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深圳市原农村集体土地开发利用民事诉讼 大数据报告

建纬深圳律师事务所 发布时间:2018.05.09 09:55:15
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【本文首发于微信公众平台:地产与工程法律观察 (微信号:jianweishenzhen)致力于分享最权威、最专业的地产、工程、投融资领域法律资讯及专业文章】



一、报告背景及目标案例来源

深圳市土地历史遗留问题的复杂程度在全国来说是首屈一指,与其他地区土地性质改变方式不一样的是,深圳通过1993年和2003年的两轮创新“城市化”运动率先在全国实现了全市“无农村化”的目标,但是因为“城市化”运动过程中的存在一些主、客观因素,造成深圳市现在仍然存在部分形式上已国有化,实际上还存在未完成征(转)手续的集体土地。同时,因为深圳土地所有形式发生了极大的变化,原农村集体土地的投资方与所有者的合作协议基础也发生了本质的变化,那么在基础发生了变化的经济关系中,双方是否存在民事纠纷?主要诉讼请求是什么?案件纠纷集中在哪个区域?纠纷发生后法院裁判的方向和依据是什么?这些都与深圳的土地变化存在直接的关系,希望这份报告能给读者提供参考思路和方向。


本报告基础案例源于中国裁判文书网、威科先行法律信息库公布的有关深圳市原农村集体土地开发利用民事诉讼生效裁判文书。考虑到裁判文书公开上网制度自2014年1月1日全面实施,为了体现基础案例的科学合理性,同是兼顾数据可比性,通过搜索“深圳”“股份合作公司”“合作开发”“集体土地”“土地租赁”“土地使用权转让”等关键词,获得最高院、广东省高院、深圳市中院及区法院四级法院公布的与深圳市原农村集体土地开发利用相关民事案例479份生效裁判文书。经浏览筛选,删除执行案件、自然人合作自建住宅纠纷以及非因原农村集体土地合作开发利用直接引起的民事诉讼案例,最终选取100份基础案例裁判文书。本报告以该100份裁判文书为分析对象,在统计相关数据的同时,通过分析典型案例裁判要旨,在此基础上为深圳市原农村集体土地开发利用存在的法律风险提供针对性的实务建议。



二、原农村集体土地开发利用基本概况

(一)案例年度数量分布


【数据分析】

根据上图,我们可以发现两个明显的大趋势,第一个是2002年-2015年的总体上升趋势,第二个是2015年-2017年的下降趋势。结合上图以及裁判文书公开规则,原农村集体土地合作开发利用年度案件数量存在下列特点:(1)2014年1月1日后裁判文书应当上网的规则实施后,案件数量陡增,表示该类案件因为原有的文书公布规则并没有对外公开;(2)2015年后案件数量下降,反映案件数量时间分布的不平衡,但是不排除存在由于案件正在审理而没有公开生效裁判文书的情形;(3)深圳原农村土地开发利用产生民事纠纷的案例数量在深圳市第二次城市化运动后总体呈上行趋势。


(二)各级法院案件数量

【数据分析】

根据上两图显示:(1)大部分案件能在区法院和市中院得到解决,其中市中院审结了49%的案件;(2)区级法院中受理该类案件最多的是龙岗区法院、宝安区法院。这两个区域也是2003年深圳市实施第二次城市化运动的区域,也间接反应了城市化运动所带来的后遗症持续存在;(3)部分案件矛盾激烈,进入了省高院甚至最高院进行审理判决。


(三)审判程序

【数据分析】

根据上图可以得知进入二审和再审的案件高达62%,反映了原农村集体土地民事诉讼争议纠纷激烈,当事人难以在一审阶段认可司法裁判结果,服判息诉率较低。


(四)纠纷案件来源地分析

【数据分析】

考虑到龙华区和坪山区分别是从深圳市原特区外的宝安区、龙岗区划分出来,且在案例受理法院中并没有龙华区法院和坪山区法院,故在本报告中将涉案不动产的来源地按照原特区外区管辖地域范围划分。根据上图可以得知,涉案纠纷主要集中在宝安区、龙岗区所管辖的地域范围,这两区域位于原深圳特区外,是原深圳招商引资开发的重点区域,存在大量的市场主体与原农村集体经济组织合作开发利用的集体土地,而经过2003年深圳市的第二次城市化运动改变了土地性质后,造成了不少的历史遗留问题。



