问题,现在就刚才提出环深、临深,包括刚才说的配套等问题,您跟陶总私下有没有讨论这个变化。

    

潘川玉:昌总说在东莞黄江、惠州、淡水、大亚湾、惠阳这样的区域。为什么有这样的沙龙研讨会,有太多的粉丝、置业群里的朋友在后台留言,他们很困惑。因为没什么钱。当然粉丝结构里面也有非常有钱的土豪,也有刚需、业内朋友、中介公司的经纪人,很多都是深圳壹地产的粉丝。我浅谈一下购房的建议,我最大的爱好就是买房子,总会拼命想办法挣钱买房。


深圳壹地产联合创办人-潘川玉女士


我每次遇到专家大咖,包括老师们会问,深圳今年到底能不能出手买房,买什么样的房子?综合大家的意见核心的观点是,如果有500万到1000万现金在手上,毫不犹豫选择买深圳的豪宅,没名额借名额都要买,豪宅因为限价的影响跟二手房都倒挂了,有了上周的万科臻山府2000万+起步的房子,一天认筹1000人,抢200多套房子,15分钟内全部卖过。深圳现在很多豪宅价格被限特别死,当你500万、1000万在身上没有地方花的时候,毫不犹豫买豪宅,陶总提到的后海、前海、香蜜湖福田片区。

    

变生活品质,又在深圳上班怎么办?两口子收入可能不到两万块钱,但是我们两个人加起来大概100万的现金到哪里买房?


为什么说大都市圈,大都市是所有的配套都跟上,轨道交通特别通达。像湛江、江门非常火爆。深圳是一线城市,周边一小时生活圈,可选择的城市到底有哪些?


有提到黄江、中山,再远一点的珠海、惠州,都算是一小时到两小时的生活圈。但是要解决在深圳上班,一个小时能通达的地方又能够有资格去买房的地方在哪里?数来数去只有惠州。编辑记者经常跟粉丝互动,如果只有60万、80万、100万时买哪里房子?都引导惠州。除了不限购以外其他都限了,就是因为不限购可以享受很多别的区没有的政策。办这个沙龙接下来会有很多大咖老师针对个别小的一些具体的问题做一一的解答。    


我购房的建议是今年是买房特别好的时机,不管买房、刚改、刚需首次置业,是入市的机会,没有钱都要找钱买房。


16:10:


主持人:希望教育的坑尽早填平。搜狐焦点的粉丝也特别多,旗下也有很多,自己部门旗下都招非常多的先进人才,这些人才留住肯定除了自己做地产,平时也会讨论地产,会建议买什么地产呢?

    

陈昌询:消费有梯级,投资也有梯级,每个人买房讨论后海买房,不现实的。你这个年龄段、经济能力不可能总想着去后海香蜜湖买房。如果把目光聚向这些区域肯定会受到影响。以前谈卫星城市战略,以前卫星城市战略深圳投入发展比较慢,现在龙华中心叫宇宙中心,坪山新区、光明新区,形成了很强有力的卫星城,无论住宅、环境、教育配套以及产业化、写字楼区域都起来了。


搜狐焦点深圳公司总经理-陈昌询


龙华新区写字楼配的数量面积,包括坂田华为这个区域配套相当大的。未来深圳地铁会到惠州、东莞,包括粤港澳大湾区,马上解决最大的问题就是教育问题。卫星城建立以及地铁交通改变,提供给很多中低收入者,刚来深圳大学生已经指明了置业方向,如果执迷不悟买香蜜湖、后海,太急躁。

    

主持人:刚才你说的是坪山、光明,四大新区。这几个区域已经5万左右了,能买的起吗?

    

陈昌询:海南周总说的封岛,限购很厉害,这次限购可计划中的,海南马上公布自贸,就是怕炒海南的房价,资金过度到房地产不利于城市建设。无论去哪个城市买都有可能被限价。前面买不用70%的首付,可能买30%,买卖二手房未来可能收相对比较高的所得税,交易成本也可能高,这些东西逃不过的。


作为置业者。投资和住并重,环深圳都市圈,惠州、东莞、塘厦、淡水、大亚湾,非常适合深圳投资。塘厦、黄江(音)、淡水、大亚湾、包括巽寮湾。

    

主持人:这几个地区媒体这几年去过很多,特别热。

    

陈昌询:除了海景资源已经提出来和三亚一样美。三亚最美的是旅游资源,我们珠三角大深圳都市圈,粤港澳大都市圈,我们旅游资源也是非常丰富、非常好的。深圳对海南热情不是很高。

    

