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福田保税区 名校+地铁两房380万元起 最近价格又涨了!

廖颖平 媒体 发布时间:2018.04.27 09:31:32
浏览:29932

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    因为没有地铁、缺乏公办学位、绿化水平低,致使福田保税区一度被人们遗忘。

  

  随着地铁3号线和10号线的南延段开工建设,保税区将打破“零地铁”的局面。

  

  今年九月份福苑小学、福外实验学校正式招生开学,保税区立即成为置业者关注的热点区域。


  最近收到消息,福苑小学、福外实验学校正式招生开学的消息一经传出,保税区现有的部分楼盘单套房总价立刻上涨30-50万元,且“有市无价”。为此,老廖实探福田保税区,一探究竟。

  

  总体印象:

  

  1、“河套-福保片区”规划已出台,虽说皇岗口岸更新改造将提速保税区基础设施与产业空间更新建设,但存在滞后性;

  

  2、保税区是福田CBD实施南拓的重要支点,但是园区面积小,土地开发殆尽,交通不便捷,严重制约保税区高端产业发展;

  

  3、自身市政配套缺乏,虽然生活物品可在就近超商解决,分布零散,缺乏统一规划;没有大型购物中心,缺乏高端商业资源;

  

  4、目前保税区内有多个变电站、公交总站,存在一定的辐射污染,有噪音干扰;

  

  5、片区没有新房在售,二手房户型面积在22-130平之间,以22-87的中小户型为主,且房源紧缺,供应量小;

  

  6、保税区以自住为主(白领居多),也适合投资,片区居住环境和楼盘品质有待提高。


    7、今年9月份福外实验学校正式招生开学,虽说是名校,但却是初建,名校效益还需时间验证。

  

  (保税区实景图)

  

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  福田保税区发展日显滞后

  

  因基础设施和发展空间不足,受园区产业用地殆尽,国际贸易、高端制造等高附加值产业比重小等因素影响,曾经在国内极具竞争力和影响力的福田保税区,日显发展滞后。

  

  (河套-福保片区规划图)

  

  今年,福田区发布“十三五”城市更新规划,明确保税区将与福田口岸、皇岗口岸和河套C区组成“河套-福保片区”,打造“深港科技创新特别合作区”。保税区重点发展先进制造、创新研发、商贸物流等保税产业。

  

  (保税区入驻企业)

  



  将坐拥3条地铁4个站

  

  目前,保税区范围内尚无地铁运营,最近站点为4号线福田口岸站和3号线益田站。

  

  根据规划,保税区将拥有3条地铁线路及3个地铁站,缩短落马洲片区与福田中心区的交通距离。

  

  一是地铁3号线南延段,目前在建中,站名“福保站”,预计2019年通车;


  (建设中的福保地铁站)

  

  二是10号线南延段,目前在建中,站名暂定“蓝花道站”、“金琥道站”,预计2020年通车;

  


  (地铁10号线工地)

  

  三是地铁22号线连接保税区与龙华观澜片区,未列入四期规划,应该在2022年-2030年开工建设。

  



  2018年告别零公办学位

  

  除了交通出行外,居住在保税区的市民还有一大难--孩子就近上学难,基本上都在益田小学和深圳第三高级中学初中部就学。目前,保税区内并无一所公办学校,辖区内的民办学校教学质量不高。

  

  今年九月份,福苑小学、福外实验学校正式招生开学。保税区居民翘首企盼了十几年,有所公立公办好学校的梦想即将实现。

  

  4月13号发布的《福田区2018年公办小学一年级新生报名指南》中,学区地图也正式更名为福田外国语学校南校区!