三、深圳市原农村集体土地开发利用民事纠纷要素分析

(一)案由分布

【数据分析】

本报告是以深圳市原农村集体土地开发利用为核心要素进行案例收集,其中合资、合作开发房地产合同纠纷36例,土地租赁25例,土地使用权转让12例,确认合同无效13例,这四类都是土地开发利用纠纷的主要表现形式。在这四种主要形式之外,还存在少量因集体土地开发利用产生的物权确权、居间合同、施工合同、征地补偿、安置补偿合同等引起的民事纠纷。


(二)起诉主体类别

【数据分析】

鉴于土地的固定性、合作开发的资金密集性和深圳原农村集体土地政策变化等原因,原农村集体土地合作开发利用起诉主体有以下特点:(1)参与主体类型多,主动提起诉讼的有村股份公司、企业主体、自然人、街道办事处等主体;(2)村股份公司、企业主体是原农村集体土地合作开发利用的主要合同相对方,其中村股份公司为起诉主体的有59例,企业主体为起诉主体的有35例;(3)其他主体如街道办事处和自然人(非因违建私人住宅)在少数情况下也会成为合同中的一方,主动提起诉讼。

在本报告中村股份公司特指承继深圳原农村经济组织的股份合作公司、实业有限公司;企业主体特指一般有限责任公司、股份公司。


(三)主要诉请

【数据分析】

根据上图显示:

1.从主要诉请上分析,有多达31种主要诉讼请求,这充分反映了案例的复杂性和诉求目的多样性,涵盖了确认之诉、给付之诉、变更之诉三类诉讼所涉及的各种可能性权利主张。其中最核心的诉讼请求紧紧围绕着合同效力展开,提出了确认协议无效,确认合作协议有效,确认租赁合同超过20年部分无效,确认单方面终止无效、继续履行合同,确认协议有效、继续履行协议,确认协议有效、返还用地等6种诉讼请求。

2.从诉讼请求案例数量上分析,确认协议无效有22件,解除协议有11件,其他诉讼请求有多项也与协议相关,这反映了原农村集体土地合作开发利用事项中合同效力的法律风险已经成为该类案件的主要风险点之一。


(四)纠纷原因

【数据分析】

根据上图显示深圳市原农村集体土地开发利用纠纷原因存在以下特点:(1)纠纷原因繁杂,除无法确认的之外还有23种其他原因;(2)合作协议履约争议是指履约过程中违反合作协议内容的行为,在各种纠纷类型中占到37%的比例,是纠纷原因中占比最高的。在此笔者不细说履约争议涉及的具体合同条款。


(五)土地形态

根据上图显示的土地形态分类并不是依据土地目前的实际性质,而是按照涉案土地合作开发利用时的形态加以区分,分别为原农村集体土地、非农建设用地、征地返还用地三类。89%的涉诉案件都集中在原农村集体土地上,这反映了涉诉案件的土地开发利用历史长远,在土地为集体土地性质的时候就已经合作开发利用。


(六)裁判是否涉及合同效力

【数据分析】

合同效力是原农村集体土地合作开发利用的主要诉请方向,在法院裁决中是否涉及合同效力,也是该类案件的核心要素。法院裁决不涉及合同效力的占43%,确认合同无效的占24%,确认合同有效的占33%,合同有效裁决和无效裁决并没有表现出明显太大差距。 