主持人:他们有的我们都有,对东北三省吸引力比较强。

    

陈昌询:深圳特别热,去海南更热不想去了。海南房价已经三万多了。


    

主持人:远远超出环深圳区了。

    

陈昌询:海南溢价空间相对比较小。跑到海南投资不如到惠州、东莞周边买。现在是环深片区。

    

主持人:交通轨道、教育等配套不断完善之后,临深的临字变成环字。其实就是告诉你不断进步。

    

陈昌询:临深是被动的,环深是主动的。从主动到被动,已经看出粤港澳大湾区城市间的关系,以及城市带未来发展的定位。不要管外面多精彩,你就是深圳人,就在深圳买房或者环深。


16:01:


主持人:您的粉丝圈还不具备民生的代表性,投资客比较多,可能因为年纪有关,我代表是00后的刚需置业者,你代表的是70、60后的豪客们。


张乐姐,交通媒体受众很广泛,作为新媒体是一个从业者,比较关心刚需置业者朋友们买房的迫切性。


张乐:我做快乐家居做了大概9年时间了,09年开始到现在跟我搭档一起看着深圳的楼市怎样起来的。一直在节目上特别不推荐炒房这件事,从来不谈这个概念。


深圳交通频率地产栏目组领先主持人-张乐


作为一个城市的发展,最根本的还是先安居乐业,很多人才来到这个城市,从09年开始到现在尤其最近三年时,其实深圳的很多高精尖人才引进非常多,深圳市政府提出很多的政策,各区给了很多非常好的政策。但是,政策里面有一个条件,人才房是必配备的。这两年大家进入到这个城市的门槛加大了。


今天讲到大都市圈,未来十年、五年之后回头看我做到了,靠的是人才。人才来了很容易,怎么留住很重要。


周老师说的概率事件不知道未来会不会发生。修身养息这件事未来可能会实现,我是东北人,东北人会问三亚地产,节目中没有人没有问。大家关注广东的投资哪里比较好。有朋友问,现在深圳的房产也很高了,惠州能不能投,最远看到湛江。大家现在对于投资房产哪出一个动静往哪投。作为一个城市未来有发展有的住才是第一重要的事情。


刚才听到未来的坑被填平。我们在节目上讨论了一个区域是坪山,现在政策上倾向于坪山和南山两大科技圈。但是它们两个的地位完全不一样。07年的时候南山那个地方只有蛇口不错,有同事说住到南山去这么偏。现在已经过了十年了,十年之后不要求坪山发展那么快。深圳大都市圈当中非常核心地位的城市,我觉得绝对不会让自己任何一个区域营养不良、一个地方营养过剩,一定会均衡发展。如果真的会发生周老师以后说的那种情况,其实会非常惠及到深户这一部分,已经落户很多人才,落户买不起房的。很多听众,问起来只有纯投资问我有100万买到哪里,不够了。大部分听众最关心的是教育。不管哪个区域起来了教育没起来都会非常担心。人才不止引进,还要储备,教育方面储备也是非常迫切的事。


15:50:


主持人:谢谢立立老师,也谢谢台上嘉宾,谢谢!


接下来有请:搜狐焦点深圳总经理陈昌询;都市频道壹地产制片人潘川玉女士;深圳交通频率地产栏目组领先主持人张乐;深圳壹地产总编辑陶文杰。到台上就坐。


四位嘉宾囊括四种业态形式,接触到最多的其实也是粉丝,每天聊的最多的是粉丝提出的各种问题。你们也是最关注整个动态、接收到信息最快、最敏捷的一波人,就刚才没有谈完的问题,海南房价会波及到整个深圳。深圳表面看起来是受惠的,深圳都市圈周边的惠州、东莞、佛山、中山会受惠。粉丝们对你们提问最多的话题是什么?

    

陶文杰:我的粉丝圈里面对海南聊的不是太多,主要关注深圳。


深圳壹地产总编辑-陶文杰

    

主持人:现在流行小密圈,刚需偏多还是投资者?

    

陶文杰:投资者偏多,海南消息出来之后在群里聊的是之前在海南哪里买的房子,现在涨了好几倍,以前买的时候好像没有想到这么多。买的时候几千块钱涨好多倍,这都是出乎意料,像是天上掉馅饼,是一个惊喜。更多的是关注深圳的房子。

    

主持人:深圳调控政策越来越紧。这种调控下,我的粉丝朋友问我房价会下调吗?

