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【干货分享】城市更新实务指引——“工改工”问答篇

建纬深圳律师事务所 发布时间:2018.04.26 09:38:41
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编者按:深圳城市更新以优化产业结构,推进土地、能源、资源的节约集约利用,促进经济和社会可持续发展为目标。因城市更新相关政策给予“工改工”项目较大的地价优惠;同时2013年新出台的《深圳市城市规划标准与准则》结合产业升级转型与土地混合使用的需求,将工业用地分成普通工业用地和新型产业用地,并对新型产业用地适当提高容积率,在此双重优惠之下,“工改工”项目成为深圳城市更新一大热点。笔者梳理了当下“工改工”项目参与企业关注但不明晰的主要问题,形成以下问答,以期能为参与工改工项目的企业提供指引。


Q1:“工改工”项目,对更新方向是否有限制?

“工改工”项目应严格按照法定规划确定更新方向,实践中,2013年版《深圳市城市规划标准与准则》出台后,新型产业用地与现代物流用地逐渐成为工业区升级改造的主流方向,这两种用地类型均可配建商业、宿舍、及可附设的市政设施、交通设施和其他配套辅助设施。


Q2:“工改工”项目地价怎么计收?

原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价;增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

新型产业(研发)用地的公告基准地价按照工业和办公公告地价标准的平均值测算,现代物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价标准的平均值测算。


Q3:“工改工”项目要配建创新性用房吗?是无偿移交给政府吗?

城市更新项目创新型产业用房的配建比例,是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例,配建比例规定暂未出台。

按照城市更新有关规定,城市更新项目配建的创新型产业用房,建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购;政府不回购的,产权归原所有人,但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。


Q4:“工改工”项目形成的工业楼宇可以分割转让吗?

按照《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》的规定,“工改工”项目形成的工业楼宇及工业配套设施按规定补缴地价后可以分割转让。具体说来,工业楼宇按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价;工业配套设施按照市场评估地价标准补缴地价。

《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目,按相关规定补缴地价后,项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。


Q5:什么是工业楼宇转让的增值收益?

工业楼宇转让的增值收益,是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额;工业楼宇转让时,已按照规定补缴地价的,应同时扣减已补缴的地价。

工业楼宇转让的,转让方应将一定比例的增值收益上缴政府,纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。


Q6:“工改工”项目工业楼宇转让要缴纳增值收益吗?有优惠吗?

按照《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》的规定,工业楼宇办理初始登记后首次进行转让的,转让方应当按照相关规定缴纳转让增值收益;但城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让及用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的,免缴转让增值收益。


Q7:“工改工”项目重建的工业楼宇可进行预售吗?有什么限制条件?

“工改工”项目重建的工业楼宇可进行预售,工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让,受让人必须符合产业准入条件并通过各区(新区)产业主管部门依法进行的资格审查。


上述问答参考的主要法规如下:

1.《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔2013〕3号)

2.《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》(深规土〔2013〕721号)

3.《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》(深规土〔2014〕428号)

4.《深圳市创新型产业用房管理办法(试行)(深府办〔2013〕2号)

5.《深圳市城市更新办法》(深圳市人民政府令第211号)

6.《深圳市城市更新办法实施细则》(深府〔2012〕1号)


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