 (七)结案方式

【数据分析】

根据上图可以得知:(1)55%的案例做出了实体判决,裁定准予撤诉的有15%,裁定按撤诉处理的有4%,这反映原农村集体土地开发利用民事诉讼通过案外和解等其他方式解决争议的可能性不高,侧面反映了该类案件矛盾尖锐,无法轻易案外化解。(2)裁定指令再审的2%,裁定驳回再审申请的2%,反映有小部分案件矛盾非常激烈,经历二审仍然无法息诉。



四、原农村集体土地合作开发利用出资方涉诉分析

(一)出资方涉诉角色


【数据分析】

上图是深圳市原农村集体土地合作开发利用诉讼出资方角色的比例,反映了以下情况:(1)出资方在97%的情况下承担了诉讼的原告或被告的重要角色身份;(2)出资方在63%的案例中都是承担被告角色,反映出资方并不愿意主动诉讼的客观心理。


(二)出资方胜败情况统计 

1.出资方为原告

【数据分析】

结合出资方涉诉角色图和上图显示,出资方在深圳市原农村集体土地开发利用纠纷涉诉情况中,主动提出诉讼的概率较低,而出资方主动提起诉讼并承担败诉结果的情况达到了53%,胜诉率仅有32%,败诉率绝对值远高于胜诉率。


2.出资方为被告

【数据分析】

结合出资方涉诉角色图和上图显示,出资方在深圳市原农村集体土地开发利用纠纷涉诉中,被动应对诉讼的案例较多,胜诉率仅有21%,败诉率32%,在绝对值上败诉率仍高于胜诉率。

无论出资方为被告或者为原告,败诉率绝对值都高于胜诉率,这也反映了在深圳市原农村集体土地开发利用过程中,出资方由于忽略了对法律风险的防控,从而造成了诉讼上的被动,承担败诉带来的不良后果。


五、典型案例裁判观点

(一)涉及合资、合作开发土地的纠纷

裁判要旨1:合作开发土地协议违反法律、行政法规的强制性规定被认定无效后,涉案土地应当返还村股份公司。


典型案例:(2015)深中法房终字第831号深圳市上水径股份合作公司与深圳市裕华兴印刷科技有限公司合同纠纷,深圳市上水径股份合作公司要求确认与深圳市裕华兴印刷科技有限公司签订的合作开发土地协议无效。


文书摘录:本案所涉《合作开发土地合同书》、《合作开发土地补充合同书》以及《租赁协议书》涉及的不动产标的均没有取得建设工程规划许可,属于违法建筑,即合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的合同无效的法定理由,故该院以标的物违法为依据认定本案涉及的上述合同无效。当事人因无效合同占有的财产,应当予以返还,故该院支持原告诉请被告返还涉案土地的请求。


关于涉案土地上的由被告实际出资建造的两栋建筑物的处置问题,根据“地随物走,物随地走”的房地一体化原则,以及对无效合同的法律后果一并处理的精神,两栋违章建筑物宜与所在土地一并归还原告较为适宜,但该认定并非是法院对该违章建筑的确权,涉案房产的确权处理应属于国家行政机关的权属范围,法院不予处理。另基于公平原则,原告应当根据实际情况给予作为建筑物实际出资建造方即本案被告一定的补偿。本案被告虽未提起诉讼主张,但考虑被告作为法人目前已实际停止经营,负责人亦欠薪逃逸,诸多债权人的合法债权需要及时实现,原审法院支持原告自愿对被告按照评估报告认定的建筑物成本价12172688元给予经济补偿的请求。因被告并未出庭应诉且未提出相应诉讼请求,为保障被告的诉权,被告如认为原告经济补偿的金额应多于原告自愿支付的上述金额,被告可另行通过法律途径主张超出部分的金额。


裁判要旨2:征地返还用地合作开发建造的历史遗留违法建筑物,应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查。