    

陶文杰:雄安之后是海南,海南之后是大湾区。我们这些粉丝大家都有这样的逻辑,他们可能之前买到海南是由于无心插柳柳成荫,关注到海南这个事情之后会顺着这个逻辑推出去,推更大的全国规划利好大湾区,更关注大湾区,更在想怎么买深圳、买深圳哪里。至于深圳房价下跌这个问题,好像没人讨论过下跌的事情。


主持人:人们都对下跌不抱失望了吗?可能大部分是投资客,有钱。

    

陶文杰:看的比较准,经历了这么多波,知道即使短期微小的波动,中长期是向好的。至于我怎么看?深圳房价是处于长期的上升通道。前途是光明的,道路是曲折的,中间可能有一些波动。二手房由于受“三价合一”的影响,成交量下来比较明显,税费增加,有些区域的二手房往下跌一点很正常,跌个十万、二十万很正常。由于新房是政府限价的,什么价格看政府批什么价格。


热点区域的二手房,受惠于大湾区最好的龙头,比如说前海、宝中,以及科技园区域受政策影响很小。


中长期来看,上午另一个会场上大家对深圳非常看好,长期来看深圳所有的洼地都会被填平,短期有些涨的快,有些慢一点。

    

主持人:第一,不要对房价下跌抱有持续性幻想。第二,深圳所有大深圳都市圈,所有现在看到的洼地都在不久的将来被填平。

    

陶文杰:可以这么说。不是每个房子每时每刻都不会跌,有短期跌个五万十万很正常。



15:40:

    

主持人:一个省受影响一定全国一起受到波折。立立老师刚刚从海南回来,想听一下对海南的所见所闻。

    

立立:我们外面也是大风大浪又到新的风口上,到了海南后海南很平静,包括当地的商报、都市报关于海南自贸区、贸易港究竟怎么干都没有这方面的报道,为什么没有?现在政策的东西具体落地的政策其实没出来。现在只能有一个判断,暗流凶猛。改革开放到现在已经完全不一样了,80年代之后我们穷什么都敢干,现在中国发展不一样了,拥有的财富积累拥有一定的高度,干什么东西可能都是谋定而后动。



立人立言创办人 资深地产评论人-贺立立


海南这片区域对全国市场有影响,肯定有影响。但是海南和深圳相比是不同级别的选手。就如看拳击比赛一样,两个级别选手在比。海南GDP是深圳的1/5,只有4000多亿,深圳2.2亿。人口是1/2还要低一点,只有900万人口。海南高新区产业只有两个产业,房地产、旅游业。跟深圳相同的是我们面对的房地产市场是全国大市场,它也是全国人买的。在深圳也是全国性的大市场,我们是吸引大中国的背景。



我们晚上海边走一走房子整栋楼可能只有一户、两户,买楼时把深圳和海南放在一起,大深圳都市圈买楼有充分的自信,有太多人。

    

主持人:如果作为很普通的买房粉丝,不研究大趋势,很多到海南买楼是东北人,东北三省,一年有9个月的冬季,就想拥有夏季,阳光、椰林,如果海南封掉,买差不多环境的房子,肯定买深圳,深圳市区买不起的。

    

立立:海南是全国性的市场,很多人买。深圳市场也是全国性的市场,很多煤老板也好,西北人、上海人、北京人来深圳置业。同时要有大深圳的概念。中国城市发展现在阶段,有两个趋势,无界、有形。这次到海南很深刻的一点,我们住的是清水湾,在座的知道清水湾不是三亚的吗?是临水的,不是三亚的。随着现在的高铁、地铁、高速公路、基础设施跟进,要有大格局的概念,不要局限在到三亚买或者到深圳买,今天讨论的话题是大深圳。


确实某方面深圳地理环境跟海南有异曲同工,我们深圳的东部从盐田一直到大亚湾,我们也是一个有形的热带资源、沙滩资源、阳光资源非常丰富的地方。我们这个资源,包括大深圳开发要有意识推到全国。可以到深圳来置业、大亚湾置业非常好。


15:38:



主持人:谢谢周总!您提出概念封岛进行的封湾,封湾还给大家留了一个投资的口。网络那边的粉丝朋友们,应该是给他们非常大的提醒。

    

图腾镜:我在海南待了一年时间,海南所有的地方都去过。海南没有被破坏,心里很安慰,现在是破坏型开发,海南目标相信第一时间超过新加坡,海南整体超过新加坡有风险的。四个特区中深圳成功了,其他跟班了,海南失败了。浦东地区,上海底子马上起来了。雄安,因为有北京和天津支撑,经济大城跟雄安做互补性的推动应该没问题。深圳到海南800公里,基本上海南方圆500公里之内,没有经济发达的城市,都是欠发达地区,这种支撑比较弱,除非国家下猛药才能快速把海南搞起来。海口、三亚的经济水平也是比较弱的,如果说没有料,海南肯定会出问题的。可能产业进去几条线之后海南才会起来。



15:28:


主持人:刚才谈的是大背景环境,现在是地产圈人,我们要落到地产的话题上,我们不能只聊自己的地产,结合大都市地产自己的发展看到全国的。前几天海南地产圈有了变化,出了一些新的政策和新的规划,学军老师,有请!