  

  福苑小学(30个班,1350个学位)位于福田保税区,广深高速以南,益田路以西的保税区地段划为福苑小学地段。据部分家长反映,福苑小学的校长是深圳首批“百万校长”,资历深厚。福苑小学毕业后可以在福外就读初中。


  

  (福苑小学实景图)

  

  福外实验学校(48个班,2200个学位),福强路以南、益田路以东、金田路以西划为福外实验学校小学部招生地段;


  福强路以南、益田路以东、金田路以西及广深高速以南,益田路以西的保税区地段划为福外实验学校初中部招生地段。


  (建设中的福外实验学校)

  



 保税区生活配套基本完善

  

  从法定图则上看,保税区外围是住宅(黄色色块),写字楼、酒店(红色色块)。而里面主要是仓库、厂房(紫色和赤色色块)和少量的写字楼(红色色块)。


  保税区房价多年来都要比一路之隔的广深高速以北住宅便宜,原因就是配套差,交通不方便。

  

  (保税区住宅圈示意图)

  

  随着保税区的转型升级、基础设施的完善,多年交通及配套不便的情况会得到解决,因此住宅也会价值回归。

  

  (保税区公园绿道设施)

  

  (保税区超市、便利店)

  

  (保税区教育、医疗配套)

  

  (保税区其他生活配套)

  



  名校资源+近地铁口,居家两房380万,你心动吗?

  

  无论从产业规划,还是基础设施,保税区正面临着“发展转型期”。房价方面也是属于福田片区价格相对较平稳和“低洼”的区域。从2017年保税区二手房成交量数据看,成交量在福田区排名靠后。


(数据来源:咚咚找房)


    因为保税区长久以来都是被忽视的片区,很多人来深圳多年都完全没有注意到这里,由于3号线开建加上保税区实验学校(已更名为:福田外国语学校南校区)即将开学,将大家的目光拉到了这边。

  

(2017年保税区二手房成交前5的楼盘统计,数据来源咚咚找房)


  保税区小户型比较多,花园较小,整体来说宜居性不高,但是价位上有优势。300万以下1房成交占比最大,例如城市3米6公寓以及自由港湾公寓,很多是投资和学位需求。


  

(数据来源:咚咚找房)


  保税区两房的成交也很可观,两房比较紧凑,总价300多万,对于刚需来说非常适合上车。


(数据来源:咚咚找房)


  因为临近保税区工业区,放租房源几乎没有空置。自由港湾公寓(住宅属性)20多平的户型能租到3500元左右,城市3米6公寓(住宅属性)50平米户型能租到4000多元。

  

   保税区的刚需客以自住和学位需求的买家为主,偏爱1-2房户型。投资客则预期看好保税区升级改造,认为地铁开通和学校开学后,3-5年内一定有升值空间。

  

  在实地走访中了解到,自福苑小学、福外实验学校9月份正式招生开学消息传开之后,特别是进入4月份,保税区3号门以东到福田口岸范围内的房价已上涨超过15%,接近20%;而保税区3号门以西到红树林生态公园范围内的房价涨幅不大,成交相对平稳。

  

  (保税区3号门以西楼盘实景图)

  

  以朗庭豪园为例,在福外实验学校尚未确定招生之前,南向房子总价360万,且房源充足;福外实验学校确定招生之后,北向房子总价上涨到430万,且房源稀少。据中介介绍,业主“反价”现象很严重,以致难以向客户交代。

  

  (保税区3号门以东楼盘实景图)

  

  深港河套创新科技园将吸引一批国内人才、机构和企业,未来会出现“白天工作在河套,晚上居住在福田”的局面,而保税区和皇岗住宅区首当其冲。随着居住环境的提升、公办学校和地铁交通的落地,保税区房价和房租将会攀升。

(保税区全地图)


  小结:

  

  1、这2天恰逢“三价合一”政策“满月”,深圳二手房市场总体平稳,置业者只是在新政出台后的一、两周内有所观望。

  

  2、福田外国语学校南校区在保税区虽说是新校,但“系出名门”。我们可看出置业者对好学位的渴望,以及好学位对一个片区楼市的强烈刺激。

  

  3、从保税区二手房成交数据看,主要集中在总价400万左右的2房,但是目前2房接近无房可售,只有零星的一、两套房源在售。

   

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福田 独家视角 福田名校

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