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“粤港澳大湾区”山雨欲来!会放弃房地产吗

资讯中心 媒体 发布时间:2018.05.10 06:26:57
浏览:16977

来源:刘晓博公众号


就像辽宁丹东的房价一天一变、天天上涨一样,粤港澳大湾区的楼市也进入了“一天一变”的状态!

 

只不过,大湾区的楼市没有“一天一个价”,而是几乎每天都可能公布新的调控新政。

 

比如5月7日,佛山公布了《关于重申房地产销售秩序加强销售现场公示有关工作》的特急通知,重申加强对房地产销售秩序的监督管理,切实维护购房者合法权益。

 


其主要条款有:


1、商品住房项目公开发售的首日,区局必须派员到场监督指导。严禁企业人为制造销售紧张气氛,严禁过分宣传和渲染楼盘热销情况。


2、对存在违法违规行为的,暂停网签。要高度重视涉房地产市场舆论引导和舆情处置,防止不良媒体炒作。


3、避免在夜间(17:30-次日8:30)进行项目开盘或销售活动。


4、对预计购房人数较多的项目,尽可能采用摇号等方式进行销售。


5、进一步完善车位信息公示,自2018年5月1日起,房地产开发企业申请项目预售时,必须提交《佛山市商品停车位(库)销售意向书》供区住建管理部门审核,意向书中除了要承诺销售价格区间、最高销售价外,必须承诺车位销售均价,便于购房者对车位售价进行合理预期。

 

5月8日,东莞的新一轮调控政策正式公布,文件的名称是《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》,签发时间是5月3日。


由于上述文件很清晰,我就不再重复东莞的调控内容。可以看出,东莞主要在限价上发力,而佛山主要在销售方式上发力。

 

为什么“大湾区”各城市突然启动了新一轮楼市调控?原因很简单:粤港澳大湾区规划即将在5月末、6月初正式公布,那个传说了一年多的大利好终于要来了!

 

所谓“粤港澳大湾区”,包括11个城市,它们分别是:香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。涉及三个关税区:中国内地、香港、澳门。涉及两种制度:内地的社会主义制度,和港澳的资本主义制度;涉及中国5个一线城市里的3个——香港、深圳、广州。

 


可以说,粤港澳大湾区是最值得期待的中国区域发展规划,在高层的讲话里已经跟“一带一路战略”、“长江经济带”、“京津冀协同发展”并列为四大核心战略。

 

在今年两会期间,国务院港澳事务办公室主任张晓明在“部长通道”回答记者提问的时候,透露了高层对“粤港澳大湾区”的看法,大家可以看看视频截屏:

 


“这个大湾区搞起来不得了!”这句由衷的感叹,可以透露出很多耐人寻味的重磅信息。


最近,海南省又迎来了重大利好——将全岛建设自贸区,并最终可能全岛建设自由港。海南很长一段时间都是广东的一部分,两个省现在一衣带水,两大顶级利好可以相互呼应、支撑!

 

但一个问题随之而来:雄安新区和海南自贸区公布之后,都有极其严厉的房地产调控,基本上是宣告跟传统中国式房地产决裂,堪称“壮士断腕”。大湾区会照葫芦画瓢吗?


我的看法是:会加强楼市调控,但不会“壮士断腕”。因为海南、雄安的房地产才是“腕”,大湾区的房地产可能是“大腿”或者是“臂膀”。

 

雄安新区不用说了,基本上是在一张白纸上绘制新的蓝图,以前当地3个县的财政收入总共也没有多少,放弃房地产问题不大。

 

海南也差不多。根据统计公报,2017年源自海南的全部“一般公共预算收入(不含土地转让)”为1222亿,中央地方分成之后,海南省留下了674亿元,但海南省一年花了1444亿元。这说明中央从海南拿走的财政收入不仅全部返还,还转移支付了一笔,倒贴了海南。

 

2017年海南土地转让的“基金收入”未查到,根据2016年的收入、考虑2017年上半年的火爆、下半年的调控,估算出海南2017年的卖地收入大约是300亿元左右。

 

如果海南放弃土地财政,卖地收入首先大幅缩水,能保留三分之一就不错了(旅游用地、产业用地还允许转让);至于一般预算收入(1222亿元)里,大约三分之一跟房地产有关。