    

周学军:政策是我们最为关注的。今年整个市场大环境下大家都在关注政策,无论是调控政策还是金融政策,大家都觉得有没有放松的可能、有没有新的动向。这次海南出台了中国最严厉的房地产调控政策,之所以说是中国最严厉的房地产调控政策,被业内解读为封岛政策。



壹周君创办人 资深媒体人-周学军


第一,非海南户籍一个家庭在海南只能买一套房,以家庭为单位。而且家庭必须有一个成员在海南工作了五年,必须要有60个月的社保才可以买,这是有先决条件的。


第二,买到房子之后取得不动产产权证之后五年之后才可以卖。


也就是买和卖两个都封死了。对于投资客来说是一个封岛政策,既进不去又出不来。即使满足了60个月的社保,又满足了家庭购买条件,还有一个条件首付七成。三道门槛基本上把海南岛房地产投资全部遏制住了。


我觉得这个事情是一个好事,做房地产这么多年,有几种积极意义:


第一,雄安新区之前传递一个信号,雄安是封区的概念,把雄安新区封闭起来,用最低的成本缓慢发展,不会让这些大的投资客全部一窝蜂涌进来,雄安新区的经验海南借鉴了,海南封岛政策出来之后我担心粤港澳大湾区的封湾政策会不会出现。


现在要休养生息,要这个城市有足够的时间进行城市规划、城市建设、城市产业升级、城市产业布局,如果全部是大量的房地产投资客涌进来城市建设成本太高。现在大家还可以观望购买深圳周边房产,有可能会有一个封湾政策。


以我这么多年做房地产的经验,如果真的要一个城市发展,要大湾区的发展,首先调控的一定是房地产,不会让全国所有的资本都进入房地产领域。一旦进入的话,整个城市的建设成本会高很多。下一步的封湾政策会不会出现就要取决于湾区规划的落地。


这次博鳌论坛马省长讲了,其实有时间表的,时间表很快,加上现在周边城市唯一不限购的就是惠州了。惠州会不会在封湾政策里面受到冲击很难讲的。

    

主持人:如果大家都封湾封岛,惠州是最大的受益方。深圳和海南气侯、风景、环境上来说太相似了。

    

学军:而且惠州是过去三年房地产调控里面受益最大的城市。在没有彻底的封湾之前也是受益最大的城市。东莞被限购、中山被限购、广州深圳不去,香港深圳不去,唯一的口就是惠州,惠州目前来说是最大的受益者,今后很强之前也是最大的受益者。能不能在封湾之前买到房子,作为房地产投资要有预见性。万一大湾区政策规划落实,成立专门的机构,这个片区叫大湾区,首先一定想到的是休养生息做城市升级。那时湾区一封什么都来不及了。


由海南封岛引发的“想多了”。谢谢!


主持人:刚才谈的是大背景环境,现在是地产圈人,我们要落到地产的话题上,我们不能只聊自己的地产,结合大都市地产自己的发展看到全国的。前几天海南地产圈有了变化,出了一些新的政策和新的规划,学军老师,有请!

    

学军:政策是我们最为关注的。今年整个市场大环境下大家都在关注政策,无论是调控政策还是金融政策,大家都觉得有没有放松的可能、有没有新的动向。这次海南出台了中国最严厉的房地产调控政策,之所以说是中国最严厉的房地产调控政策,被业内解读为封岛政策。


第一,非海南户籍一个家庭在海南只能买一套房,以家庭为单位。而且家庭必须有一个成员在海南工作了五年,必须要有60个月的社保才可以买,这是有先决条件的。


第二,买到房子之后取得不动产产权证之后五年之后才可以卖。


也就是买和卖两个都封死了。对于投资客来说是一个封岛政策,既进不去又出不来。即使满足了60个月的社保,又满足了家庭购买条件,还有一个条件首付七成。三道门槛基本上把海南岛房地产投资全部遏制住了。


我觉得这个事情是一个好事,做房地产这么多年,有几种积极意义:


第一,雄安新区之前传递一个信号,雄安是封区的概念,把雄安新区封闭起来,用最低的成本缓慢发展,不会让这些大的投资客全部一窝蜂涌进来,雄安新区的经验海南借鉴了,海南封岛政策出来之后我担心粤港澳大湾区的封湾政策会不会出现。


现在要休养生息,要这个城市有足够的时间进行城市规划、城市建设、城市产业升级、城市产业布局,如果全部是大量的房地产投资客涌进来城市建设成本太高。现在大家还可以观望购买深圳周边房产,有可能会有一个封湾政策。


以我这么多年做房地产的经验,如果真的要一个城市发展,要大湾区的发展,首先调控的一定是房地产,不会让全国所有的资本都进入房地产领域。一旦进入的话,整个城市的建设成本会高很多。下一步的封湾政策会不会出现就要取决于湾区规划的落地。

    

湾政策里面受到冲击很难讲的。

    

主持人:如果大家都封湾封岛,惠州是最大的受益方。深圳和海南气侯、风景、环境上来说太相似了。

    

周学军:而且惠州是过去三年房地产调控里面受益最大的城市。在没有彻底的封湾之前也是受益最大的城市。东莞被限购、中山被限购、广州深圳不去,香港深圳不去,唯一的口就是惠州,惠州目前来说是最大的受益者,今后很强之前也是最大的受益者。能不能在封湾之前买到房子,作为房地产投资要有预见性。万一大湾区政策规划落实,成立专门的机构,这个片区叫大湾区,首先一定想到的是休养生息做城市升级。那时湾区一封什么都来不及了。


由海南封岛引发的“想多了”。谢谢!


15:25:


主持人:杨总对产业结构也做过研究,哪些产业结构您觉得会发生重大变革,或者会异军突起,占据一席之地,发展越来越好。

    

图腾镜:中国和美国不一样,美国发展历史比较悠久,比如说纽约,华尔街是金融纽带。粤港澳大湾区产业带变化,最早的时候在提大湾区之前,腾讯马化腾叫了科技大湾区,广东9+2产业群很多,深圳互联网高科技定位。东莞、中山制造业比较多,佛山瓷砖,工业链产业带不一样。


大湾区未来的变化毋庸置疑肯定科技最重要,其次互联网,之后未来是大家比较热的区块链、人工智能、机器人等这方面的产业转化,完全往高科技大方面转化。这几个城市里面两三个城市玩高科技,还有六个城市玩辅助的制造业,配合整体大配套。



图腾镜创办人,深圳地产琅琊榜十大专家-图腾镜


15:15:

    

主持人:说到粤港澳大湾区时,有一位嘉宾特别需要发言。上周我们在另外一个项目就这个问题说过详细的讨论,说了非常多关于粤港澳大湾区这个大环境背景下产生的原因,现在具体的现况。当天被发布之后,后台很多粉丝提出很多关心的问题,什么时候提出这么多规划,具体能够落地实施?有请邓志旺博士回答一下。

    

邓志旺:谢谢真帅!我们现在叫做粤港澳大湾区规划纲要,目前情况是3月9日国家发改委主任答记者问时清楚回答这个问题,规划纲要编制完成,需要国家相关部门审批,流程才能正式公布。两会期间,李克强同志也回答这个问题,很快即将推出来,具体什么时候推出来我也不知道。广东、香港、澳门都提出这个问题,都希望超越三地的机构,如果没有这个机构对大湾区的推进有影响,还会调整。具体推出的时间可能会选择重要的时刻,比如说几年改革开放四十周年时间,或者是7月1日等类似这样的时间。



深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长-邓志旺

    

主持人:会半夜吗?

    

邓志旺:这不是调控,调控半夜会比较多一点,这个可能会正式公布出来。今年写入了重点工作,一定会推出来。对购房者来说,关注规划到底会给我们带来什么样的变化,对置业有什么影响。首先要抓住一点,大湾区规划最重要的一点是实现连通,实现城市跟城市的连通,资源跟城市之间自由的流动,我们知道资源的自由流动创造价值,为什么计划经济搞不下去?计划经济把资源固定在某个位置,不能发挥足够的作用。自由流通目前在粤港澳大湾区目前有很大的困难,国家领导人总结出一二三四的问题。