典型案例:(2014)深宝法民三初字第817号深圳市后瑞股份合作公司与陈炳辉合同纠纷,深圳市后瑞股份合作公司起诉确认无效被驳回起诉。


文书摘录:本院认为,涉案土地上的建筑物没有合法的报建手续,也没有房地产证,而涉案土地上建筑物的合法性直接影响本案的处理,故本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查,行政部门对建筑物进行处理后,当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。


裁判要旨3:市场主体知晓报建报批手续存在政策性障碍,仍然选择继续履行合同的,则其不得再援引该已存在的障碍作为免责事由。


典型案例:(2015)深中法房终字第514号来宾市三安投资有限公司与深圳市东方上报美股份合作公司合作开发合同纠纷。来宾市三安投资有限公司知晓存在政策性障碍,仍然要求继续履约并超过合同约定期限,深圳市东方上报美股份合作公司依约解除协议并没收保证金。


文书摘录:本院认为,双方并未约定在宽限期之外还可因政策原因顺延办理期限,三安公司主张顺延办理期限缺乏合同依据。至于是否可免责,三安公司主张逾期办理土地批复手续是基于政策原因,并提交了落款为2011年6月11日的《关于落实东方上报美股份合作公司征地返还用地的复函》以资证明。据此,双方在2011年6月24日会谈之时,应已知晓涉案合同的履行存在政策上的障碍。双方就合同是否继续履行,及继续履行的期限进行协商并达成一致,形成会议纪要。从内容看,会议纪要的目的与双方《合作协议书》第五条第一点第7小点约定的本意是一致的。即,双方已知晓合同履行存在政策性障碍,此时终止履行,互不追究责任的约定。但如继续履行,则以2011年12月25日为限,以避免因合同履行长期处于不确定状态而导致的损失扩大。三安公司在签订会议纪要之时,已明知存在政策性风险,其仍选择继续履行,并受期限约束,则其不得再援引该已存在的障碍作为免责事由。


裁判要旨4:村股份公司按照公司章程的规定经董事会、监事会、资产委员会、股东代表大会等审议表决通过后与市场主体合作开展城市更新项目,证据未表明存在事实上或法律上不能履行的障碍,村股份公司应按合同约定实际履行。


典型案例:(2016)粤0306民初25390号深圳金光华实业集团有限公司与深圳市库坑水围股份合作公司合同纠纷,深圳市库坑水围股份合作公司在与深圳金光华实业集团有限公司签订城市更新合同后反悔拒绝履约,深圳金光华实业集团有限公司起诉要求继续履约。


文书摘录:原被告签订的《深圳观澜库坑片区城市更新项目合作意向协议书》系双方对库坑片区进行城市更新合作开发所达成的初步协议,约定了合同双方权利义务,符合合同的属性;合同双方均具备缔结合同的民事行为能力,该协议的签订已由被告按照公司章程的规定经被告董事会、监事会、资产委员会、股东代表大会等审议表决,该协议系双方的真实意思表示,合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定,不违背社会公共利益,应当认定为合法有效。有关原被告签订的《非农建设用地工商指标意向合作协议书》,符合合同特征,被告的签约行为同样符合被告章程规定的表决程序由董事会、监事会、资产委员会、股东代表大会审议通过,该协议亦为合同双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,亦应认定为有效。结合本案,原被告签订的两份协议经本院认定有效,合同对双方当事人均具有法律约束力,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。有关《深圳观澜库坑片区城市更新项目合作意向协议书》的履行,原告已经按照约定向被告支付了意向定金500万元,原告主张被告部分村民收受第三方公司利益、被告怠于推动合同履行,虽未能提供证据予以证实,但被告亦未予反驳,且本案现有证据也未表明本案存在事实上或法律上不能履行的障碍,原被告应继续遵循诚实信用的原则,围绕双方的订约目的,严格按照国家有关城市更新所涉及法律法规的规定,为履行后续合同义务作出具体安排并按合同约定实际履行。有关《非农建设用地工商指标意向合作协议书》的履行,深国房宝[2008]1167号《关于深圳市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》虽显示深圳市库坑股份合作公司为15441.67平方米的非农建设工商用地使用权人,但该公司已经声明该用地的实际权利人为本案被告,现有证据亦未表明该协议存在事实或法律上无法继续履行的情形,原告已经按约支付被告合作预付款2000万元,原告主张被告部分村民收受他人利益、被告怠于履行合同义务虽无证据佐证,但被告亦未予反驳,且被告未按照约定与原告签订正式《非农建设用地工商指标合作协议书》已经构成违约,原被告应当按照协议约定及法律规定继续履行合同义务。


