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临深小产权房相继被强拆 深圳竟还有业主幻想能“转正”?

搜狐焦点深圳 发布时间:2018.05.16 11:50:39
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5月10日,广州白云区太和镇的沙亭新天地广场项目,被强行拆除。

4月27日,东莞大朗镇一栋11层建筑被夷为平地。

4月12日,惠州惠东的海岸居项目11栋楼被强行拆除。

4月初,东莞厚街一个楼盘被政府采取停电停水措施,并遭查处公示。

……


这些建筑都有一个共同的名字——小产权房(违法建筑)


临深城市的小产权房正在遭遇“大地震”,小产权房占全市总建面约50%的深圳,是否又会有所动作?


1、深圳小产权房现状


说拆难拆 大量新建项目拔地而起


深圳官方一再强调,深圳没有真正意义上的小产权房,当前俗称的“小产权房”事实上属于历史遗留违法建筑,其主要分为三类,一类是村委统建楼,与商品房形态相似,第二类则是当地原居民在政府分配的宅基地上,建成独栋的高层农民房,再进行分拆出售;还有一类则是开发商购买村集体用地,未经合法报建手续而建设并对外销售。


在深圳新房成交均价约5.4万/平的今天,小产权房以商品房1/3的价格吸引不少购房者买来自住或者放租。尤其是近年来,部分小产权房还能提供贷款,不需要全款购买,受到很多资金不足的刚需客的追捧。


而尽管深圳官方近年来对违法建筑的打击力度坚决,但由于各方面原因,同属于违建的小产权房“查违”陷入困境,在清拆小产权房上的“打脸”更是令购房者有恃无恐。


那些曾经说要拆掉的小产权房现在怎么样了?


龙华福轩大厦、金凤凰豪苑


2016年8月,有关部门发布通知,将在两个时间节点里分别就福轩大厦(已改名为鸿华中心)以及金凤凰豪苑采取“三清”以及拆除等措施,最后期限是当年10月8日。然而,这两处楼房并没有在最后期限内被拆除,甚至到2018年5月,这两处小产权房无论是招商、入住都一切正常。


这两个项目位于龙华清湖地铁站附近,去年3月,搜狐焦点网曾实地探访过,在“拆除”风声下,福轩大厦照常招商,金凤凰豪苑居民的生活也未受影响,部分房源放租,据了解,两房一厅租金是2500元/月。时隔一年,搜狐焦点网再去探访,两处楼房未见丝毫要开拆的痕迹,唯一变的是上涨的租金——福轩大厦的月租金63元/平起,而金凤凰豪苑两房一厅的租金也涨了500元,需要3000元/月。


记者实探金凤凰豪苑,远处看基本处于满租状态


金凤凰豪苑航拍图


小区后方的金湖雅苑也是村委统建楼,宛如商品房


福永鸿福花园


2015年,位于福永的小产权房鸿福花园被查封,并限期一个月拆除,该小区当时售出的房源已达上千套,开发商已回笼资金数亿元。


据《华夏时报》援引知情人士的话报道,当时对鸿福花园达成的初步协议是,由开发商退款给购房者,但建筑不会全拆除,将打包出租或出售给企业做员工宿舍,容积率超出部分补交地价款。同时,由于受机场限高影响,这一地块上的建筑最多只能建16层。


然而,截至2016年10月,鸿福花园仍处于查封状态,未被清拆。


2017年12月,有网友就鸿福花园问题咨询,福海街道办公开答复称,暂未接到关于鸿福花园的最新处置方案。


或因为政府在查处小产权房上的尴尬,新建小产权房仍拔地而起,交易也较为活跃。打开某个专门从事深莞惠小产权房交易的网站,可以看到新建项目遍布深圳原关外片区。


龙华:中介在地铁站口打街霸 60万买2房户型


说到小产权房扎堆,龙华绝对是深圳的“重灾区”之一,从清湖地铁站出来,沿路就有中介拿着资料在推销小产权房,宣称60万可以买到2房户型。


而据《大公网》报道,位于上塘附近的两栋小产权房最近在热售,均价在1.4万/平左右,据中介介绍,短短1天左右的时间已卖出近一半房源。目前房屋已遭街道执法人员查封。


宝安:沙井违建成群 1.6万/平容积率极高


2013年以前,宝安沙井片区是深圳村委统建楼最为集中的片区;11号线开通后地铁列车途经沙井片区,密密麻麻的小产权房令人侧目。


沙井小产权房(来源:@龙华开心他爸)