一个国家、两种制度、三个税制、四个城市(包括香港、广州、深圳、澳门)。这里怎么协调处理复杂的问题,实现城市与城市的连通,实现资源自由的流动,包括人口的流动、居住的流动。这里看到世界三大湾区有好的表率。说到中美贸易摩擦,很多人不一样,但是至少一点达成共识,我们很多方面跟美国发达国家相比有很大的差距,湾区也一样。美国有两个世界顶级湾区,纽约湾区、旧金山湾区,最大的特点是实现了无缝对接,纽约华尔街上班的可能住在泽西市(音),实现了人口无缝转移。旧金山最重要的区域是硅谷,也是粤港澳大湾区发展的对标地方。硅谷根本不是一个城市,也不是区域的概念,就是城市与城市之间连成一片,大家分不清楚住在哪里,大家感到城市的感觉。包括东京大湾区也一样,东京工作很多住在情冶(音)等地方。因为通过新干线把人口大量的疏导出去。


湾区经济发展有两个结果:虹吸效应,把高端资源集中在一起,形成了产业高低,金融产业、国际贸易、会展等,集中在城市的某个中心点。为了把中心点集中起来有些东西要分散出去。我们刚才东京是2000多,纽约700多,旧金山100多(音),要汇集重要的资源,不太重要的要为城市、湾区做出贡献在周边进行布局,要突破城市,形成所谓的都市圈。


深圳的都市体市场力量很强大,身体要突破出去,突破不到2000平方公里,但是由于行政制度的约束无法突破,想做也做不了,好几年前提出了居住释放出去,使得居住成本下降,把更重要的产业提升上来,比如说金融、贸易、科技,但是没有更高层面的规划、没有中央政府的支持很难做的。民间呼唤很多,但是是深圳人自己的想法而已。


2017年到2018年大湾区规划的提出和将来落实,就是给深圳送来大礼包,给深圳发展带来新的红利。原来买房是在深圳区域里做选择,真正实现连通时,从一个城市到另外一个城市无缝对接可以更多选择,比如说惠州。不再认为另外一个城市,就是都市圈的部分,你中有我,我中有你,分不清谁是谁,那时购房的选择可能会更多,自住空间选择更多,对消费者来说是好事情。我个人也特别期待大湾区规划出来以后,真正推动深圳、东莞、惠州、甚至汕尾城市连接,老百姓更大的区域买到自己的房子,降低城市成本,同时享受城市的繁荣。


我很期待。

    

主持人:您说到硅谷,硅谷并没有具体的区分,我所了解的硅谷这个片区都是高精尖科技,由产业带动地区的形成,现在在深圳这个情况有点相反,是政府先提出一个概念叫大粤港澳湾区和大深圳都市圈,是时代变化推进的。提出大的概念之后才会推动某些产业发生重大的变化,比如说中心芯片产业规划出来,好像反过来发展。您觉得在未来大深圳都市圈,大粤港澳湾区提出来之后,哪些产业会发生变革。

    

邓志旺:确实不太一样,美国、英国大部分是市场自发的结果,政府后来可能也会参与。美国纽约规划做了四个规划,规划不是政府强制的,更多是各个小城市之间协调形成的。形成了像硅谷这种高科技产业。这个区域产业布局已经基本形成了,粤港澳大湾区规划出来以后会进一步强化或者引导这个产业的提升。在大湾区中有一个规划,广深科技创新走廊,把科技产业做的更大更强,具体哪个更好?国内后发优势的比如说AI产品做的不错,包括机器人做的不错。


我相信可能会实现一个弯道超车,实现高科技产业方面质的飞跃。当然,最后的结果还是靠企业做出来的,政府投入更多的资金只是打一个基础,会有很大的机会。


15:05:


王老师,您特别关注实时动态,对城市人文变迁特别关注,特别想听听您的看法。

    

王世泰:第一个发言有一个好处,可以天马行空,但是心中没底。真帅主持非常精彩,眼光很锐,一开始大家很严肃,你这句话说到心里,何止是严肃,还有一点忐忑。今天的话题很宏大。



城市人文学者-王世泰


第二,今天这个方式通过集中传媒来传播的方式,代表中国地产的锋向媒体,传播分量很重。


我还有另外一层压力,真帅是真的帅,年轻、颜值高,穿大红的衣服,我年龄大,颜值和LOW,不够出彩。但是,越是宏大的话题,中美贸易纠纷跟我们息息相关的。


中国地产锋向媒体出来之后有一个好处,锋向所向,可以看到深圳这所城市的前生未来。好像听不到深圳的声音,深圳的声音太了不得了。声音的频率过高往往常人的耳朵听不到。今天希望大家恢复到正常人耳朵听来的频率。