小结:

上述四个纠纷案件,两个涉及到合同效力问题,两个涉及到合同履行问题。其中,从两个合同效力案件可知,虽然两个案件项下的建筑物均没有合法的报建手续,第一个案件以此为由认为合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益,认定该案涉及合同无效;但第二案件则以此为由认定涉案房屋应先由行政机关进行合法性审查后再提交法院处理,最终驳回原告诉请。两个案件存在不同的裁判结果,足以反映各法院对此类未经合法报建手续的土地或房屋纠纷存在不同的理解。另外,从两个涉及到征地返还用地或非农建设用地的合作开发案件来看,只要该土地按照规定履行了相关手续,如征地返还用地已经签署了《返还被征地村建设用地合同》和《征地补偿协议书》并明确了征地返还用地的红线范围等,如非农建设用地已获得批复等,则不会认定以该土地作为合作开发对象的合同无效。


(二)涉及土地租赁的纠纷

裁判要旨1:租赁合同成立于《中华人民共和国合同法》正式实施以前,并且租赁期限跨越合同法实施之日,租赁合同超过二十年部分无效。


典型案例:(2016)粤0306民初3182号深圳市新石桥股份合作公司与深圳市冠杰实业发展有限公司租赁合同纠纷,新石桥股份合作公司要求确认租赁合同超过20年部分无效。


文书摘录:《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。第四百二十八条规定,本法自1999年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第二条规定,合同成立于合同法实施之前,但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后,因履行合同发生的纠纷,适用合同法第四章的有关规定。本案中,双方签订租赁合同是在合同法实施之前,合同约定的履行期限跨越合同法实施之日,合同约定的租赁期限为70年,违反了合同法的强制性规定,超过20年的部分无效。至于20年的起算时间,当事人自合同法实施之日起就知道或应当知道合同违反现行法律规定,因此,自合同法实施之日1999年10月1日起算20年的租赁期限有效,超过20年的部分无效,即自2019年10月1日至2069年7月31日期间的租赁合同无效。


裁判要旨2:土地租赁合同被认定为无效,地上建筑物等不动产价值的评估标准要考虑和兼顾双方原约定的合同期限、建筑物不具有合法性、无效合同的处理等因素,在双方对无效合同均有过错的情况下双方按残值标准各承担50%的赔偿责任。


典型案例:(2015)深中法房终字第48号香港康艺工程公司与深圳市桂花股份合作公司土地租赁合同纠纷案,租赁到期后香港康艺工程公司起诉要求补偿地上建筑物、构筑(附属)物等不动产价值


