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两年前2.6亿买下45套百花名校房,转手翻新就赚3万/平

深圳新浪房产 发布时间:2018.05.16 14:15:21
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5月8日,一则“百花双名校+精装房”长城一花园(长城大厦)翻新房出售的消息在朋友圈传播。“翻新房”在深圳已是屡见不鲜,从华强北“Qpark”到华侨城“沙河景观阁”再到迅速售罄的“八卦岭翻新宿舍楼”,老破旧小区经过投资公司巧妙“凤变冰”,“焕然一新”的翻新房在深圳市场上可谓是乱花渐入迷人眼。


 

如今这批出售的带名校学区的翻新房位于长城一花园(长城大厦)内,由长城地产开发,至今约有30年楼龄。长城一花园(长城大厦)位于深圳福田区上步百花四路,楼型为塔楼高层,户型多为85-107平两房至三房,产权年限为50年。整个小区共有16栋,总户数为1260户,车位比非常紧张,为1:0.25。




据了解,这次推出长城一花园(长城大厦)“翻新房”房源情况如下:


1)、 首批房源共16套。单价约10万/平,在售的85平均为复式2-3房。


2)、 产权年限可由卖家补足出让金,转成70年。


3)、 免增值税、个税,中介费,购买缴纳1%的契税。


4)、 楼层均位于C座7楼和9楼,精装修交楼。


5)、 带省一级名校“百花小学+实验中学”学区



1、“双名校”成最大卖点,目前仅剩两套房源

 

5月10日起,长城一花园(长城大厦)翻新房源启动二三级联动,“百花小学+实验中学”配套吸引了为数不少的购房者前来看房。一名负责该批次房源销售的中介表示,“这批翻新房只需要缴纳1个点契税,按照房本登记价过户,省去了正常二手房交易中的个税、契税以及增值税。”


乐居实探时发现,本次长城一花园推出的这批翻新物业其实共有45套,目前首批开放16套,均位于C座7楼和9楼。按照均价10万/平,建面85.3平米来计算,总价为853万,加上1%的契税,8.5万,总价为858.5万。

 

经过投资公司巧妙“凤变冰”,开放的翻新楼样板房均采用了现代简约的装修风格,色彩明亮,与破旧墙面斑驳的二手房形成了较为鲜明的对比。老式塔楼结构,两梯十六户,头顶的电线密密麻麻,依旧改变不了整个楼栋的斑驳外观。

 


本次开放的样板房将原有的户型结构稍做了调整与修改,保持原有户型结构不变,开放的两套样板房均为85平的2-3房复式结构,为每层2.8米标准层高。楼上为两到三个卧室,楼下为客厅和厨房,改成3房的卧室,房间无窗户采光通风较差,室内无阳台,其中7楼每两户均共用一个约5平米的室外露台。此批房源中最贵的也在7楼,均价为10万/平。

 

△翻新房源样板房


2、网曝45套房源两年前便已被2.6亿打包买下


乐居查询发现,其实早在2016年就有网友爆出,这批45套房源便已被一投资公司买下。这批房源分别位于长城一花园(长城大厦)1栋C座7楼、9楼以及3栋A户型,共计45套,总价约为2.6亿,按照套均计算,当时购入均价为578万/套。

 

有人简单算了笔账,假定成交价2.6亿元,面积4087平方米。如今成交单价为10万元/平,成交总价4.87亿(含税费),转手就能赚走2.27亿,(4.87亿-2.6亿),除去税费、企业所得税等,两年利润也至少有6000万-7000万。“而实际的真实成交价格比报价还稍略低,持有2年,按照保守算,年化收益净值13%。但公司买房只能用现金,不能贷款,前期资金压力相对来说较大。”

 

据了解,首批售卖房源为16套,还约有29套房源暂未开卖。其中,3栋A户型107平房源暂未开始售卖,预计不久将会推出。

 

△网传投资公司打包的房源

图片来源:房网论坛

 

3、二手房一周挂盘涨价20万?

 

链家APP显示,目前长城一花园(长城大厦)二手房放盘8套,4月的参考均价在83245元/平,85.3平复式两房链家放盘价格为720万。而10日当天,乐居发现长城精装2房,85.3平同类户型报价为700万,均价为82064元/平,不足一周挂盘同等户型挂盘价格高出20万。


“部分业主见85平的房源涨价了也跟着调价。”一名中介表示,还有业主撤盘观望,现在放盘的这类户型较少,大部分是100平以上的三房户型。

 

从近期的成交价上看,2月链家成交一套85.3平同等户型,成交价格为710万。

 

▲图片截图来自链家APP

 

4、翻新物业与自住装修二手房差价近60万


目前长城一花园(长城大厦)翻新房推出约有一周时间,有中介表示,首批放盘的16套房源,如今仅剩下9楼2套房源在售。目前9楼85.3平报价为835万,契税为1%即8.35万,总价为843万,且要求按照537万登记价格过户。如果按照537万的过户价格来进行贷款,依据现行的”三价合一“政策,按照首付三成,贷款七成来计算,需要首付459万。


如果需减少首付,按照成交价835万过户,由于是公司产权方,税费增值税预估要增加一倍左右,买家税费实则要多缴纳近90万,按照成交价过户,首套首付为三成,835*0.3=250.5万,加上买家需要缴纳的税费,首付约350万。


而长城一花园(长城大厦)满两年正常二手房为“非豪宅”,可省下几十万的增值税。按照备案价450万来计算,个税约为4.5万,契税4.5万,即使算上补交地价延期出让金约合5.1万,精装修4000元/平,34万装修费用,合计约为50万。即使按照目前的报价720万加上所有的装修以及税费总价才为770万左右,可以说中间差额也近60万。


“翻新房对于投资客来说可以立即出租,但对自住者来说,就要考虑中间此几十万差额究竟是否合算了。”一名购房者认为。


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