第三,真帅很年轻貌美,对比才行,你说了这些话,我要跟你挑战、PK。


我们讲大深圳,大深圳都市圈离不开城市研究,最近回了一趟老家,非常要好的朋友,网上名字叫流尽岁月,到土耳其写了五色土耳其,他说经过一个著名的考古学家的考证,人类八千年前就有了城市的鼻祖(音)。我记得看过一本书说的是6000年,后来查了,是我自己模糊,是公元前6000年,不管哪个学派,至少证明人类的历史由来很强,8000年。中国记载从夏朝开始,夏商周,那时更神秘、更安全。我们知道,世界飞速向前发展,发展的速度是以加速度的方式来发展,比如说史前八千年到史前四千年城市形态差不多的模样,公元以后一个世纪和一个世纪不同,最近几十年变化非常快。


我们讨论深圳圈的时候要有大历史观,城市有生命的,城市发展和人类追求的诉求、科技进步密切相关的。中间不可避免的,因为城市的诞生、城市的毁灭、城市的重现、发展经历了很多战乱、烽烟,更多的是繁华。在看大深圳都市圈时,想一下我们这个城市之根在哪里?深圳很特别、很例外,深圳是意外的存在。到现在为止中国改革开放四十年,今年深圳要纪念改革开放四十年,我们这座城市严格意义上讲还不到四十年,这样的城市出现是一个奇葩,给全国城市文明史留下积极特别的标本让我们研究。


没有中国的改革开放何来深圳?从一个小小的渔村春风一夜成为2000多万人口,现在走在世界前沿城市的前面,这是了不起的变化。所以说,我觉得我们在研究大都市、大深圳时不要脱离这个时代的背景。这就是大时代观。


但是,我们还要有大的格局。刚才真帅提了一个很好的话题,中美贸易这次的纷争硝烟未了,今后还不知道,事实纷繁如奇,能说的清吗?不能。告诉你最简单的真理,没有自己强大的实力,不可能跟对手对。我们尤其要想中国在经济上强大,政治上进步,军事上要有政治。



我们在思索中国经济的发展新的风级力量在哪里?今天讲中国地产的锋向媒体,我想提出一个观点叫“风级”力量在哪里。传统的长三角以上海为中心,中央政府提出的雄安这个圈以后是千年大计。


我们谁都知道粤港澳大湾区这个战略将会落地,会崛起向纽约、旧金山、东京湾一样成为在世界巨大的经济湾圈当中有举足轻重地位的区。


在这个大格局之下来看,不管世事多少纷扰,这些经济的、政治的、军事的动作,我们要保持自己清醒的观察,和持之以恒的不断努力,把自己强大起来,我们国家有希望、民族有希望,城市有希望,所有的民众才有好的未来美好的生活。


这里讲到“大深圳”的概念,光是一个地理版图吗?如果讲地理版图,深圳只有1958平方公里,还不如我的老家江苏一个四线城市东台的面积大,已经是3230平方公里,而且两个海每年长出很多土地。深圳只能填海,不能长土地。深圳大不是地理逻辑概念。为什么说大?是大时代观、大逻辑观支撑下深圳城市能力和未来发展空间。


此前不久,深圳著名的经济学者宋丁先生有篇文章,人深向环深的改变(音),提出一个非常重要的观点,深圳购买城市力量临深概念,靠近深圳享受到滋润、辐射。现在由于粤港澳大湾区本身蓝图的落地和城市之间这种动态能量的传递,一个环深圳的都市圈已经形成。


今天谈大深圳时,不要局限于原来的行政区隔,不要局限于原来的地理范畴。就如上世纪三十年代,中国有名著名的地理学家叫福换用(音),当时论证了中国画一条线,东部只有20%不到30%的国土,但是经济总量包括财富的集聚、文明生活的全部带动。深圳虽然2000平方公里不到,但是未来城市群的壮大,中国经济格局、世界经济格局当中扮演的位置一定是非常强大的。这时可以想象,无论是东莞、无论是惠州、无论是中山,由于城市辐射、城市之间连通网络的形成,特别是楼市购买力的释放,会形成深圳为磁场为核心的状态,这个状态可以取代原始的行政区隔和地理版图。


这个大深圳都市圈的形成,既是历史给予,也是时代给予,是这种大格局下寻求的。对大深圳的未来充满希望。


主持人:大深圳观不再是地理版图,对于民众来说是心理版图,从心理上先要接受大深圳观的变化,从心理上认同我所做的事情发生一系列的变化。

    

王世泰:同时承认资产力量本身的动力。


15:00:


主持人:各位现场的嘉宾朋友们,女士们、先生们,报纸媒体和网络媒体朋友们,各位地产自媒体大咖朋友们,大家下午好!感觉每个人脸上都很严肃,今天讨论的话题一点都不严肃,首先要轻松起来才有研讨会沙龙的氛围呢?再次想听到媒体大咖们热烈的掌声和笑容。




主持人-真帅


首先,自我介绍一下我是深广电都市频道第一地产主持人真帅,也是所有媒体大咖、地产圈、自媒体大咖们的老朋友了。今天,有一点特别的感受想跟大家分享一下,我主持了那么多场的研讨会沙龙,今天很自豪,今天这场研讨会沙龙是由壹地产、第一地产栏目自己亲自主办的,为什么有这场沙龙的诞生呢?第一地产、壹地产自媒体平台,发展到现在,从粉丝、购房群、置业群、微信公众号、今日头条、微博,所有粉丝量加一起几十万活跃粉丝量,每天关注着地产圈的实时动态,根据我们的实时动态决定买房的方向,留下很多的疑问,带着疑问为这些朋友们设置专署于他们的研讨会沙龙。把最影响力的华南片区的地产媒体们都来到现场,代表粉丝朋友们感谢大咖老师们的光临!


今天主题是“2018大深圳都市圈发展畅想——中国地产锋向媒体暨城市价值研讨沙龙”,通过设置大的思想可以看出为置业者所要解决的购房疑问、整体发展方向和延续到整个研讨会沙龙中要探讨的主题。


今天到场非常多的嘉宾,将分为四轮,请出四轮嘉宾针对不同部分关心的热点问题一一仔细的作答,会具体到非常细的问题。由于我们是网络直播,随时会有粉丝朋友们提出新鲜火辣的问题,会指明台上嘉宾一对一作答。


首先,请允许我代表主办方感谢今天出席活动的13家主流媒体,他们是:


都市频道第一地产、深圳特区报、南方都市报、深圳晚报、晶报、深圳商报、房天下、搜狐焦点、新房乐居,腾讯大粤网,房信网,交通广播,安居客,同时感谢受到邀请来到现场的特约嘉宾,他们是:


  搜狐焦点深圳公司总经理陈昌询;

  腾讯大粤网深圳总经理肖慜;

  安居客深惠公司总经理刘琛;

  深圳交通频率地产栏目组领先主持人张乐。


  感谢今天的主办方,因为有了他们的原动力,才有大家聚会的盛会,感谢都市频道、第一地产制片人、深圳壹地产联合创办人,潘川玉女士、深圳壹地产总编辑陶文杰先生。


同时,感谢出席本次沙龙活动的其余自媒体大咖,他们是:


  城市人文学者王世泰;

  深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺;

  壹周君创办人,资深媒体人周学军;

  图腾镜创办人,深圳地产琅琊榜十大专家图腾镜;

  深晚一兵时评创办人,资深地产评论人深晚一兵;

  楼市开讲创办人,资深地产评论人张公子;

  凤凰树创办人,资深地产评论人凤凰树;

  异形天下创办人,资深地产评论人异形;

  画中站创办人,资深地产评论人华仲占;

  立人立言创办人,资深地产评论人贺立立;

  房产投资圈创办人,资深地产评论人风语;

  老傅说事创办人,资深地产评论人傅卫鸿。

  再次感谢属于自己地产圈内媒体人的盛会狂欢,谢谢大家!

  首先,请出第一轮沙龙嘉宾:




活动现场


首先有请城市人文学者王世泰;深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺;壹周君创办人、资深媒体人周学军;图腾镜创办人、深圳地产琅琊榜十大专家图腾镜。

    

此时要跟网络对面正在关注直播的粉丝朋友们说句,如果有问题在后台留言,我们将同步为您作答。


才隔几天又和大家见面,可是每一天过去时我们房产圈都有新鲜热辣的动态在不断变化中,除了一直关注的博鳌亚洲论坛、粤港澳大湾区的提出,以及最近最如火如荼的中美贸易战,很多事情看似表面单个事件,仔细想都是相关联的。而且最近在2017年至2035年的规划中,北京、上海、广州都提出了具体的规划实施细则,草案出来了,未来十年当中这三个城市都提出来了,我发现没有深圳的影子。现在无论谈什么事四座城市一并谈到,纬度谈到十几年规划当中没有深圳的影子。整个深圳的城市演变,这几十年演变中在全国城市更新演变中占据什么样的角色,它的房地产兴衰、房地产演变对整个房地产格局带来什么样的深远影响,而且我还特别关注中美贸易战,实在太火了,和深圳人民息息相关,中心就在我们旁边,茶余饭后大家都在讨论这个话题。




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