文书摘录:本院认为,双方签订土地租赁合同名称虽为《租用工业用地合同书》,但双方均不能举证证明该租赁土地已被批准为非农建设用地,即应仍属于农村集体用地,且康艺公司在土地上建设的房产亦未取得任何报建报批手续,因此,双方签订的《租用工业用地合同书》违反了法律法规的强制性规定,应为无效。本案二审双方争议的焦点为桂花公司收回土地后对于康艺公司在该土地上建设的建筑物、构筑物应按何种标准进行赔偿。康艺公司主张按照评估机构采用重置成新价作出的评估结果3413245元作为赔偿标准,对此,本院认为,评估机构作出的重置成新价是以评估时重建的成本及建筑物仍可长期使用为基础的,而事实上,一方面土地上建筑物应是在双方合同订立后不久兴建,而非评估时,若按重置成新价,则无效合同情况下,康艺公司兴建建筑物的成本反而获得了增值,与法律精神相悖;另一方面,土地上的建筑物多数并非永久建筑,且属于违法建筑,其能否继续使用及能够使用的时间均无法确定,该事实也与重置成新价评估基础不相符。基于以上两点,本院对康艺公司的上述主张不予采纳。相反,原审采用残值标准,已考虑和兼顾了双方原约定的合同期限、建筑物不具有合法性、无效合同的处理等因素,在双方对无效合同均有过错的情况下,原审判令双方按残值标准各承担50%的赔偿责任并无不当,本院予以确认。桂花公司主张无需承担赔偿责任,但康艺公司在土地上兴建的建筑物尚存一定价值,桂花公司亦对合同无效存在过错,且双方已约定,合同期满,桂花公司同意对地上建筑物折价补偿,因此桂花公司上诉认为不应承担任何赔偿责任缺乏事实和法律依据,本院不予支持。


小结:

上述案例涉及的主要是土地租赁纠纷,撇开第一案件中《合同法》适用的问题不谈,我们可以从上述两案的裁判思路得出,如果未被批准为建设用地,租赁农村集体用地且未办理任何报建报批手续的,则土地租赁合同则面临被认定无效的法律后果。


(三)涉及土地使用权转让的纠纷

裁判要旨1:根据广东省相关规定,集体建设用地使用权可以在一定条件下进行流转,名为合作开发实为土地使用权转让的合同有效。


典型案例:(2009)粤高法审监民再字第50号深圳市黄金台科技发展有限公司与深圳市嘉昌宝实业开发总公司土地使用权转让纠纷,黄金台科技发展有限公司起诉要求确认合同无效。


文书摘录:本院再审认为,双方当事人签订的《合作开发合同书》是名为合作开发实为土地使用权转让的合同,对此双方当事人及原审法院均无异议,本院再审予以确认。本案再审争议焦点是该合同是否有效。本院再审确认涉案《合作开发合同书》应为有效,主要理由是:(一)《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(简称《实施办法》)第四十六条规定:“符合土地利用总体规划并依法取得集体所有土地建设用地使用权的农村集体企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的,县级以上人民政府土地行政主管部门应当予以办理变更登记手续。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(简称《管理办法》)第一条规定:“为加强国家对集体建设用地的管理,合理利用土地,规范集体建设用地使用权流转市场秩序,促进经济可持续发展,根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定,结合我省实际,制定本办法。”第二条规定:“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押,适用本办法。”第八条第1项规定“兴办各类工商企业”等建设项目可以使用集体建设用地。第十八条规定:“集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。集体建设用地使用权转让的,原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的,转租人应当继续履行原出租合同。集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用权年限减去已使用年限后的剩余年限。”上述《实施办法》和《管理办法》分别是广东省人大常委会、广东省人民政府制定和颁布的,具有相应的法律效力。根据该《实施办法》和《管理办法》的规定,我省集体建设用地使用权可以在一定条件下进行流转。(二)本院二审判决直接引用《指导意见》虽有不妥,但本院根据相关规定和我省土地利用现状作出的二审判决,与我省上述《实施办法》、《管理办法》的规定精神是一致的。(三)根据流塘公司与先科公司签订的《合作兴办〈深圳黄金台科技创业村〉合同书》、黄金台公司与嘉昌宝公司签订的《合作开发合同书》的约定,双方明确约定涉案土地为集体建设用地。且该涉案土地已于1989年10月16日经广东省国土厅批准给黄金台公司作建设用地,深圳市规划国土局宝安分局于1996年3月26日批准涉案土地的功能变更为酒店的附属设施用地,只是要求双方按规定完善用地等相关手续。该涉案土地使用权已成为黄金台公司的法人财产,其有权利对该土地使用权进行处分。因此,二审判决根据上述相关规定以及我省审判实践,认定《合作开发合同书》有效并无不当。至于黄金台公司称嘉昌宝公司未按合同约定履行义务的问题,可另循途径解决。