 

这意味着海南一年的总财力“一般预算收入+基金收入”(国企分红可以忽略不计),将一下子从1744亿元左右,缩水到1144亿左右。中央的转移支付,至少要每年增加600亿。否则,则要大幅提高地方政府负债率,发行地方债。

 

相比之下,广东情况就完全不同。广东、北京、上海、浙江、江苏、天津,这三省三市是中央最重要的财政来源地。中央政府、军队的人吃马喂都主要靠这6个省市,此外中央每年给全国各地的数万亿财政转移支付,也来自这里。这六省一市,贡献最大的就是广东。

 

仅以深圳为例,一年8000亿左右的财政总收入,其中5000亿左右交给了国家,只留下3000亿左右自己发展。换句话说,即便是海南自身的政府总收入是零,损失的钱也不到中央从深圳拿走的一半多。

 


2017年广东国有土地转让收入是4675亿元(计入基金收入,不计入一般预算收入);地方一般预算收入11315亿里,三分之一跟房地产有关。如果学习雄安新区、海南放弃传统房地产,广东一年至少损失财政能力6000到7000亿,还可能影响上百万人的就业(房地产+建筑行业)。

 

所以,广东这样的经济大省(或者大湾区)放弃房地产是不可想象的,中国大部分地区放弃房地产更是不可想象的,那样只能让政府进入“发债度日”、“印钞度日”的窘境,而且伴随数千万人的失业。


中国经济的转型是一个渐进的过程。告别房地产是必须的,但方式必须是理性的、可操作的,时间至少要8到10年。其实直到今天,在美国等发达国家,房地产、建筑业仍然是重要的支柱产业,只是人家不过分依赖而已。

 

结论:

 

1、海南、雄安对房地产的“壮士断腕”值得赞赏,代表了国家改革、试验的勇气。但很难全面推广,因为国家正在全面减税,包括降低关税、企业个人税负,在这种情况下全国都“壮士断腕”是不可想象的。来自房地产的直接、间接收入,占政府全部收入的比重可能接近40%。


2、对于发达地区来说,从商品房上征收税,然后补贴人才房、保障住房、安居房、共有产权住房,才是可持续的发展模式。否则,中国只能重回计划经济时代,在那个时代房价、房租是不怎么涨,但往往一家三代八九口人挤在十多平米的房子里,连上厕所都要去巷口排队。城里的年轻人长大后找不到工作,需要去农村当农民。


3、中央画圈、给利好,同时搭配楼市调控措施,是未来一个基本方式。但力度如何,看各地情况。让楼市成交活跃,但价格不怎么涨,或者慢慢涨,是官方最愿意看到的局面。因为只有这样,才能度过当前的经济难关。2018年,国家财政增收压力空前的大。没有房地产的支撑,只能靠大量发国债、地方债,或者印钞。


看到这里,肯定会有读者抗议:说来说去,还是要靠房地产。我倒是希望靠中兴通讯和华为这类科技企业,你觉得在当前形势下行吗?国内智能手机的出货量已经开始两位数下滑了,买一部手机才能对经济做出多大贡献,你会年年换手机吗?汽车关税马上下调,汽车消费会旺盛,但大家会买谁的车?所以,唱高调是容易的,实际操作运行这个国家则是困难重重的,需要用理性而不是情感。


4、大湾区实际的龙头是“港深”,这个面积只有3000平方公里、不到广州或者上海一半的狭小区域,汇聚了接近60%的大湾区资金(相当于1.6个上海,或者1.25个北京,或者3.6个广州)。具体到港深,香港是光鲜、国际化的脸蛋,深圳是充满活力和激情的身体。香港是全球重要的综合枢纽城市,深圳是全球最要的科技创新中心,深港还是全球非常重要的金融中心,一个对外、一个对内。


目前大湾区内有能力对“区内其他城市”输出资源的城市,只有深圳。或许有人问为什么不是香港?你看看李嘉诚的资金是如何流动的,就看明白了。所以,大湾区最激动人心、最能影响房价的大型基建设施,基本上都跟深圳有关,比如深中通道、深圳东莞之间的地铁、深圳惠州之间的地铁等等。围绕着深圳考虑投资机会,能才能抓住问题的实质。


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