据了解,沙井的小产权房多以小区形式整体建造,这些统建楼有自己的样板间、停车场、甚至是小区花园,而且相比商品房项目,它们一般离地铁站较近,有的项目容积率极高,价格已经去到1.6万/平。


2、业主心态


不担心会被强拆 还想着可能“转正”


事实上,对于购房者而言,深圳官方处理小产权房时“高高举起、轻轻放下”的态度,也令他们对购买小产权房有了一定的信心。


去年,陈娟的父母在龙胜地铁站附近购置一套约100平的小产权房,总价140多万,一次性付款。据陈娟介绍,这套房并非是新房,原业主5年前买进的时候单价才几千元钱,在去年以1.4万/平的价格转手卖给他们。


既然手握100多万现金,为何选择买小产权房?对此,陈娟回应称,当时父母想要买一套大房子自住,深圳商品房价格太贵,140多万就算是付首付也买不了多大的房子;此外,他们也不想负担高月供,能全款买下一套房就最好。


而近期周边城市清拆小产权房的消息并没有引起他们的担忧。其表示,他们并不担心深圳会出现这样的情况,尤其是他们这种已经入住的小产权房。陈娟认为,如果要强拆,政府势必会想办法安顿好住在里面的居民,这个工程太巨大;不仅不会强拆,他们小区甚至有业主幻想,未来政府会妥协,小产权房有可能“转正”。


但其实陈娟一家也明白,住在小产权房并非长久之计。即便是村委统建楼,一旦纳入旧改或棚改计划,也可能出现业主遭村委违约的风险;因此,他们计划再住几年就将这套房转手,在深圳买一套商品房。


3、拆与不拆


深圳小产权房是否还有第三条路?


“深圳小产权房会不会遭强拆?”关于这个问题,业界早有讨论。


在广东信荣律师事务所主任张茂荣看来,强拆既不是唯一出路,也不是最佳方式。他指出,强制拆除涉及范围广,影响面大,实施效果差,遗留问题难解决;政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚,比如说予以罚款、补交地价、责令补办手续后合法化,如此,既能保障法律的正确实施,又能维护社会稳定,起到良好的社会效果,避免决定强拆后又实施不了,损害政府公信力。


但需要指出的是,法律只保护合法权益,小产权房,特别是这种违建类的小产权房,因不是合法物权,所以无法得到法律保障。根据相关法律规定,违法建筑类小产权房征收拆除是不予补偿的,有合法报建手续的根据规定予以补偿。


而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍到,目前深圳解决小产权房问题,除了一小部分可以通过确权解决,一小部分处于严重违法违规需要拆除之外,还有一个重要的解决渠道——通过法律确权、技术认证后,政府会回购一部分小产权房作为保障房。


“因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房,单纯通过建房也不现实,小产权房是个很好的供应途径。”他解释道。


此外,深圳被列入首批12个住房租赁试点城市,去年8月深圳发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)和《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿),其中提出“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、管理。外界因此认为,这给小产权“转正”提供了契机。


不过,深职院房地产研究所所长邓志旺在接受媒体采访时指出,政府提出的收储100万套农民房进入租赁市场并不能给小产房合法化提供契机,市场不会允许这么做,深圳的小产权房体量较大,而且深圳的市场对全国影响也很大,但可能会存在有些小产权房业主企图钻空子等问题,这就需要政府在执行中尤其注意制定执行细则和严控实际执行工作。


小产权房

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