裁判要旨2:转让农村集体土地用于非农建设,未办理建设用地批地手续的,被驳回起诉。


典型案例:(2013)粤高法民二破终字第14号深圳市安良股份合作公司八村分公司与深圳市建材集团有限公司建设用地使用权合同纠纷二审民事裁定书,深圳市安良股份合作公司八村分公司起诉要求确认协议无效。


文书摘录:本案系转让农村集体土地用于非农建设引发纠纷的案件。涉案的《关于征用安良乡八三生产队番薯排土地建设深圳市特种水泥厂的协议书》与1991年6月23日宝安县横岗镇安良村民委员会与建材集团签订的《征(使)用土地补偿、安置协议书》的内容均是转让集体土地用于非农建设,现涉案土地上已经存在建筑物且已用于非农生产多年。根据当事人提交的深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局深规土龙函(2011)612号、深规土龙函(2012)738号以及深规土龙函(2012)1752号函件,可以明确涉案土地上确实发生过数次征用行为,征地合同由用地单位和村集体双方签订,同时该宗地并未办理出让手续。由此可以看出,涉案土地在本次起诉前未被批准为建设用地,土地权属情况尚不明确,土地上已经进行了非农建设。涉案的两个合同实际是在我国土地管理制度逐步完善过程中发生的征用、转让集体土地用于非农建设,包含了大量历史遗留问题。本案中,政府主管机关对于涉案土地以及地上建筑物均未作处理,而政府的处理结果可能直接影响当事人之间的财产权益,也可能影响当事人之间的合同效力。对此类问题的处理,本院在《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》中已作出明确规定,应由行政主管部门先行处理。


小结:

涉及农村集体土地转让的案件,只有农村集体土地被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地等手续,可认定涉案土地使用权转让合同有效,否则,要求确认涉案土地使用权转让合同效力的案件将面临被驳回起诉,而由行政主管部门先行处理的结局。


六、市场主体参与深圳市原农村集体土地开发利用的建议

(一)核实土地现有及历史变迁形态是合作的第一要素

前文提到深圳市开展了两轮“城市化”运动,但是因为主客观原因造成深圳土地现存在多种形态,有根正苗红的亲生子女国有土地,有养子女非农建设用地,有继子女征地返还用地,还有数量不详的私生子女未完善征转手续的国有土地。不同形态的土地开发利用面对的法律风险均有所不同,故核实土地的现有及历史变迁形态是控制法律风险的第一要素。


(二)充分预估履行风险,针对设计协议条款

合同履约过程中产生的争议是深圳市原农村集体土地开发利用民事诉讼的最大纠纷来源,市场主体应当充分预估风险。同时,市场主体要在合同签订时对合同中的关键节点针对性设计法律条款,拒绝“批发”类条款,进而合理安排规划合同的履行,为后期存在的风险提供解决之道。


(三)“小题大做”减少合同无效或解除带来的风险

部分市场主体在参与原农村集体土地合作开发利用时,未能及时发现风险或者因为某些原因而“明知故作”,合同面临着无效或解除的风险。如果市场主体能在前期进行一定的调查工作或者留存有能够减少己方过错的证据,那么即使合同无效或者解除也能最大程度上减少损失。


(四)诉讼策略的选择与执行

通过数据分析,市场主体一般怠于主动提起诉讼,同时市场主体无论在主动诉讼或者被动诉讼的情况下,败诉率都高于胜诉率。深圳市原农村集体土地开发利用产生的民事诉讼胜败与土地的开发利用是否合法规范,双方过错、合同条款等因素息息相关。主要的胜败因素一般集中在土地的开发利用手续是否符合法律规范,因此市场主体应当充分分析开发利用的合法性,从而灵活选择诉讼策略,维护自身利益最大化。


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