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朱罗纪:不能投资深圳的房地产,去哪里?

资讯中心 媒体 发布时间:2018.05.16 11:32:57
浏览:5609

来源:朱罗纪


近期网友们咨询的问题,集中在大湾区纲要出台之前的买房问题,我把其中的一些梳理了一下。

 

Q1:粤港澳大湾区会不会效法海南、雄安,全域限购限售?

 

政策这东西谁也不知道,大家都靠猜,对错概率各一半。从目前看,的确有担忧,尤其是万科恒大被调研加重了这种预期,大家担忧在全面限购+全民炒房的背景下,会有各路资金蜂拥而至。尤其是现在区域内的未限购城市,比如惠州,我去考察的时候,确有开发商担忧限购出台因而想加快推盘。

 

但我认为没有必要。理由是:


1、大湾区纲要不是一个旱地拔葱式的东西,不存在基本面突然发生翻天覆地的预期变化。这是和其它两者最根本的不同,海南自由港、雄安新区的规划都是突然性的,区域基本面都在短期内发生了完全逆转级的变化。在短期内面临着天量资金的涌入,不通过限购进行管控也没有什么好的办法。


但大湾区本身是一个渐进式的、基于市场运动逐渐自发形成的一个统一市场,而且大湾区纲要也已经喊了两届两会,这个预期一直是在逐渐释放的过程。


2、大湾区多数城市都已经限购限价或者限售,没有限购的城市也都进行了限价或者限售(比如惠州),并且从整体上看,房价都控制在了较为稳定的状态。因此,没有什么必要再次严格限购限售。如果政府还想进行全域限购限售(那更可能是在未限购区域推行限购,在已限购区域提升限购等级),那么只会基于一个考虑,即是:现行的调控政策不足以管控房价稳定。从目前看,这个风险有(抢房潮愈演愈烈),但不是那么大。

 

Q2:大湾区纲要之下,投资哪个城市最好?

 

这个问题我之前探讨过,可以关注旧文《》。这里再简略讲,最优先级投资的城市就是深圳,能留在深圳不要出去。我一直是这样的判断,但做出这个判断,并非是因为大湾区纲要。而是基于城市基本面的研究,我们经常会陷入一种情绪化的无效争论:大湾区里,广州和深圳哪个好。


我建议大家看大势,我们判断一座城市值不值得投资,一方面看基本面,另一方面看房地产供求,在这两个方面,广州都不如深圳有优势(当然,我并不怀疑广州会一直是一线城市)。

 

在基本面上,深圳赶超广州是事实,这一点我们要正视。比较未来的话,我们重点看什么?很多人拿了很多指标,我在用一个指标:战略新兴产业规模。建议大家关注这个指标,这个指标代表着一座城市未来经济增长的后劲有多大。简单说,这个指标,全国只有两个城市,深圳,和其它城市。至少从目前看,深圳的发展势头还是很不错、产业结构也相对优化,如果有可能,不出去。

 

在房地产供求方面,相对于人口规模,深圳的住房供应能力更弱,广州供应能力极强,这一点不消多讲。当然我认为这对广州是好事(对投资不是好事),这意味着广州更有能力实现房价的稳定,是广州人民的福气。

 

Q3:现在不能投资深圳的话,买哪里?

 

和其它都市圈不太一样,大湾区有个很大的特征,隐形冠军特别多。(当然也有个大缺陷:教育科研比较弱),值得投资的城市还是比较多的。但值得投资不意味着你有机会投资,因为有的城市限购严格有的宽松。

 

我在2016年的时候,梳理出未来投资深圳房地产有三类比较大的机会:豪宅、学区房、临深地铁盘。现在这个观点还是不变,其中豪宅和学区房的投资类型,在过去2年里表现出奇,我后台也有一些粉丝按照这个操作,买入了深圳湾、香蜜湖。临深地铁盘,是一个低成本的长线投资,对于很多根本没有能力参与豪宅和学区房的投资者来说,是重点关注的产品。但坦白讲,实践难度很大。原因是地铁站点的规划,有很大的不确定性。

 

如果结合着大湾区,我还是遵循都市圈的判断原则,而不是单个城市的判断原则:在深圳之外,可以有如下集中思路可供参考:自贸区产品、核心城市豪宅产品、卫星城地铁盘产品


这几类是我认为未来价格比较坚挺的品种,当然还是刚才那句话,卫星城地铁盘是一个非常有难度但又是低成本的的操作。有时候个人资金实力有限,只能选择次优的产品,这样的投资从较长期看还是会好过你持有现金。

 

为什么去这些地方,原因很简单:这些是未来人口、财富流入增量最大的区域,也是未来基础设施改善力度最大的区域。判断买哪里的房子,我从来会观察一个标准:有没有实际使用者。如果都是投资客来接盘,那你就只能赚市场炒卖的钱,短期有吸引力,但最终能不能获得超额回报,要看最终使用者。

 

Q4:现在买房子和买地产股相比,哪个回报更高?

 

虽然一个是买房子,一个是买房地产公司的股票,但说到底,这两者是完全不同的两类投资,投资房地产和投资股票可以比,但和地产股其实不具备什么可比性。如果是比较买房子和股票,我的答案很肯定:买房子。也许有高手或者是很好的白马股,长期回报可以堪比房地产,但如果放大到一般公众的操盘能力上,选买房子的人既比股票多得多,买房子的最终回报率也比股票高得多。

 

原因有很多,就我自己的操作体会,主要不同如下:


1、买房子你都会用杠杆,但买股票大部分人不敢用配资,这意味着你的上涨是倍数级的。


2、房子往往易涨难跌长涨短跌,波动虽也常有但中级别的调整都不多见,这一点要比股票安全得太多。比如在目前这种严厉的调控之下,房地产也没有出现今年春节后股票的调整级别。


3、买房子有专业要求,但真的不多,选房子要比选股票的难度低得多。如果你有钱,挤着眼睛在好城市的中心地段买房子就好了。但买股票,很少人敢这么做。

 

Q5:四川自贡人,房价春节后从5000干到7000,怎么看这种小城市的暴涨?值不值得杀入?

 

有时候还真复杂,我详细了解过我家乡的小县城,也对比过几个(不在都市圈范围内的)小城市。我的结论是:不考虑返乡置业,纯投资的话,我不会参与这场游戏。

 

这些小城市,比如我家乡的小县城,还有自贡,以及其它好几个我对比的小城市,我发现都有两个特征:一是小城人口都是净流出的(常住人口只占户籍人口的一大半,当然常住人口有的在增加)。二是,通过PSL搞棚改搞得都很厉害(自贡就是)。PSL我上次说过,其实就是定向向小城市印钞票,如果城市的基本面没有很大的改善,房价却出现了暴涨,只能归结于信贷扩张导致的一种货币现象

 

这种情况适不适合投资?我个人认为这是巴菲特早年所谓的“捡烟屁股”——就是在价格很低甚至是被低估的时候介入,等到价值兑现立即抛掉。如果你在这些小城房价启动前非常低的时候埋伏下来,但是等到房价暴涨,你要知道跑出来并且跑得出来。


如果你能做到,那么你可以去,但我的偏好不是这样的,我会离它远一点。有可能我也会回到家乡买一套,但那一定是返乡置业,而不会是纯投资。


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